商業地產規劃七大成功要素

隨著中國經濟的高速發展，人民生活水平的日益提高，大量國際優秀零售商業的進入及其在中國的飛速發展，推動中國的商業及商業地產進入了一個快速發展的階段，傳統的商業模式在新的市場經濟下自然除"莠"存優，新生及外來的商業模式在不完全規范的商業環境下摸索著快速發展。無論是中心城市還是中小城市，各式各樣的商業中心項目以極富想象力的包裝方式相繼涌出。在看似商業地產市場蓬勃發展的背后，我們似乎有一種似曾相識的感覺：那就是在當年中國住宅房地產高速發展的某一個階段，絕大多數地產商都在遵循一個原則：概念即是銷售。現在的商業中心正在復制當年的概念化炒作。事實上，商業地產不同于住宅地產，其最主要區別在于住宅地產開發商是將其產品直接銷售給最終客戶，而商業地產開發商的產品是以租售的方式直接或間接（部分通過小商業地產投資商）提供給商鋪，其價值是通過商鋪的長期運營狀態實現的。對于開發商，如何合理開發商業項目特別是商業中心項目，使其在最優化的投資環境下，成功建設并能夠長期良好運營；對于小型商鋪投資商來講，如何鑒別一個商業地產項目的好壞及可運營性，都是業內人士及熱衷于商業地產人士所必須關心的問題。在蓬勃發展的商業地產市場里，具備商業地產開發的專業經驗及技能，特別是熟悉中國國情的專業技能，對一個項目的成功開發至關重要。隨著商業競爭越來越激烈，不合理的商業項目將面臨著越來越大的市場挑戰。由于缺乏對商業地產的深刻了解，不少商業地產開發商尚未認識到失敗的風險。而歐美四十余年的發展經歷值得我們借鑒，歐洲已有的大型商業中心除了幾家以基金、銀行為背景的大型專業開發公司外，絕大部分商業地產項目是通過聘請專業的商業規劃、招商及管理公司來完成的。即使重大的政府商業項目也是請專業公司來規劃執行的。可見商業規劃的重要性是由商業及商業地產行業本身的特點決定的。

　　一、遵循商業量化原則

　　商業是一個量化的行業，是需要有量化的購買能力，所以商業地產的開發，特別是大型綜合商業、商業中心的開發也必須是一個量化的過程，而量化是通過商業規劃來完成的。

　　首先要進行深入細致的市場調查與研究分析，以數據確定消費區域及消費能力；

　　研究分析現在及未來競爭環境，以確定消費區域內的消費需求。消費需求在數量上及業態上一旦確定，應依照客觀的需求量，"量體裁衣"地規劃設計商業設施。國內大部分開發商常常是以自己所擁有的土地資源而不是以市場需求作為規劃基礎，這樣將增大投資風險，對入住商鋪而言，其運營風險也是顯而易見的。

　　二、滿足需求而非創造需求

　　商業地產服務于商業店鋪，商業店鋪服務于消費者。消費者客觀的消費類別及總量的確定決定了商業店鋪的類別及總量。具有特色高質量的商業能在更大范圍內吸引消費者，但隨著商業系統的逐步完善，這種跨越很大區域的吸引力將逐步減弱。目前國內不少開發商過分依靠概念的炒作創造需求，追求轟動效益，這類項目往往開始時轟轟烈烈，運營一段時間后由于消費力不足而難以支撐，最終受害的是店鋪、店鋪投資人及開發商。目前國內部分城市政府對商業設施的規劃及管理尚未達到一個合理及有力的程度，因而此類風險將會加大。

　　三、 體現實施的可行性

　　合理的商業規劃一方面最大程度地滿足消費市場的需求，另一方面最大程度地滿足投資開發商的財務目標，具有豐富經驗的優秀商業規劃專家公司應通過對市場競爭環境及對項目深刻的調查研究，規劃設計出一套有可實施性的商業規劃方案。這需要一個有綜合專業經驗的團隊來完成，首先，他們應該非常了解市場，了解消費者，了解商業，特別是作為主力店的優秀品牌店鋪，尤其要非常了解大型綜合商業設施內部的功能管理及組織，并且通過建議的規劃方案力爭最準確地執行下一步招商、管理工作，最大程度地保證商業及商業中心的持久良好運營，以最大程度地保證投資開發商的財務目標的實現。

　　四、 奠定高質量招商的基礎

　　合理的商業規劃除了完成功能的規劃及組織外，還應對項目的業態及業態分布提出可實施方案。為了提高下一步招商工作的準確性及回避投資方重建、改建所造成的浪費，商業規劃團隊應充分利用其對商業客戶的了解，并通過預招商工作，力爭相對準確確定主要商業店鋪的具體位置、面積及相關建筑要求。合理的商業規劃應提供給入駐商業合理有序的營業環境及舒適的購物環境，最大限度保證入駐商業對消費者的吸引力及店鋪間的人流共享，只有這樣店鋪才愿意入駐并在此長期經營。無序的規劃將加大招商的難度，特別是對主要商業的招商難度，由此而產生商業中心吸引力不足，難以正常運營。

　　五、 確保持續穩定經營的實現

　　綜合商業項目開發后需要運營管理，好的商業規劃在項目開發前期就提供了項目開業后良好的運營管理基礎。商業設施的改造及經常性的、大批量的店鋪更換對整個商業中心及投資人都會產生巨大的經濟損失。

　　六、 保證投資回報的安全性

　　只有合理的商業規劃才能提供商業中心持久良好運營的基礎，也只有這樣才能保證項目投資方投資回報的安全性及穩定性。同時只有考慮到商業的"量"化性，才可以正確加以開發及管理，最大可能地回避風險，保證商鋪、商業中心及投資人的長期盈利。

　　七、 加大融資的可能性

　　有了合理的商業規劃才能準確的實施后續的招商、管理工作，才能保證入駐商業及商業中心的長期良好運營及增長，才能對專業投資人及機構產生吸引力。目前國外大量的商業地產投資機構及基金都在準備或開始進入中國市場，由于他們有長期投資商業地產的經驗，對于商業規劃水平、店鋪甄別水平及商業中心管理水平非常敏感，這是保證投資回報安全性、穩定性及增長的基礎。雖然外資投資在項目前期、開發期及運營期三個階段都存在可能性，但是商業中心可長期良好并持續增長運營的狀態及趨勢將在融資可行性及價格上起著決定性作用。由此可見，商業規劃的水平在其中起著至關重要的作用。雖然中國商業地產剛剛起步，但其發展速度非常之快，具備了在3至5年內完成歐美國家40余年所走過歷程的可能性。這里面有捷徑嗎？有，也沒有。說有，是因為歐美等發達國家的商業中心及相關的城市規劃政策已為我們提供了大量成功經驗與失敗教訓。我們可以充分利用大型國際會議等交流活動走出去，學習經驗并了解國際業界最新動態。例如，每年11月在法國南部美麗的海濱城市戛納舉行的國際商業地產展覽會（MAPIC）云集了幾萬家商業地產開發商、投資機構、著名商業品牌、專業策劃咨詢公司及建筑師行，為國際業內人士提供了一個專業的交流平臺。說沒有，是因為商業設施的成功是基于本地市場需求的支持，借助國際商業經驗及技能而開展的本地化商業規劃才是成功的關鍵。即使國際知名主力店的引進也必須滿足合理商業規劃的要求，才能為整體商業設施帶來長期穩定的增值效益。我們期盼著中國商業地產的開發早日與國際接軌，進入專業化發展階段。

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