地產投資有風險：三種商業地產不能買

　　成功的商業地產最根本的屬性就是具體盈利能力。有一些商業項目，因為開發商的定位或招商的原因，可能會給購買者帶來風險。

　　只重銷售，后期經營被忽視

　　國外大多商業地產項目只租不售不同，目前我國在開發的商業地產項目多數采取出售產權然后包租幾年的經營方式，這與眾多投資商的資金壓力密切相關，與商鋪買家風險意識不足也直接相關。

　　正因如此，開發商的目光一般都聚集在商鋪的銷售商，許多開發商對項目前期的包裝、宣傳非常重視，對后期經營管理則不太重視。經常出現開發商功成身退，投資人被深度套牢，甚至出現開發商自己都無法全身而退的現象。在杭州這樣的案例已不止一個。

　　只有一個贏家的游戲是沒有人玩的。商業地產的開發經營到底有沒有一個多贏的模式？商業地產是開發商、投資者和經營者三合一的有機整體，是一個不可中斷的鏈條，開發商不能只管賣商鋪，應該為投資者和經營者留下足夠的利潤空間，商業地產才能順勢起飛。

　　售價過高，透支未來

　　購買商鋪的業主很多都是處于投資的目的，我們一般用商鋪的年租金和投資總額計算這個商鋪的年收率，也就是說，租金狀況和售價應該是直接掛鉤的，然后事實上，有些商業項目的售價已過高，租金根本不足以支撐。

　　如果小業主以高價購買了商鋪，那必然要求高租金，就給經營造成巨大壓力。而在返租的銷售方式下，租金和售價就更容易脫節，因為開發商承諾了若干年的固定回報，掩飾了實際可能的租金。

　　這樣過高的售價其實是有泡沫的售價，有時還造成不斷漲價的假象，使原本就不夠理性的投資者越發頭腦發熱，這實際上是一個殺雞取卵的危險做法。

　　前期工作乏力

　　因種種原因，立項之初大多開發商不愿意請專業公司介入，就市場定位、商業規模、平面布局、進出通道、樓層高度、電梯等配合設計院進行規劃和設計。待房子造好再來規劃，其實是得不償失。

　　有些開發商也意識到要進行一定的研究。但他們往往忽略了時間介入的問題，就商業地產定位本身而言，應該是在項目立項之初就必須進行的。社會分工越來越細、地產亦然。

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