我國購物中心的開發策略

專業批發市場策劃系列專題：
    編者按：  目前，中國專業批發市場風起云涌，而專業批發市場成功繁榮發展又何其艱難！為了幫助支持全國專業批發市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業市場研究所聯合義烏最強勢的專業批發市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續推出“專業批發市場策劃”系列專題，對專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內容，期望通過商成專業市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業批發市場策劃系統內容。
   商興成公司是專業致力于專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的綜合性投資管理機構。
    希望我們的努力，能有助于全國專業批發市場投資舉辦者以及專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發策劃機構。

　　在我國當前條件下，開發購物中心大體上存在兩種主要的方式，一是，地產公司開發的商業地產性質的購物中心項目，二是商業管理公司開發的商業經營性質的購物中心項目。

　　發展商的不同將決定未來購物中心不同的經營思想。地產公司憑借多年開發住宅和其它建筑的經驗，通常會采取將開發好的購物中心出售出去的做法，實行物業管理式的“商業管理”；而商業公司依靠自身多年的商業經營思想，通常會實行統一化的商業管理。這是對當前條件下基本狀況的一種結論。而國外的購物中心大多采取 “三權分離”的做法，即把所有權與經營權、管理權相分離，把購物中心交由專業的商業管理公司進行管理。

　　1、地產商發展購物中心拓寬了地產公司開發地產項目的新途徑

　　從2001年中開始，中國房地產業的旗艦萬達與沃爾瑪達成了長期的戰略合作伙伴關系，合作項目遍布長春、北京、天津、沈陽、青島、濟南、南京、西安、長沙、成都等城市，可謂開創了商業地產的先河，萬達將陸陸續續在上述各城市中的黃金地段投資興建大型購物廣場。屆時，除沃爾瑪以外，一些國際知名的高檔百貨公司、連鎖快餐店、連鎖建材超市、連鎖家具店和大批國內知名品牌也將加盟各城市的萬達國際購物廣場，從而形成強強聯手、集團式發展的態勢。萬達國際購物廣場將在各城市原本興旺的商業黃金地段再添一把大火，并為周圍地區帶來新的經濟增長點。

　　2、商業公司發展購物中心改變了傳統的經營方式

　　商業公司發展購物中心改變了傳統的經營方式，以實現與商戶共贏為目標，進而將傳統的商業公司與供應商的經銷代銷關系轉變為商業管理公司與商戶之間的租賃契約關系。根據2001臺灣地區大型店鋪總覽的調查，百貨公司已朝向大型化發展、進駐購物中心也將是臺灣百貨業未來的競爭重點；而且量販店也大多與購物中心相結合，這些趨勢都日益明顯的顯露了出來。這些發展策略對于購物中心的價值提升將會產生極大的積極影響，而百貨公司、量販店也將因此把自己的開店成本大大降低。臺灣地區的大型購物中心，憑借其強大的競爭能力已經逐漸在零售領域成為主流。購物中心以一位經營管理者的身份出現，將招攬許多的百貨公司、精品專賣店、各種連鎖店進場經營，形成綜合性商店組合，求得多方的共同發展和繁榮。百貨公司、專賣店進駐大型購物中心己成為業者的一種普遍選擇，也將帶動臺灣地區的零售業發生更為劇烈的演變。

　　3、開發購物中心的基本思路和關鍵控制因素

　　零售業是一個比較傳統的行業，而房地產業是新興的行業、發展很快的行業。房地產商和零售商進行結合的前景應該是非常廣闊的，因為中國的零售市場空間還很大。所以在未來的購物中心開發中，我們首先要統一理念、共同開發。這樣就可以準確定位，在設計上少走彎路，力求招商和基建的同時進行，更有效地去爭取時間、減少購物中心的開發成本、避免不必要的浪費、提高物業的使用效率，縮短投資回報期。其次，我們應該注意優勢互補、利益共享。零售商有成熟的經驗，有招商的能力和一整套有效的管理方法；房地產商有雄厚的開發實力和資金實力，也有良好的開發土地。需要的只是雙方的協調與合作。

　　商業公司與地產公司合作有利于化解開發和經營上的風險，有利于實現雙贏。對房地產公司而言，如果房產不能順利銷售出去，風險是很大的；而對于商業公司而言，如果沒有好的物業設施和條件，就無法更快地發展和壯大，競爭實力也不能得到增強，同樣也將面臨巨大的競爭壓力。如果把兩者很好地結合起來，實現商業公司與地產公司的將是極為可能的。

　　從國內的情況看，能夠專業進行購物中心規劃設計的公司還不是很多，專業的建筑院所也難以完成購物中心的總體規劃和設計，因為購物中心的設計不是單純的一座靜止的建筑物，購物中心需要有對商業的極深理解和準確把握。在購物中心的整體設計上，國內有不少購物中心缺乏一個鮮明的主題，甚至連基本定位都不確定，采用的方式還主要是照搬別人的模式，這對一個個性化和本土化很強的產業來說，是要為此而承受很大風險的。作為一個國際化程度比較高的產業來說，購物中心實現國際化與本土化的有機結合是置關重要的，而本土化的概念對不同地區又將具有不同的特點，決不是一個簡單的“土洋結合”的問題，而是洋模式與本地區以及購物中心個體的風俗、文化底蘊、消費傾向、市場環境等等諸多方面的結合問題。當前最需要我們的購物中心業者首先要明確的是基本的定位，并在確定的定位下，通過有效招商和建筑語言更好地表現出來。所有的發展商都希望自己建設的購物中心能取得成功，面對百貨店和各種類型的連鎖店，大家各自都存在著一定經營上的局限，建立準確而且正確的市場定位是最為重要的一點，所以，發展商和管理者一定要通過市場的周密調查，在最重要的因素的引導下去取得相應的數據資料，并進行縝密的研究分析，以滿足調查主題的需要。比如，商品的品類、服務消費者的范圍、競爭性的價格、服務的質量、租約的分類以及相應的鼓勵措施，等等，并且發展商和管理者還要全盤考慮如何增加購物中心價值的課題。

　　4、購物中心的定位不應脫離“特色”

　　購物中心已經進入到了追求特色化的時代，特色正在成為購物中心生存與發展的靈魂。讓人欣喜的是，國內已經相當一部分的購物中心開始了各種主題化的有益嘗試，并且取得了一定的成功。但同時讓人擔心的是，也有一些在建和正在招商的購物中心還沒有對此引起高度的重視，仍然沒有對原有的模式進行調整和完善，其實這在現在來說，的確是令產業擔憂的一件事情。

　　定位中高檔層面的廣州時代廣場目前引進了旅游廣場和高檔家具中心，為時代廣場的特色增加了“分數”；而天河娛樂廣場的定位就是娛樂運動，首先以電影院吸引消費者，然后再加入攀巖等運動的元素；中華廣場也特意開辟了數碼城和摩托城；而萬國廣場引進了史奴比餐廳和電器城。

　　5、購物中心要注重自身價值的創造與提高

　　購物中心通常是由一定數量的主力店及中小型店鋪組成的，購物中心的主要收入就是來自于主力店和專業店鋪的租金。為了保證購物中心從整體運營上進入健康發展的軌道，并且獲得消費者的認同，購物中心除了要規劃好市場的區隔、尋求差異化客層策略、建立舒適享受的購物娛樂環境、完善良好的信息管理系統外，專業化的經營管理團隊、購物中心品牌形象的塑造都應該成為購物中心業者所關注的重點。總體而言，購物中心的價值來源主要來自租金收入，而租金收入的支付者則需要依靠對來客信息的準確掌握而帶來的營業收入來維持持續的運營，購物中心的管理者同樣也要在客流的統計與分析上積極為商戶創造更加便利的條件。換句話來說，購物中心的價值來自于自身的位置、商品多樣化所帶來的集客能力，來自于主力店（如百貨公司或超市）和專業店品牌的號召能力，這三個因素的集合，創造了商戶的營業收入，也創造和增加了購物中心自身的價值。

　　6、探索購物中心的“三權分離”的經營開發體制

　　零售業的一般業態，比如超市、便利店以及真正意義上的百貨公司都是自己開發、自己經營、自我管理。與之不同，購物中心是開發與經營分開，物業管理與商品管理分離，雙方各司其責，實行真正的分工合作，從而構成了購物中心雙主體運行的統一體。這樣的好處就是可以最大限度地減少商業資金的投入，發揮商業公司在商業管理方面的經驗和優勢，實現與地產開發商的雙贏；一般而言，此舉可以有效地提高商業的勞動生產率，因為購物中心內的專業店和百貨公司的管理人員要比其它單體店少得多，其管理費用將大大降低，購物中心營業員人均所負責的面積要遠遠大于同類的單體店；購物中心實行的是特色化、細分化和專業化的經營，相對而言的集客能力，特別是有效顧客的能力比較強。

　　購物中心的污水處理系統

　　一、污水系統

　　在規劃污水系統前需先調查基地所在地區是否有公共污水下水道系統。若有公共污水下水道系統，基地范圍內的污水便可直接排放至該處，若無公共污水下水道系統，由于購物中心內可能產生的污水應為生活用水及廚房的雜排水，并無工業廢水等，因而僅需配合排放的廢水量設置適宜的污水處理設施，使區內的污水經過處理后，達到法規規定的放流水標準后排放至一般下水道系統或承受水體。

　　（一） 污水處理設施配置

　　污水處理設施的配置位置應單獨位于較隱蔽的場所，避免破壞購物中心商圈的景觀及活動。若位于山坡地上等有坡度的基地上，則需配合地形及排水方向將污水處理設施配置于地勢較低及基地內的排水管線末端處，有利于完整地處理區內所有的污水。污水處理設施最好配置于一處。其設置可配合購物中心的分期分區發展，分期建設。所使用的處理方法應由專業人員設計并決定。

　　（二） 計劃污水量

　　污水量的計算可通過如下步驟進行：

　　1.處理對象人口數

　　根據各使用空間如商店、電影院、餐廳、超級市場等的分類，分別計算各空間內的處理對象人口數，將各空間的人口數相加后匯總即為該全區的處理對象人口數。

　　2.平均污水量

　　用各使用空間的每人每日產生的污水量乘上各空間的處理對象人口數，所得的數值即為該空間每日的平均污水量。

　　各空間的平均污水量相加匯總后即為購物中心每日所產生的平均污水量。

　　二、污水排水設備

　　（一） 基本原則

　　1.排水系統應避免出現終端管，但因清潔口的需要而延長至合適的位置時則不在此限。

　　2.雨水排水管不得與污水處理設備所接續的污水管及雜排水管相接續。

　　3.含有對下水道及污水處理設備有害的油脂（grease）、可燃性廢水、土砂等排水系統，或含有能再生、再利用物質的排水系統，應設置截留器截留之。

　　4.排水管應設置清潔口或其他清潔方式清潔管內，避免阻塞。

　　5.排水系統上應有排水口空間等防護措施以防止排水逆流；特定器具、裝置、設施等排水，應行間接排水。

　　6.與排水系統接續的器具類，均應具備存水彎。

　　7.與排水系統接續之高溫排水，原則上應冷卻至40度以下后才排放。

　　（二） 排水系統工程的配管

　　1.排水管接合部應具水密性，避免植物的根或土砂進入。

　　2.污水或雜排水配置，不得使用具有兩向或三向承口的接頭。

　　3.無論橫管或立管，排水管皆不得在下游方向縮小其管徑。

　　（三） 存水彎

　　1.封水深度不得小于50mm，不得大于100mm。

　　2.器具存水彎之水封部應容易檢查，且在便于清潔處設置清潔口。

　　3.不得設置雙重存水彎。

　　（四） 截留器

　　1.截留器應裝設于易于清潔保養的位置。

　　2.截留器應裝設通氣管。

　　3.營業用大廚房或類似場所應設置足夠容量的油脂截留器。

　　4.營業性質的洗滌場，應設置能分離不溶性物質如線頭等的截留器。

　　三、間接排水

　　（一） 需行間接排水裝置

　　需行間接排水的裝置分為機械設備及配管、裝置的排水以及蒸氣系統、熱水系統的排水。在購物中心內出水口需要使用間接排水的機械設備包括：

　　1.冰箱、冰柜、洗滌槽、蒸氣柜等有關食品儲存或加工的設備。

　　2.給水水池及水箱的溢、排水管。

　　3.洗碗機、洗滌機、脫水機。

　　4.飲水機、飲料用冷水器、給茶器等。

　　四、通氣設備

　　（一）一般事項

　　1.排水立管上部，應以伸頂通氣管向上延長，并向大氣開放。

　　2.個別通氣方式或回路通氣方式應設有通氣立管。

　　3.間接排水系統或其它特殊排水系統的通氣管，不得與其它通氣系統相連接，應單獨有效直接地排向大氣。若此等排水設施有兩套以上系統時，不同種類的排水系統仍應獨立排放。

　　4.通氣立管不得與雨水立管相連接。

　　5.大型油脂截留器應設置通氣管。

　　6.含有油份等比空氣重的蒸汽，為防其冷卻凝結成液狀而積留在管底，其橫向通氣管應向上斜，且不得有凹部存在。

　　購物中心的消防系統規劃

　　提示：本文僅在于提供購物中心消防系統的規劃中的內容要點，資料列之具體指標雖與我國國家標準進行核對，但不承諾沒有誤差。引用前，務必請會員認真依據國家或地方之標準進行核查，以防止出現任何偏差。特別聲明——準確指標和相關數據請嚴格依據我國國家標準GB來制定實行。

　　一、 建筑物的防火

　　二、消防主管機關及資格

　　三、一般原則

　　（一）為了在火災發生時能很快地撲滅火苗，大面積的空間必須以防火墻、防火天花板、防火門及防火樓板做防火分隔。建筑技術規則第七十九條規定：“防火構造建筑物或防火建筑物，其總樓地板面積在1500平方公尺以上者，應按每1500平方公尺，以具有一小時防火時效的防火墻、防火樓板及甲種防火門窗區劃分隔。

　　（二）入口大廳及過道等都必須以耐燃的材料來建筑。

　　（三）煙塵的排出需藉由可開啟的門窗及機械排煙來處理，可開啟的門窗同時也利于消防人員自外部進入救災。若建筑物采用如帷幕墻等不能開啟的墻面，則需設有緊急進口或緊急用升降梯，以利消防人員及其設備進入救災。

　　（四）所有的樓梯都必須能自成一封閉獨立空間，且該門需具有1.5小時防火時效。

　　（五）自動警報設備應與管理中心及工程師辦公室連接，同時亦需依法設置自動撒水頭。依法在重點位置設置消防隊專用出水口。同時亦需注意通風換氣的需要，特別是地下室的服務區部分。

　　（六）可在各商店單元的店門處設置撒水設備，以形成一消防撒水網，阻斷火勢的蔓延。

　　（七）玻璃制品不適用于做為防火區劃的墻面。

　　四、防火避難設施

　　（一）出入口

　　商場的樓地板面積合計超過500平方公尺者，其直通樓梯應在避難層的適當位置，開設兩處以上不同方向的出入口，每處寬度不得小于1.2公尺。其中最小一處應直接通向道路，其他各處可開向寬1.5公尺以上的通路，通路凈高不得小于3公尺，并應接通道路。而在避難層的出入口，其總寬度不得小于該用途層最大一層之樓地板面積每100平方公尺寬36公分之計算值，但上述使用性質之總樓地地板面積超過1500平方公尺時，36公分應增加為60公分。但每處出入口之寬度不得小于2公尺，其他出入口每處寬度不得小于1.2公尺，高度不得小于1.8公尺。

　　避難層以外之樓層，通達供避難使用的走道或直通樓梯間，其地面層以上各樓層的出入口不得小于各該樓層樓地板面積每100平方公尺寬27公分計算值；地面層以下的樓層，27公分應增為36公分。但每處出入口寬度，不得小于1.2公尺，并應裝設甲種防火門。

　　（二）走廊

　　在同一層樓內的居室樓地板面積在200平方公尺以上（地下層時為100平方公尺以上），其走廊兩側有居室者，其走廊配置應在1.6公尺以上，其他走廊在11公尺以上。走廊的地板面有高低時，其坡度不得超過1/10，并不得設置臺階。防火建筑內各層連接直通樓梯的走廊通道的墻壁，應為防火構造或不燃材料。

　　（三）樓梯

　　樓梯應能完全隔離煙及火。任何建筑物自避難層以外的各樓層均應設置一座以上的直通樓梯（包括坡道）通達避難層或地面，樓梯位置應設于明顯處所。若避難層上層的樓地板面積超過400平方公尺，其他任一層超過240平方公尺，或地下層樓地板面積在200平方公尺以上，則應設置兩座以上的直通樓梯。

　　自樓面居室任一點至樓梯口的步行距離不得超過30公尺，15層以上的建筑物則應減為20公尺。避難層自樓梯口至屋外出入口的步行距離不得超過30公尺。通達3層以上供商場或類似使用的樓層，應設置安全梯及特別安全梯，通達5層以上，供商場或類似使用的樓層，至少應有一座特別安全梯。

　　1.安全梯構造

　　（1）室內安全梯的構造

　　安全梯間四周墻壁應為防火構造，天花板及墻面，應以不燃材料裝修。進入安全梯的出入口，應裝設安全門，其構造應符合甲種防火門或鑲嵌鐵絲網玻璃的乙種防火門，并不得設置門檻；安全門的寬度不得小于安全梯的寬度。安全門應向避難方向開啟。安全梯間應設有緊急電源之照明設備，其開設采光用的向外窗戶或開口者，應與其他窗戶或開口或非防火構造的外墻等相距90公分以上。

　　（2）戶外安全梯的構造

　　安全梯應為防火構造。安全梯與建筑物任一開口間的距離，除至安全梯的安全門外，不得小于2公尺，但開口面積在1平方公尺以內，并裝置鑲嵌鐵絲網的固定玻璃者不在此限。出入口應裝設符合甲種防火門或鑲嵌鐵絲網玻璃的乙種防火門規定的安全門，但從室外走廊連接安全梯者，其出入口應免裝設安全門。對外開口面積應在2平方公尺以上。

　　（3）特別安全梯構造

　　自室內至安全梯，應由陽臺或排煙室開始進入。樓梯間及排煙室的四周墻壁應為防火構造，其天花板及墻面的裝修應為不燃材料。樓梯間及排煙室，應設有緊急電源的照明設備。其開設采光用固定窗戶或在陽臺外墻開設的開口，除開口面積在1平方公尺以內并鑲嵌鐵絲網的固定者外，應與其他開口相距90公分以上，但在防火帶范圍內，不得開口。自室內通陽臺或進入排煙室的出入口，應裝設甲種防火門，自陽臺或排煙室進入樓梯間的出入口，應裝設甲種或乙種防火門。

　　樓梯間與排煙室或陽臺之間所開設的窗戶應為固定窗。

　　建筑物達15層以上或地下層3層以下者，各樓層的特別安全梯樓梯間與排煙室或樓梯間與陽臺的面積，不得小于各該層居室樓地板面積3%。

　　供商場使用的直通樓梯總寬度，以該建筑物各層中任一樓層（不包括避難層）商場的最大樓地板面積每100平方公尺，樓梯寬60公分為計算值。但若其面積之和達到建筑面積1/8且大于15平方公尺者，應再增加樓梯寬度。

　　一棟建筑物在不同的樓層有兩種以上不同用途，直通樓梯總寬度應逐層核算，以使用較嚴（最嚴）的樓層為計算標準。同一樓層有兩種以上的不同用途，該樓層的直通樓梯寬度應分別計算后合計。

　　建筑物在5層以上的樓層供公眾使用時，應設置樓梯通達可供避難使用的屋頂平臺，其面積不得小于建筑面積的1/2。在該面積范圍內不得建造其他設施。

　　（四） 排煙設備

　　1.排煙設備

　　每層樓地板面積超過5000平方公尺者應設置排煙設備。但每100平方公尺以內以分隔墻或防煙壁區劃分隔者不在此限。所謂防煙壁是指以不燃材料建造的垂壁，自天花板下垂50公分以上。

　　2.排煙設備構造

　　排煙壁區劃范圍內任一部份至排煙口的水平距離不得超過45公尺。排煙口、排煙風道（管）及其他與火煙接觸的部份，均應以不燃材料建造。排煙風道（管）貫穿防煙壁部份的空隙，應以水泥砂漿或以不燃材料填充。

　　需要電源的排煙設備，應有緊急電源及配線的設置。

　　建筑物高度超過30公尺或地下層樓地板面積超過1000平方公尺的排煙設備，應將控制及監視工作集中于中央管理室。

　　3.緊急升降梯間及特別安全梯的進風排煙設備

　　緊急升降梯間及特別安全梯的進風排煙設備應設置可開向戶外的窗戶，若無，則需開設排煙口，并直接連通排煙管道。排煙管道應垂直裝置，其頂部直接通向戶外。若設有每秒鐘可進、排4立方公尺以上，并可隨進風口、排煙口的開啟而自動操作的進風機、排煙機者，則可不受上述限制。

　　（五）緊急照明設備

　　依建筑技術規則第一百零四條的規定，商場的居室部份及自居室至避難層所需經過的走廊、樓梯、通道及其他平時依賴人工照明的部份應設置照明設備。緊急照明的構造應依建筑技術規則建筑設備編的規定。

　　（六）緊急用升降梯

　　建筑物高度超過10層樓以上部份的最大一層樓地板面積，在1500平方公尺以上者，至少應設置一座；超過1500平方公尺時，每達到3000平方公尺設置一座。

　　五、消防設備

　　（一）滅火設備

　　1.室內消防栓

　　各層樓地板面積在500平方公尺以上者需設室內消防栓。建筑物在第六層以上樓層或地下室層或無開口的樓層，各層樓地板面積在150平方公尺以上者亦需設室內消防栓。但建筑物為防火構造，且內部裝修材料使用阻燃材料耐火板者，則面積可加倍計算。

　　2.自動灑水設備

　　建筑物在第六層以上，第十層以下的樓層，各層的樓地板面積在150平方公尺以上者，以及建筑物在第十一層以上的樓層，各層的樓地板面積在100平方公尺以上者需設置自動灑水設備。

　　室內停車空間部分可有自動灑水設備、自動干粉滅火設備、自動二氧化碳滅火設備、自動泡沫滅火設備或自動揮發性液體滅火設備等選擇設置。但室內停車空間的外墻開口面積（非金屬門窗部分）達1/2以上，或各樓層防火區劃范圍內停車位數在20輛以下者可免設置。

　　在大型購物中心內，灑水設備是不可或缺的設備。即使是防火區劃已經小到無須設置灑水系統，仍以設置為宜。

　　設置灑水系統必然會使天花板降低，在設計樓高時應予以考慮。

　　3.消防水管及消防立管

　　除了灑水系統之外，消防水管也應有所規范。消防水管的長度及配置位置應能完全覆蓋Mall內所有的面積，甚至它提供一個功能，即在剛起火而火場溫度尚未能啟動灑水系統之前，便能以此系統撲滅火源。

　　（二）報警設備

　　建筑物應依規定設置報警設備，其受信機（器）應集中管理，設于總機室或值班室。但若依建筑技術規則設有自動灑水系統的樓層，可免設報警設備。第六層以上設火警自動報警設備的樓層應裝設廣播設備。

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