CRRC：中國房地產宏觀經濟下調控走向分析

    今年4月中旬，國務院出臺“新國十條”，拉開了我國房地產市場宏觀調控的大幕。此后，多部委接連出臺相關政策響應中央政策，業界普遍認為此次政府調控的速度和力度前所未有，稱之為“史上最嚴厲的宏觀調控”。（調控政策參見正文第一部分。）新政出臺之后，雖然商品房的絕對價格并未出現明顯下降，但是房價過快上漲的勢頭在一定程度上得到遏制，并且成交量出現明顯回落。
    有數據顯示，新政出臺后一個月，北京、上海、深圳等地區成交量出現明顯下降，并且這種成交相對低迷的局面還在延續。然而，由于2009年開發商獲利頗豐，開發商尚有足夠的資金實力抵抗政策風險，因此他們并不急于降價，“量跌”之下并未見“價跌”。以深圳市場為例，新政出臺后深圳市4、5、6三個月一手房均價為19401元/平方米，相比3月份20435元/平方米的均價僅下降5%。而去年6月，深圳市一手房均價僅14908元/平方米。（調控效果參見正文第二部分。）房地產作為中國經濟重要的組成部分，其運行的好壞與經濟發展密切相關。6月底，中央高層委托有關機構赴北京、上海、廣州、深圳等地進行調研，并征求民間研究機構意見，以求真實地了解調控政策對房地產市場的影響，防止調控誤傷經濟，為制定下一階段樓市調控政策做準備。（具體分析參見正文第三部分。）作為中國房地產行業研究的專業機構，中國不動產研究中心密切關注此問題，并深入一線市場，展開專項調研。除以上三方面外，本文將在第四部分對供需雙方進行調研分析，并最終在第五部分對未來中國房地產宏觀調控走向做出分析。其中第四部分對消費者和開發商的調研數據是本機構的獨家資源，具有較高的分析和研究價值。

  　正文摘要
　　歷經四月，新政的作用已經在房地產交易量上得到體現。值此供需雙方陷入對峙觀望的敏感時刻，只需假以時日，新政就能充分體現其對房地產市場的調控效力。商鞅徙木立信的典故早已闡明：對于政策而言，民眾對它的認可以及預期將會極大地影響政策效力的發揮，如果貿然放松調控力度，必然失信于民，很有可能無法達成預期目的，甚至適得其反，“越挑越漲”。根據前面的分析，我國當前的宏觀經濟也面臨著較大的下行風險，而對于處于快速城市化進程中的中國而言，房地產無疑具有特殊意義。房地產不但意味著直接的固定資產投資，而且對上下游產業將會產生巨大的帶動作用。如果說“房地產是中國經濟救世主”，這難免有些夸張，但是房地產對中國經濟的重要作用是任何人都無法否認的。因此，當前也不宜再加強對房地產的宏觀調控力度。在全球經濟危機的大背景下，調整經濟結構、轉變發展模式已成為中國經濟發展刻不容緩之務。擺脫對投資與外需的過度依賴，涵養內需、培育消費需要無法一蹴而就，經濟增速下滑也是良性轉軌所必須付出的代價，不必因此放松對房地產市場的調控。值此敏感時刻，政府應當維持在信貸、土地等方面的調控措施及力度。但仍需做出適當政策補充，例如對大量持有房地產的行為征收物業稅等。

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