荊西批發市場調研報告

 為搞好荊西批發市場的改造建設，市服務業協調辦公室專門成立了“荊西批發市場調研小組”，該小組利用一周時間，深入基層，走訪了市場主管和主辦單位、工商和稅務駐市場辦公室、部分經營戶，對荊西批發市場的建設及發展進行了廣泛細致的調研，現將調研情況報告如下。

一. 市場現狀

荊西批發市場位于滕州市西部，平行路以西，振興路以東，荊河西路兩側，區域內有：金道、針紡織品、百貨、華興副食、荊西副食品、翔宇中國兒童用品批發市場，總占地面積261畝，其市場現狀概括為以下幾個方面： 

——產權關系。金道批發市場是由市交通運輸有限公司投資 4000萬元于96年建設投入運營，產權歸市交通運輸有限公司所有，性質為股份制私營企業；針紡織品批發市場是由譽和商貿有限公司（原糖茶公司）投資 1700 萬元于97年建設投入運營，產權歸譽和商貿有限公司所有，性質為股份制私營企業；百貨批發市場是由市再生資源總公司投資3600萬元于 91年建設投入運營，產權歸市再生資源總公司所有（由于欠銀行貸款640萬元，其土地及資產在銀行已作了抵押），性質為國有企業；荊西副食品批發市場是由程莊居委會與居民以房產、股金入股共同投資 2000萬元于 87年建設投入運營，產權歸程莊居委會及參股居民所有，性質為集體企業；兒童用品批發市場是由魏莊居委會投資4000萬元于06年5月開工建設的在建工程項目，該市場將于今年6月份投入運營，產權歸魏莊居委會所有，性質為集體企業。華興副食商場是由華興公司投資100萬元于04年改造建設，產權歸華興公司所有，性質為股份制私營企業；

——土地性質和面積。金道批發市場占地44.55畝，用地性質為租賃；針紡織品批發市場占地21畝、兒童用品批發市場占地26畝、華興副食商場占地4.2畝，用地性質均為出讓；百貨批發市場占地18畝，用地性質為集體劃撥；副食品市場占地100畝，用地性質為集體。

——建筑結構、建筑面積、門面數量。金道批發市場建筑以一層為主，磚混結構。建筑面積23813平方米。門面數量553間；針紡織品批發市場建筑主要以一層為主。建筑面積5971平方米，門面數量280間；百貨批發市場建筑主要為一層，建筑面積12000平方米，門面數量420間；副食品市場建筑以兩層為主，道路較寬。建筑面積55000平方米。門面數量750間；翔宇中國兒童用品批發市場建筑結構四層，目前，主體工程已完工。建筑面積38000平方米，門面數量900間；華興副食商場建筑主要為三層，建筑面積2466平方米，門面數量68間。

——主要經營品種。金道批發市場經營品種主要有六大類：五金交電、家用電器、頭飾箱包、土產雜品、工藝花卉、洗化用品；針紡織品批發市場經營品種主要有：床上飾品、服裝、針織鞋帽、布匹等；百貨批發市場經營品種主要有：針織服裝、布匹、化妝品、皮鞋等；副食品市場經營品種主要有：酒、糖、茶、食品、糕點、飲料等副食品；兒童用品批發市場經營品種主要有：兒童用品、小商品等。華興副食商場經營品種主要有：奶制品、副食品。

——經營方式。各市場企業與經營者相分離，采取租賃經營、批零兼營的方式。其批發和零售比例分別為：金道批發市場批發和零售額各占50%；針紡織品批發市場批發額占60%，零售額占40%；百貨批發市場批發額占70%，零售額占30%；副食品市場批發額占70%，零售額占30%；華興副食批發額占80%，零售額占20%。兒童用品批發市場將采取批零兼營的方式經營。

——各市場租賃費收取情況。金道批發市場年收租金 260萬元；針紡織品批發市場年收租金200多萬元；百貨批發市場年收租金 200多萬元；副食品市場年收租金 200多萬元；華興副食年收租金20萬元。

——輻射范圍。市場建設之初，商品主要來源于生產廠家及產地，由于生意紅火，吸引了好多全國各地的生產商及經銷商紛紛來滕進市場設“總代理”、“總經銷”、“直營店”，有浙江的、海南的、廣州的。商品銷售輻射到：濟寧、魚臺、沛縣、微山、薛城、山亭、平邑、鄒縣、曲阜等周邊縣市；目前輻射范圍僅有山亭、滕州，商品批發對象主要是滕州當地的零售點，輻射范圍在逐漸縮小，市場在逐步蕭條。

——市場功能。各市場僅有水、電、信滿足經營者需求，其他配套設施不齊全，特別是無倉儲用房，無停車場，基礎設施落后，消防隱患多，衛生條件差。

 ——經營者成分。市場解決就業人員11000多人，其中：下崗職工占30%，其余多數為農民或居民。滕州市外經營者不足10戶，更無省外經營者。

——交易成果。金道市場年交易額2.3億元；針紡織品市場年交易額3億元；百貨批發市場年交易額1.5億元；副食品市場年交易額2億元。市場現在的交易額比最好時期（2000年前后）整體下滑。

——管理形式。市場主建單位分別在各自的市場內設管理辦公室，負責水、電和房屋的維修及維護，負責安全的監督檢查，負責經營戶的房屋租賃費收取等工作。工商、稅務等部門根據各自的職能分別在每個市場內設管理辦公室，負責各種稅（費）的征收及日常管理服務工作。

——發展環境。一是市場建設標準低，市場內多為簡易房屋和臨時建筑，經營硬件環境較差；二是交通擁擠，外來車輛、自行車停放有收費行為；三是制售假冒偽劣產品現象不同程度的存在，市場信譽度低。

——企業和經營者心態。市場主辦企業每年收經營戶租金200萬元左右，“小富即安”，滿足于現狀，沒有做大做強的想法，對市場升級改造，積極性不高，個別企業負債重沒能力建，但又不想放棄此塊寶地；經營戶擔心拆遷時打亂了經營秩序，經營上受損失，不愿拆遷改建，特別是針紡織品的經營戶，經營房的使用權是經過拍賣行拍租來的，有的是經過高價轉手的，擔心拆建受損失。

二.現狀分析

荊西市場多年的建設發展對促進服務業發展，增加財政收入，擴大就業，推動我市經濟更好更快地發展發揮了重要作用。但隨著經濟社會及城市的快速發展，20年一貫制的批發市場已嚴重落后于周邊地區，不適應現代流通發展的需要。

1.規模小，檔次低。目前的批發市場，還是局限在八十年代初期建市場的模式，普遍存在檔次低、規模小、設施落后、道路狹窄、消防隱患多、無停車場等問題，已嚴重制約市場的進一步發展。

2.交通擁擠，給城市交通帶來較大壓力。104國道、荊河路的車輛高度匯集，造成人流、物流、車流的擁擠，交通環境非常差；對城市交通造成不利的影響。

3.經營品種雜亂，不按市場專業定位經營。目前，各市場經營品種相互交錯，同一商品品種各市場都經營，專業批發市場不專業，小而全，很難形成規模。

4.發展環境還不夠寬松。南方發達地區發展市場基本不收或薄收稅費，其目的就是促進倉儲業、現代物流業、運輸業、信息產業、餐飲業、房地產業等服務業發展，進而帶動加工業、制造業快速發展，即：實施“前店后廠”戰略。而我們在交易量下滑情況下，各種稅費及租金不減少，給經營者增加了經營成本，在價格上缺乏競爭力；

5.市場發展面臨萎縮趨勢。由于受周邊縣市特別是臨沂市場崛起的沖擊和優惠政策吸引以及商業網點、專賣店增多的影響，近年來，荊西市場輻射范圍逐漸縮小，年交易額趨于下滑，市場逐漸蕭條。

三.市場建設構想。

為推進我市專業批發市場建設，改善城市形象，促進我市經濟持續、快速、健康發展，根據我市“十一五”發展規劃和城市總體規劃要求，參照外地經驗，結合我市實際，現就城區專業批發市場建設提出以下三個方案供領導參考。

方案一：荊西商貿城整體改造建設

在平行路以西，振興路以東，荊河西路兩側，北至曹莊街、南至化肥廠專用鐵路線范圍內，實施居民住房搬遷、酒廠和鋼窗廠破產改制土地出讓和原市場改擴建進行升級改造，建設集聚功能強、輻射能力大的現代化荊西商貿城。

1.商貿城改建原則、功能定位及發展目標

（1）改建原則

——堅持“統一規劃、統一設計、分期建設、分步實施”的市場改造原則。

——堅持“誰主管、誰投資，誰建設、誰受益”的市場化運作原則。

——堅持“內資外資相結合，民間社會共同參與”的建設原則。

 (2)功能定位

以先進的經營方式為核心，以高標準的建設為載體，以建設現代化專業市場為目標，擬建成魯南地區規模較大、檔次較高、經營品種最全、結構布局合理、服務功能完善、集聚功能強、輻射范圍大、特色鮮明、管理規范、配套設施先進的現代化新型綜合批發城。

（3）發展目標

——以構建現代化市場格局為目標，突出規模化、專業化、現代化、集聚功能強、輻射能力大。

——以實現年交易額30億元為目標，優化市場布局，壯大市場規模，提高市場交易主體組織化程度。

2.荊西商貿城改造建設的思路

（1）總體思路

荊西商貿城改造建設的總體思路是：按照“統一規劃、統一設計、分期建設、分步實施”的原則，積極穩妥地進行改造建設�；�本設想：以兒童商品批發城為起點，以荊河酒業公司破產改制為突破口，實施先期改造，優先實施居民區建設，以此帶動整個商貿城及周邊區域改造。因地制宜，先易后難，在條件成熟的基礎上依次對金道、針織品、百貨、副食品批發市場分期分批實施升級和改造。

（2）具體改造范圍和順序

①加快兒童用品批發城的建設。2006年滕州市翔宇房地產開發公司通過土地招、拍、掛的方式，取得原小商品批發市場用地，在此新建了兒童商品批發城，該批發城占地約26畝，總建筑面積約4萬平方米，建筑層數四層，為大框架綜合性大型室內批發商城，目前主體工程已完工，對此工程項目要廣泛招商，力爭今年6月份投入使用。

②酒廠區域的改造。抓住荊河酒業公司破產改制契機，對該區域出讓改造，建設婦女用品市場。具體范圍：東起平行路，北起荊河西路，西至酒廠西墻，南至鐵路專用線（內有酒廠、居民區、營業房等建筑）。與兒童用品批發城相連，形成大型婦女兒童用品批發城。

③實施金道、針紡織品、百貨批發市場的先期改造。

區域范圍：東至104國道，西到魏莊街，南至荊河路，北到曹莊街。建設整體建筑不低于三層的框架式結構。三區層層相通，同層相通，各區相連，形成一體。

④實施副食品批發市場的升級改造。區域范圍：東至鋼窗廠東墻，西到振興路，南至荊河路，北到曹莊西街。

（3）保證措施

①搞好市場的平穩過渡，確保社會穩定。對原市場的經營戶，要搞好分流安置，確保社會穩定和市場繁榮，同時，可先期開發商品房，對該區域的居民搬遷戶先進行妥善安置，確保改造過程中社會穩定。

②實行政策扶持，搞好市場化運作。建議市政府依據本規劃方案，結合該區域改造的實際情況，盡快出臺對該區域改造的相關政策，組建專業的市場化運作機構，通過土地市場競拍，依據法律法規盡快辦理相關規劃建設手續，以加快該區域的拆遷、安置、建設、經營、管理，確保早日建設，盡快繁榮。

3.此方案有利和不利方面

——有利方面：一是基本依據現有產權、現有經營范圍不變實施改擴建，有利于保住市場的商氣、人氣；二是分期分步實施，有利于搞好市場的平穩過渡，確保社會穩定。

——不利方面：一是市場相對集中，人流、物流匯集，給城市交通帶來壓力；二是原市場主建單位、職工、經營者、居民對改建市場積極性不高，產權成分復雜，用地多樣化，給市場改造建設帶來了難度；三是受區域面積制約，市場發展空間不大，不利形成大市場、大批發、大貿易。

方案二：規劃建設千畝“市場園”

（物流園區）

為把我市的批發市場做大做強，按照“發展大市場，搞活大流通，促進大發展”的市場經濟戰略，根據即將出臺的新一輪城市總體規劃，設想在城市的西北部，北辛西路兩側，規劃建設千畝“市場園”，同時，限制城區內各市場的升級改造，使其逐年弱化并向市場園聚集，形成滕州大市場。

1.建設原則、功能定位及發展目標

（1）建設原則

——堅持“規�；�、專業化、特色化、現代化”的原則。

——堅持“科學定位，統一規劃，分期實施”的原則

——堅持“以引資為主、內資外資相結合”的原則。

（2）功能定位

以科學規劃、高起點的設計為先導，以高標準的建設為載體，以先進的經營方式為核心，以電子信息網絡為平臺，以建設現代化物流中心為重點，以構建現代化大市場格局為目標，擬建成山東省規模較大、檔次較高、結構布局合理、服務功能完善、集聚功能強、輻射能力大、特色鮮明、管理規范、配套設施先進的現代化新型專業批發市場群落。打造在全國有影響力的能夠輻射江北幾省的商品集散中心。

（3）發展目標

 通過政府推動，政策引導，市場化運作，利用3--5年的時間，培育發展十大現代化專業批發市場。力爭有2處市場躋身國家級大市場行列，2處市場年交易額達到30億元，5處市場年交易額超10億元，加快形成集散型和產地型并舉的大流通、大商貿格局。

2.發展思路和建議

（1）外出考察，科學論證，在多方征求意見的基礎上，拿出具體實施方案。

（2）先期依次建設五大專業市場和一處現代物流中心。

①小商品批發市場。位于北辛西路北側。小商品批發市場作為千畝“市場園”的首批開工建設項目，借鑒義烏市場及淄博小商品市場建設的經驗，依據滕州區位、交通、資源優勢，通過招商引資開發建設。以寬松的優惠政策、良好的發展環境吸引義烏等市的南方客商及生產廠家直接入市批發經營。不斷增強集聚功能和輻射力，打造輻射江北幾省的小商品集散地。

②農業生產資料批發市場。位于北辛西路南側。由市供銷總社承建，建設集加工、交易、倉儲、配送、現代物流為一體的魯南農業生產資料交易中心。

③農機專業批發市場。位于北辛西路南側與104國道西側的交角處。在原農機公司的農機市場基礎上進行擴建，擬建成魯南地區大型農機交易市場。

④魯南汽車交易中心。位于北辛西路南側，東鄰農機市場，建設汽車交易中心。隨著經濟社會的不斷發展，居民的收入逐漸增加，人們對汽車的購買力逐年增強，汽車市場的發展將有較大的潛力。魯南汽車交易中心的建設將填補魯南地區汽車大型交易市場的空白。

⑤蔬菜果品批發市場。位于104國道與北留省道交界處。由荊河辦事處通過招商引資與上海頂源食品有限公司簽定了租賃經營合同，對原蔬菜批發市場進行升級改造。完善服務功能，擴大經營規模，打造一個集蔬菜集散中心、價格形成中心、信息交流中心和現代物流中心為一體的大容量、大流通的現代化大型蔬菜批發市場。

⑥完善騰達物流、魯華物流中心功能。位于北辛西路北側，蔬菜批發市場西鄰的騰達、魯華兩物流中心，在原有基礎上以信息平臺建設為重點，大力發展電子商務，積極開展網上訂貨、采購、交易，建立網上電子結算系統和電子交易安全系統，進一步完善功能，加快發展集加工、倉儲、配送、配貨于一體的第三方物流。

（3）按照“政府引導、政策扶持、多方投資、聯合建設、科學管理、共同受益”的市場建設新思路，掀起市場建設新高潮。通過招商引資，鼓勵社會多種經濟成分參與，建設一批規模比較大、檔次比較高、輻射能力強的專業批發市場，造就一個人流、物流、資金流、信息流高度集中、繁榮興旺的滕州批發城。

（4）落實優惠政策，優化發展環境。為加快市場建設與發展的步伐，市委、市政府要出臺建設現代化專業市場的優惠政策，重獎投資者、引資者、建設者。落實經營者的各項稅費和其他保障政策，確保引得來、留得住，調動社會各方面建設市場、經營市場、發展市場的積極性。要先繁榮后規范，即采取放水養魚的方針，先上車后買票，以市養市。

4.此方案的有利方面和不利方面

——有利方面：一是建設新市場有利于把我市的批發市場做大做強。開辟新市場，建千畝“市場園”，為今后專業批發市場建設提供廣闊的發展空間；二是建設速度快、成本低，比老市場改造減少了拆遷、安置、回遷等麻煩；三是根本上減輕了城市交通壓力。

——不利方面：一是新建市場由于區域的變化，缺乏人氣、商氣，市場的啟動有難度；二是用地受制約。

方案三：改建、新建相結合，

構建滕州批發大市場

依據荊西市場原址進行升級改造，擴大規模、提高檔次，同時在104國道西，北辛西路兩側規劃面積600畝建設新市場。

1.建設原則、功能定位及發展目標

（1）建設原則

1.堅持“規模化、專業化、特色化、現代化”的原則。

2.堅持“市場集中、分散相結合”的原則。

3.堅持“改建、新建并舉”的原則。

4.堅持“依托市場原址改擴建”的原則。

5.堅持“內資外資相結合，民間社會共同參與”的建設原則。

（2）功能定位

以科學規劃、高起點的設計為先導，以高標準的建設為載體，以先進的經營方式為核心，以電子信息網絡為平臺，以建設現代物流為重點，以構建現代化大市場格局為目標，采取改造提升現有專業批發市場和開發建設新市場的形式，擬建成山東省規模較大、檔次較高、結構布局合理、服務功能完善、集聚功能強、輻射能力大、特色鮮明、管理規范、配套設施先進的現代化新型專業批發市場群落。加快形成集散型和產地型并舉的大流通、大商貿格局，打造在全國有影響力的能夠輻射江北幾省的商品集散中心。

（3）發展目標

通過政府推動，政策引導，市場化運作，利用3--5年的時間，對平行路、荊河西路、大同北路、北辛西路兩側實施現代化專業批發市場的改建、新建。到2010年，培育發展在全省有較大影響力的十大專業批發市場。每個單體市場建筑面積在12—15萬平方米，總建筑面積達到135萬平方米。發展5個年交易額過10億元和3—4個年交易額過5億元的專業批發市場。

2.市場布局

改建裝飾材料、婦女兒童用品、鋼材、副食、針紡、家電摩托、農機、干雜海貨八大專業市場，新建汽車交易、小商品批發兩大專業批發市場。形成以104國道、大同北路為軸線，以荊河西路、北辛西路為主線的“兩縱兩橫”市場建設格局。

（1）魯南裝飾大世界。座落在平行南路西側，計劃07年開工對原市場實施改擴建項目，占地面積150畝，總投資3億元，完成建筑面積16萬平方米，整體建筑三層，一層經營建材，二層經營燈飾，三層經營五金。市場內設物流中心一處�？傮w工程分兩期完成，2010年前建成投入使用。預計年交易額達到10億元。

（2）兒童用品批發城。正在建設中的翔宇中國兒童用品批發城。位于荊河西路南側，原鋼窗廠對過，占地26畝，建筑面積38000平方米，現有營業用房900間，預計07年6月份投入使用，可容納經營戶800戶，年實現交易額4億元。

（3）鋼材批發市場。以荊河西路與西外環交接處（五里屯西轉盤）為中心，將五里屯鋼材市場、大彥機電鋼材市場等專業鋼材市場通過改造、擴建、重組，壯大市場規模，增強市場輻射力，打造魯南地區鋼材集散中心。

（4）副食品批發市場。位于滕州市荊河西路北側、振興路東側�，F有荊西副食品批發市場，占地100畝，建筑面積55000平方米，現有營業用房750間，經營戶數450戶，從業人員4000人，年交易額2億元。2010年前完成升級改造任務。

（5）針紡織品批發城。位于平行路西側、荊河西路北側的交角處。計劃將現有金道批發市場、針紡織品市場、百貨批發市場通過整合資源，整體升級改造，建設整體建筑不低于三層的針紡織品批發城。

（6）魯南家電摩托車批發市場。位于平行路東側、荊河路北側的交角處。由干豐燃料有限公司對現有市場進行改造建設，此項目占地48畝，建筑面積16000平方米，主要經營家電、摩托車、電動車、自行車。

（7）干雜海貨市場。位于大同北路兩側、北辛西路南側，新客運長途汽車站對過。發揮杏花村干雜海貨市場、嘉譽商貿城的帶動作用，搞好騰龍財富商貿城、華孚商貿城的啟動，擴大市場規模、完善服務功能，增強輻射能力，做大做強，發揮規模效益。

（8）農機專業批發市場。位于北辛西路南側與104國道西側的交角處。在原農機公司的農機市場基礎上進行擴建，擬建成魯南地區大型農機交易市場。

（9）魯南汽車交易中心。位于北辛西路南側，東鄰農機市場。是根據新一輪城市總體規劃開發建設的新市場。隨著經濟社會的不斷發展，居民的收入逐漸增加，人們對汽車的購買力逐年增強，汽車市場的發展將有較大的潛力。魯南汽車交易中心的建設將填補魯南地區汽車大型交易市場的空白。

（10）小商品批發市場。位于北辛西路北側，魯南汽車交易中心對過。借鑒義烏市場及淄博小商品市場建設的經驗，依據滕州區位、交通、資源優勢，通過招商引資開發新建小商品批發市場，以寬松的優惠政策、良好的發展環境吸引義烏等市的南方客商及生產廠家前來批發經營。不斷增強集聚功能和輻射力，打造輻射江北幾省的小商品集散地。

3.總體思路及建議

整體市場改造建設堅持兩條腿走路的原則，邊對原市場升級改造，邊開發建設新市場。首先對金道、針紡織品、百貨批發市場依托原址進行改建。其次對荊西副食品市場進行改造，提高檔次，擴大規模。再次在改造建設的同時，規劃安排新市場，逐年爭取用地規模，適時開發建設“魯南汽車交易中心”、“義烏小商品批發市場”等。

建議加大招商引資力度，采取外出招商、以商招商的形式，實施“義烏小商品批發市場”、“魯南汽車交易中心”等項目建設和啟動。引導南方經營商戶、生產企業來滕入市批發經營、設直營店、辦事處，以商帶商，啟動市場。同時，建議政府出臺優惠政策，推動市場建設又好又快發展：一是以掛牌的形式處置土地，政府收益金全部返還給企業，用于市場基礎設施建設；二是免收基礎設施配套費、墻體節能費，緩交人防工程易地建設費；三是市場改建運營后，各項收費按新建市場有關政策執行。

4.此方案有利方面

（1）改造、新建相結合，即保住了荊西市場的人氣、商氣，又開發建設了新市場，此方案即積極又穩妥。

（2）市場相對集中又相對分散，即減輕了城市交通壓力，又為市場大發展拓展了空間。

（3）經論證認為此方案可行性、操作性較強，為最佳方案。

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