杭州現無產權鋪面宣傳固定高收益 被疑變相融資

    “買還是不買？”精打細算的羅女士回上海后反復思考。去了趟杭州，她發現杭州九堡客運車站旁有很多商鋪在賣，“投資小，每年都有固定收益，3年后保底收益9%”，不過讓她糾結的是，這固定收益是餡餅還是陷阱？
    《每日經濟新聞》記者調查發現，杭州九堡客運中心周邊分布著30多家專業市場，有稱“商貿城”，有稱“市場”，有稱“某中心”，它們都有相似的特征，規模較大，且都對外大力吆喝其鋪面是“固定高收益”。

“誘惑”的固定收益

    杭州九堡客運中心因為地理位置優勢，周邊房地產發展迅猛，同時該板塊上的商業地產更是借助車站和地鐵“風生水起”。
   上述大大小小30多家專業市場就分布在杭州九堡客運中心四周，包括正在建造的恒大國際建材家居博覽中心、中國五金機電城、義烏小商品城銀沙聯合市場、杭州東大門商品交易中心，還有已經建成的紅星美凱龍金茂MALL、杭州中國嬰童用品城、中國輕紡城瑞紡聯合市場等。
    紅星美凱龍金茂MALL項目規模有36萬平方米，對外承諾其鋪面“小投資大回報”：前兩年固定收益先行支付7%、8%，第三年至第六年保底收益6%，第六年可以申請退鋪，若不退鋪，第七年至第19年，收益部分開發商和認購方按1∶9分成。
    義烏小商品城銀沙聯合市場規模也不小，現場工作人員說，整個市場七成歸公司自己持有，余下三成則對外“銷售”。收益方面，前3年6%保底收益，后3年7%保底收益；而中國五金機電城則是前3年6%穩定年收益一次性返還，后7年保底6%年收益。
    其他市場也“不甘落后”。恒大國際建材家居博覽中心承諾，若認購商鋪，收益率第一年7%、第二年8%、第三年9%；第四年至第八年保底回報為9%，超出部分按1∶9分成；第九年至第20年按實際租金的1∶9分成。杭州東大門商品交易中心、杭州中國嬰童用品城等也皆有高固定收益承諾。
    3月29日，記者在現場看到，在這些專業市場所在的德勝東路，兩側道路上方的路牌都被這類招商廣告所占據。

無產權，屬租賃關系

    這些商鋪承諾的  “固定高收益”到底是陷阱還是餡餅？

    杭州市江干區九堡鎮政府有關負責人向《每日經濟新聞》記者表示，這些專業市場的土地性質主要有兩種，一種是特殊用地，這類市場包括恒大國際建材家居博覽中心、中國五金機電城、義烏小商品城銀沙聯合市場、紅星美凱龍金茂MALL、中國輕紡城瑞紡聯合市場等，它們的土地都是租來的，使用年限只有20年；另外一種是村級留用地，開發商與當地村集體合作，公司占一定股份，村集體占一定股份，土地使用年限是40年，這樣的市場有杭州東大門商品交易中心、杭州中國嬰童用品城等5家市場。
   “土地是租來的。”紅星美凱龍金茂MALL項目開發商浙江金茂實業發展有限公司有關負責人直言不諱，這些商鋪其實只是對使用權進行轉讓，公司與認購方也是租賃關系。該項目的《認租須知》表明，出讓的租賃期限是19年，自2011年5月1日至2029年12月31日。
    恒大國際建材家居博覽中心土地性質與紅星美凱龍金茂MALL項目相同，建在租賃土地上的商鋪本不能銷售，但該項目銷售展示中心現場卻掛著放大了的“銷售火爆場面”的圖片，“一期盡銷售100%，二期萬人預約中！”的大幅廣告矗立在路旁。
    中國嬰童用品城項目開發商杭州新客站商業城管理有限公司銷售總監表示，該市場土地年限40年，有整個項目的“大證”，但不能分割，和認購方簽訂的是商鋪使用權轉讓合同；杭州東大門商品交易中心有關負責人也表示，與認購方屬于租賃關系，租期為3年。

    對于這種現象，杭州江干區一政府官員表示“都屬于企業行為”。

被疑變相吸金

    “我們與認購方屬于委托經營管理關系，我們是被委托方。”浙江金茂實業發展有限公司有關負責人稱：“不存在銷售，只是使用權轉讓，也不存在售后返租。”至于固定回報率，這名負責人表示，這屬于商務條件。
    據杭州商業地產有關研究數據顯示，杭州商鋪的實際投資回報率只有3.2%。但上述專業市場所承諾的鋪面固定收益率都超過了6%，資深商業地產研究人士、杭州贏商地產機構總經理方芳認為，這些專業市場“回報率虛高”。
    方芳介紹，目前杭州這類專業市場整體供應量已經過大，如建材，整個杭州業已形成新時代、歐亞達和紅星美凱龍三足鼎立的局面。實際上，有一些專業市場所采取的只是一種營銷方式“進行包裝，可能不是真正的市場運營，而是有融資的成分。”
    相關法律條文也對物業分割與集資有過規定。根據央行1999年發布的《關于進一步打擊非法集資等活動的通知》，對物業、地產等資產進行等份分割，通過出售其份額處置權進行高息集資的屬于非法集資。
    浙江永大聯合律師事務所劉軻律師認為，不排除變相融資嫌疑。他對《每日經濟新聞》記者說，這些項目大多不能從銀行貸款開發，只好從民間融資。“如果只是投資，投資難免有風險，就不會出現固定收益。”他進一步解釋說，“目前，只有存款或借貸融資會才有會固定收益，固定收益形式上看起來是投資收益，但實際上是利息。”
    劉軻律師說，如果雙方協議出現固定收益率，法律一般會認定雙方是借貸關系，認購者只是屬于一般債權人。項目成功，不排除開發商能按照承諾兌現，但項目一旦失敗，所承諾的固定收益很難得到保證。徐杰

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