三大難題困擾昆明商業地產 運營情況待市場考驗

    新政的頻發，讓商業地產成為2010年樓市關注的熱點。5月以來，昆明至少有20余個項目啟動了商業物業的推售、招商工作。昆明百大集團商業管理有限公司董事、總經理梅永豐表示，不少昆明的商業地產物業還存在融資與經營能力差、短期內超額放量、各商業業態間的互動性較差這三大問題。雖然目前部分商用物業項目在主力店及次主力店的招商成果不錯，但未來進入運營階段后的情況如何，還有待市場的考驗。

　　從5月末至今，昆明商業地產放量有目共睹，百大新都會購物中心、南亞風情·第壹城、中央金座、俊發中心、豆腐營13號等不下20個新盤、次新盤啟動認籌、開盤活動。物業類型比較豐富，除了社區底商、社區商業街外還有大型購物中心、寫字樓等商業物業，滿足了不同投資者的需求。隨著城中村改造的不斷推進，更多商業地產項目將以集中式商業或是城市綜合體的方式面市。

　　梅永豐指出，困擾昆明商業地產的首要難題不在于商業地產項目集中放量，而在于開發商業項目的開發商融資、經營能力是否能應對市場的考驗。此外，昆明商業地產也存在著CBD物業集中放量、主力店招商業態過于集中的情況。比如時下處于招商過程中的很多項目，都同樣引進了沃爾瑪、肯德基、百貨商場、電影院等商業，同一區域各個商業項目的業態的互動性比較差。比如昆明的一些購物中心的業態分布中，一般是每一樓層都有比較分明的業態布局。其中由于餐飲、娛樂等所具有的目的性較強，這樣分布的后果直接導致消費者選擇性的消費，業態之間不能形成互動和影響。由此來看，昆明的商業地產要想贏得更大的發展，必須對相關問題進行突破。

　　針對目前昆明市場中商業地產開發存在的共性問題，請業內專家予以分析。

青年路商圈。記者 黨建為/攝
　　區域型CBD項目集中放量 后期運營能力是關鍵

　　現象：城市化快速發展，成為城市區域擴張的最佳推動力。除傳統的南屏步行街、正義路、順城、百盛為代表的昆明傳統CBD地位依舊穩固外，今年以來，多個城中村項目的出現，讓昆明的南、北、西市區涌現出一批定位為區域的項目，如位于尚義街的南亞之門、北京路上的欣都龍城、南市區的老螺螄灣重建項目、西市區的經典雙城等。

　　質疑：CBD最初指商業會聚之處，之后CBD的內容不斷發展豐富，成為一個城市、一個區域乃至一個國家的經濟發展中樞。昆明主城提出規劃建設一主三次CBD區域，意味著昆明重新布局城市商業。那么，傳統的CBD商業地位是否會被取代？小小的昆明，可以承受這么多的區域CBD嗎？

　　分析：田野咨詢機構研究員陳亮表示，隨著昆明城市化的發展，昆明的商業格局已經發生改變。昆明三環以內形成了多點開發的局面；同樣在三環外的重點區域，如呈貢新城和經濟開發區，又比如昆明的西、南、北市區也呼應昆明城市的發展，形成區域型CBD百花齊放的局面。二環外多個商業地產項目的崛起將會給昆明帶來城市格局的變革，這是城市發展必然要經歷的過程，在這個過程中傳統商業模式和商業中心也將在這場變革中面臨挑戰。但是市中心的核心商業地帶也隨著城市發展和市場的需求在變化。隨著南亞之門、世紀中心、順城等一個個具有高端品質商業項目的出現和建設，一個由多個商業項目組合成的現代大型CBD社區逐漸形成。我們可以看見在軟硬件方面較之前的商業項目有了更大的提升。

　　在這種商業項目集中的地段，這些核心地段涌現的CBD的商業地位是不會被取代的，至少以目前昆明的發展來看是無法動搖的。對于目前出現在市中心以外二環與三環之間的多個區域型CBD項目，我們也不能忽視它們對未來城市發展將起到的作用。雖然市中心的核心商業中心暫時不可動搖，但是商業體量無法承載昆明未來的消費需求。隨著昆明城市的不斷發展，市中心外的區域也需要商業進行支撐，區域 CBD的作用就將體現出來。

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