如果集體土地變國有 會給義烏房市帶來多少財富

    義烏商品房動輒兩萬多一平方米城中村農民房私下賣一萬多一平方米

　　如果集體土地都變成國有會給義烏房市帶來多少財富？

　　這幾天，義烏國土資源局、義烏市勘測設計研究院等部門工作人員駐扎到了北苑街道留雅村，他們的工作就是受理集體土地轉為國有土地的相關資料。留雅村成為義烏首個由集體土地使用權證轉變為國有土地使用權證的農村，預計可盤活村民12億元固定資產，這也標志著義烏集體土地權屬處置改革正式啟動。記者 董齊

　　讓農民700億“死資產”變活

　　近十年，義烏城市邊緣不斷延伸，很多農村改造后變為“城中村”，村民也轉為城市居民，但他們的土地依舊是集體土地性質。

　　“目前義烏大約有200多個‘城中村’，隨著城市化進程的加快，類似的村子會更多。”義烏市農辦主任傅建民說。

　　“我們依據市場價格測算，這些‘城中村’的房產價值高達700億元，但遺憾的是都是死資產。”義烏市負責此項改革工作的同志解釋，因為土地的性質限制，“城中村”村民的房產都不能進入市場流轉，也無法進行抵押貸款，即使私底下轉賣，也是得不到認可的。“它的價值就是對外出租，這意味著老百姓唯一的不動產并沒有發揮最大的價值。”

　　經過省政府批示，義烏決定進行“城中村”集體土地權屬處置改革，將農民的集體土地使用權依法征收為國有土地使用權。2011年義烏北苑街道留雅、江東街道端頭和江北下朱這三村成為改革試點村。

　　轉變后原村民依舊擁有土地永久使用權

　　土地性質改變，那是不是使用權只有最高70年了？

　　國土局的同志說，土地性質改變后為國有劃撥土地，原來擁有集體土地使用權的村民依然擁有永久使用權。

　　“性質改變后，我們每公頃要補助給村民27萬元，他們則不需掏一分錢，土地使用年限也不會有限制。”國土局的同志說，實施這次改革的主要目的就是在國際貿易綜合改革的背景下更好地活躍義烏經濟。“義烏是一座商業城市，但之前很多‘城中村’村民即使看到機遇，因為房子無法抵押、貸款，缺少啟動資金，而眼看著良機流失。改革后，村民就可以用房子抵押融資，進行創業、拓展事業。700億元的活資產一旦調動起來，對經濟的影響可想而知。”

　　但土地使用權無年限僅對原集體土地所有者而言，一旦流轉，第二獲得者的使用年限就變為國家規定的最高70年。

　　農民變成實實在在的百萬、千萬富翁

　　“每位村民都是一個小的開發商。”負責受理留雅集體土地轉為國有土地相關資料的工作人員說，今后農民將從名義上的百萬、千萬富翁變為實實在在的百萬、千萬富翁。

　　留雅村村長季文周透漏，沒有進行土地性質改變前，雖然不會得到國家相關部門認可，但他們村住宅私底下交易價格也超過1萬元一平方米，店面則超過1.5萬元一平方米。義烏市舊村改造暫行辦法規定，一個三口之家可以分到108平方米的地基，按照四層半的規劃算，一棟樓的價值在500萬左右。

　　“與城里動輒2.5萬元左右的商品房相比，改為國有使用權證后我們的住宅和店鋪價格一定會大幅上漲，但具體會漲多少我們也不清楚，還沒交易過。”季文周說，除了宅基地轉為國有外，村里的預留地也會以村集體的名義轉為國有，歸村股份經濟合作社管理，獲益會分給所有的村民股東。

　　符合三個條件才可以進行改革

　　留雅村開展土地改革，并不意味著其他所有“城中村”都有資格進行土地性質變更。根據這次改革的試點規定，所有村必須符合三個條件才可以進行村集體土地性質改革。

　　“首先村集體土地被征收后人均不到0.2畝，其次村級組織撤銷轉變為社區，最后就是村民的戶口性質要從農民居民轉為城市居民。”張黎明說，只有符合這幾個條件才可以進行改革，今年率先展開的三個村試點最主要的目的是為以后出臺更加完善的政策做準備。

　　根據市政府規劃，到2013年，義烏大部分的“城中村”的土地性質將從集體土地轉變為國有土地，屆時至少可以釋放350億元的民間資本。

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