“義烏地王”違規售房15億歸因

　　編者按/

　　用全民高利貸形容這個時代恐怕一點也不為過。

　　不只是游蕩在民間的數萬億元游資，連銀行、上市公司等規范的機構也開始把錢投向高利息貸款業務。某些區域的月息甚至達到3~6角，除了瘋狂的地產或礦產，恐怕再沒有其他的產業能夠支撐這么高的利息成本。

　　而在調控政策從緊和世界經濟持續不景氣的影響下，地產和礦產的瘋狂還能持續多久？崩盤的隱憂時時盤旋在高利貸區域的上空。

　　一線調查

　　“義烏地王”違規售房15億歸因

　　8月11日，3家巨頭251輪競價、底價暴漲150%，浙江義烏土地價格在樓市高壓下再次創下了全國單宗住宅市場最高價。

　　8月22日成交前公示結束，浙江義烏市現代房地產開發有限公司（下稱現代地產）最終以72.19億元摘得“義烏中心區07、08地塊”。

　　然而，就在公示前的8月13日，該地塊以“現代城”命名的銷售房產廣告出現在當地電視報刊上。據知情人士透露，現代城公示結束當日至24日的3天時間里，已經“預售”8億到9億元。

　　現代城為何在剛拍下地、也未取得銷售許可證的情況下，就迫不及待開始公然銷售？知情人士透露，現代地產頻繁拿地不僅造成資金鏈條短缺，還面臨巨額民間借貸高額成本的壓力。

　　《中國經營報(博客,微博)》記者通過調查發現，浙江義烏作為浙江民間資金最為活躍的區域之一，房地產成為民間資金最為青睞的投資對象，這使開發商敢于鋌而走險高價拿地違規回款有了心理保障。

　　地王違規“賣圖紙”

　　9月1日，也就是拿地公示后一周，現代地產售樓處，現代城樓盤效果展示圖正吸引著大批購房者前來觀摩。現場工作人員告訴記者，現代城不銷售，不過要預訂可以上四樓咨詢。墻上標語明確告知：現代城概不銷售。

　　然而，就在四樓電梯出口，現代城簽約流程醒目地張貼在墻上。流程明確規定了該樓層各房間的功能，其中包括首付款、簽合同、辦理按揭等。

　　根據404房間銷售人員告知，現代城銷售分為四個優惠方式：根據優惠時間和繳款方式差異，享受不同的折扣。其中以首付120萬元，9月20日前付清余款，可享受8折優惠的方式最為誘人。

　　財務室設在408房間，前來簽訂合同并繳款的人絡繹不絕。趙先生當場交付了120萬元首付款，獲得的“購房合同”則是一張“購房聯絡單”和一張蓋著“現代房產”的白條。前者注明購房者姓名、聯系方式、住址和房子位置。

　　現場工作人員介紹，購房者可以隨時退房，也可以轉讓。“等到銷售許可證拿下以后，會通知前來簽訂正規合同。”然而，記者在義烏市建設局采訪時，建設局執法局負責人告訴記者，現代城的確沒有辦理銷售許可證，不過也沒有發現違規售房。

　　據前來大批購房者表示，看好現代城未來升值的潛力。

　　公開資料顯示，“現代城”所在的義烏國際文化中心的中心區07、08地塊，正是現代地產于8月11日以72.19億元拿下的，樓面價格為15000余元每平方米。

　　該地塊是義烏市國際文化中心的一部分，北依義烏江、西鄰梅湖會展體育中心，處于義烏市內最優越的區位。而國際文化中心，則是義烏市未來幾年重金打造的“義烏新客廳”，總投資超過25億元，建成后將成為義烏市民開展文化、休閑、娛樂等活動的重要場所。

　　為此，現代地產早已做足了“違規銷售”的文章。截至8月22日土地出讓公示結束前，“現代城”的廣告已經出現在當地的電視臺和報刊。為此，現代地產還制定了限時銷售計劃。“僅8月22日一天，收款就達數億元；截至8月24日，"現代城"通過違規預售已經回款八九億元。”據上述知情人士透露。

　　現代城樓盤價格從一層每平方米19800元到31層30000元不等。根據當地知情人士初步估計，截止目前，現代地產已經通過違規銷售獲得資金超過15億元。

　　然而，就在現代地產拿下地王的第二天接受媒體采訪時曾公開表示，由于剛拿地，“這塊地如何設計開發，還沒具體計劃。”

　　高利貸纏身？

　　浙江省國土資源廳網站顯示，07、08地塊的開工時間定為2013年2月14日，竣工時間定為2016年2月14日。義烏市一房地產企業負責人私下表示，嚴格來說，新開樓盤如果預售必須在封頂以后，也就是說工程完成50%方可以獲得。

　　現代城所在的07、08地塊呈現在記者面前的則是，圍墻內除了停著兩臺挖掘機以外，就是和人一樣高的野草叢生。難以理解的是，在義烏市排名前三的現代地產，為何急于出售紙上的“現代城”呢？

　　上述知情人士告訴記者，相比前面出現的3萬元/平方米的樓面價，現代城的樓面價并不是很高。但對一個中型房地產開發商來說，72.19億元的土地款，不僅是現代地產，就是任何一家義烏房地產公司也是無法承受的。

　　據了解，浙江省義烏市現代房地產開發有限公司屬于二級開發資質，其老板黃允松以做養殖起家。2000年組建現代地產，在義烏、東陽、余姚、杭州千島湖等地開發房地產，10余年以來銷售額近300億元。“樓市調控下，尤其是三線城市的中型開發商根本別想從銀行獲得貸款，加上現代地產近來頻繁拿地，基本沒有多少資金，只好求助于高利貸。”上述知情人士告訴記者。

　　義烏市一商業銀行信貸部負責人證實，義烏市開發商現在不可能從銀行獲得一分錢的貸款。據他表示，義烏市25家商業銀行現在基本上連個人按揭都不做了。“72.19億元的土地出讓金，對二線地產企業來說，絕對是個天文數字。”

　　按照國土資源部的規定，現代地產需在1年內付清出讓金72.19億元，40天內支付50%的首付款。實際上，72.19億元并不是現代地產急需支付的唯一 一筆土地出讓金。據悉，該公司在最近8個月內買入約100億元的土地，除“中心區07、08地塊”外，該公司于去年年底以20多億元競得義烏“商業中心”地塊，今年6月15日以2.26億元競得曾有全國新單價地王爭議的義烏“雷峰路與望道路西南側”地塊。

　　其中，“義烏中心區07、08地塊”競拍保證金即超過15億元。“據說15億元的保證金是現代地產分別以一毛和一毛二的月利率借來的，使用時間為1到3個月不等。”上述知情人士透露。

　　如果以年息計算，利率高達120%和144%，壓力可想而知。為此，現代地產一位投資人透露：現代目前資金相當緊，為應付以前年度尚未交清的土地出讓金與工程款，支付壓力很大，當時不希望現代地產再介入07、08號地塊的競拍。

　　有消息人士指出，銀行貸不出來錢，現代地產不可能有那么大的本金，除了高利借貸，別無途徑。不過，如何借到這么大的款項，目前尚不得而知。但熟悉現代地產的觀察人士解釋說，現代地產長期以來銷售商品房的方法主要有兩種：一是在親朋好友內部募集資金，然后支付報酬；二是違規公開銷售。

　　現代城無證銷售在現代地產銷售歷史上并非第一次。

　　據不完全統計，2009年“城市風景”項目拖欠國土出讓金一年以上，在無任何手續下預售3.3億元才把土地出讓金交清；2010年10月以3.6億元拍得“賓王廣場”項目，在10天內就預售收取3.6億元；同年以5.12億元拍得“現代廣場”項目，僅七天內就預售收取3.5億元；同年12月25日以24.6億元拍得“城北商業中心”項目，僅10天就銷售收取13.6億元；2011年6月以2.26億元拍得10號地塊后僅7天就銷售收取2億元以上。

　　坊間人士認為，正因不斷違規銷售回籠資金，現代地產才有了繼續拿地的資本。對此，記者撥通了現代地產老板黃允松的電話，但他并沒有接受記者的采訪。

　　地方官員參與

　　樓市調控下，有人擔心現代地產會因為資金鏈條斷裂而陷入絕境。“如果當地監管部門能夠制止現代地產違規售房，現代地產必死無疑。”當地多位房地產人士表示。

　　在2008年的金融危機中，義烏市多位企業家因為高利貸而自殺或者潛逃。所以，為了避免因借高利貸而導致資金壓力過大現代地產只有通過這種違規行為，才可以維系現代地產的資金運轉。然而當地的各方力量正在以或明或暗的方式支撐著以高利貸為資金來源的企業的非正常運轉。

　　據數據顯示，截至2010年年初，浙江民間資本高達8000億~10000億元。在宏觀調控下，浙江的民間借貸資金容量迅速膨脹。據保守估算，僅溫州、義烏、寧波三地，民間借貸規模不下2000億元。溫州和義烏，則是浙江區域內兩大民間金融流派的代表，即浙南模式和浙中模式。

　　當地一房地產開發企業負責人告訴記者，在義烏包括政府官員、銀行高管以及民間老板等一起編織著房價火爆的神話，從而吸引了投資者前赴后繼。而正是這些人從事民間放貸，又維系了房地產企業資金鏈條表面上的健康運行。

　　記者在當地了解到，中央出臺一系列房地產調控政策已經一年有余，義烏市樓市成交價格并沒有降低，房價依然維持著高位運行。作為縣級市，義烏市商品房均價超過2萬元每平方米，部分地區已經超過3萬元。“義烏能夠承受的房價應該在1萬元以內，80%屬于投資性購買。”上述當地房地產開發企業負責人認為。

　　其中官員炒房票是一個重要原因。根據上述房地產開發企業負責人介紹，一般來說，一個好的樓盤開盤后，開發企業就會把位置好的房號送給當地有關部門領導。這樣一方面造成市場供求短缺，另一方面官員可以2萬元到10萬元的價格轉讓房號，獲得利益的同時，也炒高了房價。

　　在浙江，官員參與炒房的行為非常普遍。去年年底，有關部門就查處了浙江臺州大批官員炒房票案件。為此，臺州今日成為國內房地產限購中的首個二三線城市。

　　正是因為官員深陷利益當中，在義烏市沒有取得商品房預售許可就違規銷售商品房的現象很普遍，同時有關部門對此也是“睜一只眼閉一只眼”。據了解，現代地產幾年來違規售房從來沒有得到處罰。“我們有后臺，提前預售根本沒有人查的，放心買。”現代城銷售人員告訴記者。

　　就是通過這樣的利益鏈條保證，然后通過違規預售回籠資金，開發企業就自信地把手伸向高利貸。“開發企業獲得大量資金，完全沒有進入監管系統。如果一旦市場真的冷卻下來，那就危險了！”上述房地產開發企業認為，開發企業長期走鋼絲，這樣的可能性是存在的。

　　據了解，當地企業往往通過錢莊、寄售處和個人獲取高利貸，現在的回報月息至少在6分以上，相當于年息72%。

　　就這樣一個圍繞著房產的資金流動利益鏈條形成了。官員與開發商利益共享，開發企業就可以通過違規的方式提前預售“紙上商品房”回籠資金，從而保證了資金鏈條的正常運營。也基于此，開發企業才敢于將手伸向民間借貸，從而維持了開發企業資金鏈表面上的良性循環。2011年09月03日00:32 來源：中國經營報  作者：晏耀斌

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