商業地產散售遭詬病 持有經營才是主流趨勢

　　路人皆知，潘石屹對包括中服地塊在內的CBD12地塊極為偏愛。作為北京CBD區域最后的黃金地塊，CBD12地塊正符合他喜歡在一線城市核心位置打造商業項目的選址嗜好，因此不惜重金投標。實際上，SOHO中國采取的散售方式，在商業地產圈內一直被專業人士所詬病。而CBD12地塊第二輪競標更注重金融業背景與物業開發后不得散售的評標傾向，更是招招刺向沒有金融業背景與以散售模式著稱的SOHO中國的心臟。潘石屹最后注定竹籃打水一場空，成為最為落寞的地產掌門人。我們不難看出，一直和潘石屹保持友好合作的北京CBD管委會此次與自己的老朋友保持距離，大抵是對商業物業散售的模式開始采取初步制約。這種態度，使得散售某種意義上變為商業地產的投機行為，散售可迅速幫助開發商回籠資金鼓起腰包，但從長遠看來，對于商用物業的發展不利。

　　商業地產散售多處遭詬病  不利商業物業增值保值

　　2009年底爆發的建外SOHO“停電門”事件，不僅讓潘石屹本人對鬧出的糾紛感到郁悶，更對SOHO中國聲譽造成負面影響，幾乎終結潘式散售模式神話。而建外SOHO小業主的利益同時蒙受很大損失。在國內開發商中，采取散售模式的并不僅僅只有SOHO中國。北京CBD很大一部分寫字樓和商住樓都采取了這種快速回籠資金的模式，而一些購入商業地產的個人投資者也紛紛表示賺到“金子”了，然而在這個皆大歡喜的局面下，長遠看來卻隱藏著風險。
　　如果在物業管理上再出現類似建外SOHO“停電門”這樣的情況，物業價值不僅難以提升，還面臨不斷下跌的局面。對于個人投資者而言，一旦出現這種情況，他們將難以持續獲得較高的投資回報。這是商業地產散售模式潛藏的風險之一。除物業管理外，小業主之間互相競爭和殺價，以及各不相同的預期和要求都是散售物業出租難的原因。一般企業很不愿意經常搬家，但小業主卻很有可能隨意提價，造成了公司不得不在短期內尋找新地方，給公司運營造成很大的困難。 尤其在城市土地資源日漸稀缺的背景下，如果一幢商業物業在建好后無法隨著城市的發展而實現增值，反而出現價值趨減的狀況，無疑是對城市寶貴土地資源的一種浪費。

　　CBD東擴 應全力禁止商業物業散售

　　現在北京市場上只租不售的寫字樓運營狀況都不錯，達到滿租的不在少數，高品質寫字樓在強勁的市場需求下，租金漸走高，統一的物業管理模式為租金穩定上升加碼，促進寫字樓增值保值。但是北京CBD已經建成的很多寫字樓都被散售，無論是管理上還是商業環境上都很難開拓新的面貌，也許正因為此，北京CBD才會向東擴張3平方公里，中國房地產報公布的達到國際6E標準的寫字樓首要條件就是物業持有經營，只租不售，目前來說，北京CBD很多商用物業難以達到這個標準，就這一點來說，　北京CBD離真正意義上的中央商務區還很遠。未來CBD東擴后，應全力禁止區域內商用物業的散售，發展持有經營，真正造就區域內具有國際標準的商用物業。
 

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