商業地產拿地前須落地論證

　　商業地產必須要依托于經濟的發展，依托于居民收入的增長。沒有經濟增長和產業發展的同步進行，體量巨大的城市綜合體、寫字樓就會成為無源之水，進而釀成巨大的投資泡沫。最近幾年，我國經濟都將處于調整期，可以看到經濟增長和居民收入增長都在放緩，再加上電商對實體商業的不斷沖擊，在這個時間段做商業地產，風險系數可想而知，這需要更多的勇氣。
　　政策調控使得大量住宅投資者轉向商業地產，從而導致商業用地和商業地產的天量供應。但是商業地產從開發模式、業態規劃、規劃設計到招商運營，專業化的要求遠高于住宅，很多開發商并沒有商業地產運營經驗，導致諸多商業地產項目“爛尾”。也正是這些“血的教訓”讓開發商們了解商業地產藍海已然泛紅，拿地更為謹慎，也紛紛在這個階段尋求專業商業地產咨詢公司幫助。進行拿地前策劃對商業地產項目開發規避風險起到了至關重要的作用，主要體現在以下幾點：

　　一.根據規劃參數對意向地塊進行概念性方案規劃，判斷該方案是否具有商業的合理性。

　　二.根據規劃方案進行經濟核算，依據計算指標反算地塊的地價，從而判斷拿地價格是否合理。

　　三.收集該地塊及該地塊所在城市、所在區域的詳細資料，根據所收集資料及核算指標分析該地塊的可操作性。

　　四.對商業地產開發商來說，資金是非常重要的因素，因此，地價的高低不可忽視。這個階段由咨詢公司介入，可以以自身的優勢、項目對社會的效應等去說服政府，以更低的價格把意向地塊拿下來。

　　市場調研 確定項目可行性
　　1、 市場條件成熟度調查

　　首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區發展相應商業房地產項目的可行性，對該項目的定位有個宏觀的思考。因為商業房地產的形式種類比較多，而且各種商業房地產形式都存在市場成熟性的問題。

　　2、 項目位置可發展調查

　　商業房地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業房地產的開發，只有某個地方具備了相應的條件后，才可以做。

　　一個住宅社區，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內，但商業房地產的客流會隨著經營狀態的變化，會發生倍增或銳減。當一個商業房地產項目的客流發生倍增的時候，項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。

　　3、 可發展規模調查判斷

　　在完成商業房地產項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發展規模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產生的項目營業額及項目的可發展規模等一系列相關問題。

　　在做完市場咨詢及可承受發展規模的研究后，可依據項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環節中可以作出豐富和調整。

　　進行經濟測算 合理拿地

　　項目拓展對于房地產公司的發展至關重要，拿到一個好的地塊，往往意味著項目開發成功了一半。那么如何評價一個新的項目?哪些項目該拿?經濟測算就是十分重要的一個環節，從投資、收益、風險角度評價項目的可行性。依據計算指標反算地塊的地價，從而判斷拿地價格是否合理，主動有效的規避風險。

　　協助政府溝通 獲得政策支持

　　項目的進展需要周詳的準備和可持續發展的計劃，商業地產不同于普通住宅，商業地產往往存在投資額度大，投資收益回收時間長，購買行為少，承租行為多的情況，為規避商業風險和規范城市發展格局，現在很多城市政府都引進了項目聽證制度。

　　完成項目方案的系統化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，咨詢公司的介入可以幫助開發商以自身的優勢、項目對社會的效應等去說服政府，提出部分需要的政府支持，類似政府稅收、工商管理、工建要求等。
　　一個商業項目從即將拿地的那時起，就應該整合社會各種資源去認真分析它的可行性，風險、投資回報率、體量、規劃方向、定位等等，這樣就會減少投資風險，加大商業地產的高額回報率。

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