結合規劃做商業

    商業地產是依賴市場規模的擴大而形成的，其發展水平已經成為城市現代化發展程度的重要標志，商業地產不再是簡單的商業業態，而是城市基本建設的需求，關系到民生和城市民需，關系到城鄉一體化進展的速度。

由于缺乏有效控制，新城商業地產開發商通常是自行根據市場預期進行配置，以住宅底商、臨街商鋪等形式呈散點狀分布，無法在短期內形成具有城市影響力的規模商業，造成小型商業地產過量開發，卻又難成規模的矛盾。因此新城在發展商業時，必須通過制定科學的城市商業發展規劃來加強對商業地產的規范管理。

城市規劃與商業規劃

從新城形成的內部機制分類，當前國內的大多數新城開發，屬于“建設項目配套型”新城，往往是圍繞核心城市的重大建設項目或具體功能定位發展起來的，新城總體規劃與新城所承擔的城市功能和定位有密切關系。

城市功能指引城市規劃

城市規劃是對城市功能的科學總結和實施，城市功能定位指明了城市規劃的方向，在規劃中通過對地塊的劃分組合和建設開發來實現居住、商業、交通、公共配套設施等城市功能。

以蘇州的平江新城為例。蘇州古城區的三大區域，平江、金閶、滄浪區都分別各自開發了新城，這三個新城的功能定位都是依托原有區域的產業基礎和功能而進行延伸和擴展的。金閶物流便捷、專業市場交易發達，因此金閶新城的主導發展產業就定位以專業市場為主。滄浪新城歷史悠久，文化深厚，以居住為主要功能定位。平江新城依托平江觀前商圈深厚的商務商貿傳統，和幾大交通樞紐貫穿境內的優勢，商務商貿和交通樞紐就成為其定位和城市功能主要的關鍵詞。

城市規劃指引了商業的發展方向和定位，但城市規劃不能完全等同于商業規劃，開發商如何依據政府規劃進一步作出開發規劃，還需要依賴更為明確的商業網點規劃。

商業規劃不等于城市規劃

商業地產規劃是在城市規劃的基礎上進行的。從商業的城市功能來說，政府應當依據新城特征，建立能夠服務不同消費群體、涵蓋不同商業業態、擁有不同職能梯度商業設施的商業中心等級體系和布局，從而形成服務整體城市的商業結構形態。

從空間分布上來說，政府應當依據城市功能定位，結合區域條件和資源進行合理分布。

平江新城的控規圖顯示，該規劃將主要的商業用地圍繞在城市主干道人民路周邊，住宅用地分布在轄區兩翼，行政辦公配套穿插安置于新城中央區域，是符合規劃原則的。

從等級體系上來說，政府要充分結合集聚效益理論、中心地理論及級差地租理論，綜合考慮商業和房地產所同時具有的動態和復雜特點，在結構上確定商業能級，明確其數量及空間分布，在規模上控制不同等級商業中心的開發大小及形態，避免項目的無序開發，商業網點的位置重疊及同類項目的同質化競爭。

平江新城規劃人口15萬，鑒于其所在區域集合了幾大城市交通樞紐，又具備良好的商務商貿傳統，其商圈輻射能級被定位為蘇州最重要的交通樞紐中心和市域次級商務商貿中心，具有較大的發展空間。因此，平江新城規劃的10平方公里面積中，重點規劃的中央商務商貿區占地面積就達到2.68平方公里，占比26.8%。

對于中央商務商貿區的商業等級和空間排布，平江新城規劃將以萬達為中心，東西軸線發展高端商業，城市綜合體為主要模式，計劃再造幾個 “萬達廣場”；南北軸線則發展中高端商務商貿。

同時平江新城明確了高端商業10%，中高端商業60-70%，便民商業20-30%的規模控制比例。

在商業業態上，平江新城計劃引進蘇城首個24小時家庭式購物中心（即APM商業），結合轄區內的資源優勢，打造具有新城特色的商業地標和文化。

從土地運營和規劃角度來看，商業地塊大小分割，商業地塊周邊配套交通條件、公共交通系統、道路系統等，將直接影響商業開發和運營，是城市規劃和商業網點規劃中需要重點考慮的。

平江新城早期規劃中，商業地塊分割較小，為后期開發帶來了困惑。人民路濱水商業街項目，就因劃分為7小塊出讓，為5家開發商所得而遲遲難以落定建設，政府在后期不得不花大力氣協調以實現整體開發。平江區政府也因此開始轉變，從整體運營角度進行土地劃分和出讓。

商業規劃的依據原則

事實上，當前國內大多數城市在新城規劃方面都能做到科學合理規劃。總結影響新城商業規劃和發展成功的諸多因素可以發現，城市商業規劃主要是依據以下幾個原則來進行的。

與城市發展相結合。根據城市的發展定位、發展方向、步驟及實施政策等來確定商業規劃的布局、業態、規模、政策。形成布局科學、結構合理、配置設施完善、具有較強的輻射能力和競爭力的網絡格局。

與經濟發展相結合。根據經濟發展狀況、消費群體分布和購買力水平分析，合理確定商業網點的數量、規模、檔次。

與產業發展相結合。商業網點布局規劃必須堅持與旅游、文化、會展、制造等產業的互相配合，聯動發展，以創造新的市場需求，開發新的商貿服務業空間。

與結構調整相結合。根據不同商業區域的特點，確定各業態商業網點的類型、規模和數量，在保證基本消費，鼓勵業態多樣化，突出地域特點。

與文化傳承相結合。現代商業的發展要充分體現所處地域的歷史文化特色，在商業網點的改造和建設中，塑造獨具特色的商業景觀、商業文化和商業形象。

與持續發展相結合。商業網點的布局應充分體現“以人為本”，可持續發展的道路，促進社會、經濟、生態的協調發展。

結合規劃做商業

商業發展與當地政策及政府規劃關系密切，尤其是新城商業，政府規劃對其前景有著決定性作用。如前文所說，城市發展的戰略高度決定了商業地產的發展方向，商業發展與政府規劃是可以良好互補的。在政府規劃明確后，如何通過政府在規劃在定位、規劃、配套上進行全面安排和長遠策劃，根據商圈、地域特點和發展潛力進行合理的商業模式組合和定位，是開發商需要重點考慮的問題。

把握商業開發與新城總體建設進度也是開發商需要重點關注的。在時序上同步或適當滯后，有利于更好的滿足城市發展的配套需求；在商業模式和業態上適當超前，有利于發揮商業對城市發展的推進作用。

于此同時，商業發展應當重視提升自己的城市功能。從目前商業地產的發展現狀來看，還處于較為單一的開發模式，開發試點基本在項目本身，承擔城市功能的區域角色常被忽略。隨著城市化進程的加快及新區的迅速發展，整體區域協調、統一發展將成為未來的消費需求和社會需求，前瞻性的看待城市文化、區域價值，將社會功能有機融合將成為一個商業地產項目最突出的核心競爭優勢。

                                                          文/劉瑤

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