國外物業管理模式的分析與啟示

    加入WTO，將給我國的經濟發展帶來巨大商機，進而也會對物業管理市場產生深遠的影響。加入WTO后，境外物業管理企業必將涌入國內市場，物業管理市場競爭將更加激烈，優勝劣汰的規律將進一步凸顯。這一切都要求我們急速提高我國的物業管理水平，普遍提高我國物業管理從業人員的素質，以便在同境外物業管理企業的競爭中取勝。為此，我們必須借鑒國外優秀的物業管理經驗。

　　一、英美、新加坡及我國香港地區的物業管理

　　(一)英美的物業管理

　　英美物業管理起源最早，物業管理始于19世紀6O年代的英國，當時正值英國工業化大發展，大量農民進入城市，出現了房屋出租。為維護業主的權利，需要一套行之有效的管理方法，于是出現了專業的物業管理，自那以后，物業管理傳遍世界各地，并受到各國的普遍重視。

　　發展到今天，英國的物業管理作為一個成熟的行業，其整體水平是世界一流的。除了傳統意義上的房屋維修、養護、清潔、保安外，物業管理的內容已拓展到物業功能布局和劃分、市場行情調研和預測、物業租售推廣代理、目標客戶群認定、工程咨詢和監理、通訊及旅行安排、智能系統化服務、專門性社會保障服務等全方位服務。在積極推廣物業管理業務的同時，英國還加強對這一業務的研究，成立了皇家物業管理學會，會員遍布世界各地。

　　英國作為物業管理的誕生地，在物業管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特點尤其令人關注。據了解，除了直接的物業管理法規外，一些房地產法規對此也有間接規定。英國常見的房地產開發管理的法律、法規有5O多種。

　　英美的物業管理已成為社會化的服務行業，任何人、任何公司都可從事物業管理，只要具備條件，領取營業執照即可。這些物業管理公司或管理機構絕大多數都是自主經營、自負盈虧的經濟實體。管理公司(機構)人員精干，效率高，固定人員少，一些項目盡可能臨時聘請，可承包的就不設固定人員以節約開支。

　　(二)新加坡的物業管理

　　新加坡以它的清潔衛生、草坪綠化、環境優美譽滿全球，這主要因為其物業管理工作很有實效。為了加強對居住小區的管理，物業管理部門編寫了《住戶手冊》、《住房公約》和《防火須知》等，把搬進新居后應注意的事項和有關知識，詳盡地告訴住戶，以明確住戶的權利和義務以及物業管理部門的權利和責任等。物業管理公司還根據所管轄區的具體情況，設監督部門，監督各類法規執行情況和受理住戶的投訴，從而提高服務水平和管理水平。

　　物業管理組織系統健全。新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統籌型的物業管理模式，新加坡物業管理統一歸新加坡建屋發展局負責。該局下設36個區辦事處，每個區辦事處一般管理2至3個小區，每個小區擁有4000～6000個住戶，區辦事處一般管理10000～15000套(戶)住宅。新加坡政府對住宅小區公共設施(設備)保養維修十分重視，要求物業管理企業提供最優質服務。

　　(三)香港的物業管理

　　香港物業公司數量非常多，政府還沒有對管理公司采取發牌制度(類似內地的資質證書)，物業管理公司只需經工商登記就可以承攬業務。香港的物業管理市場已經十分成熟，法制、法規也很健全。實行大廈公契制度。物業公司的權利來源于大廈公契或物業管理委托合同。在香港，開發商賣房時，必須起草制定大廈公契，并報政府登記備案。大廈公契制度的推行，大大減少了前期的物業管理糾紛，保障了購房者的合法權益。

　　物業公司的酬金有行規。香港的物業管理費用模式主要是代理人制，即管理費用成本支出+酬金，酬金可以按固定數額提取，也可以按比例提取。另外，物業管理費也有采用包干制的，這一點與內地大多數普通居住小區的收費方式相似。完善的招投標制度。香港是一個市場經濟相當發達和完善的地方，物業管理行業的競爭也相當激烈，大到物業管理公司的選聘，小到日常管理中材料的采購，均廣泛采用物業管理招投標機制，因此已形成了一套完善的招投標機制。

　　法規健全，操作性強。香港的市場經濟發展成熟，法制健全，一切均有章可循。香港在物業管理方面的根本大法是《香港建筑物業管理條例》。物業管理中發生的任何問題，均能在法律條文中找到答案，有強制執行力度。物業管理中的欠費問題，也得到了較好的解決。

　　二、國外物業管理的特征

　　(一)管理法制化程度高

　　新加坡和香港物業管理有一個共同的鮮明的特點，那就是物業管理的法規制定得非常詳盡，對開發商、管理公司、住戶各自的權利、義務和責任，違章處罰等都有明確的條文，便于操作。政府在物業管理中發揮了重要作用，但政府一般不直接干預物業管理收費的具體標準。政府多以詳盡、完善的法律、法規規范物業管理各方面關系、人的行為與責、權、利。

　　(二)自負盈虧、自主經營、獨立的物業管理公司發展迅速

　　政府公屋逐漸交由獨立的物業管理公司管理，私人樓宇越來越多地委托專業的物業公司管理。

　　(三)物業的所有權與管理權分離

　　物業管理公司與業主的關系是雇用關系，業主通過招標或協議等方式選擇物業管理公司，要認真考察公司的信譽、專業知識背景及管理、財務、法律水平、管理費用的高低以及社區活動能力。而物業管理公司飽受市場競爭的壓力，必須注意其形象，不斷改善經營管理，提高效率，盡量讓業主滿意，否則就會有被淘汰或被解雇的危險。

　　(四)物業管理及收費標準由市場形成

　　通過對國外與香港的物業管理模式的考察，我們發現在市場經濟體制下，物業管理的收費形成是按照市場經濟的規律，由供求雙方在市場競爭中形成，政府一般不規定具體的收費標準，具體收多少管理費由業主(委托方)與管理公司(受托方)雙方討價還價決定，視市場供求狀況、地區環境、房屋數量與質量、服務內容多少等情況而不同。

　　(五)各國(地區)的物業管理模式均結合自己國情，符合各自特點

　　如新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統籌型的物業管理模式；香港則根據人多地少，物業由政府供應與市場供應"雙軌制"，而形成了房委會管理與物業管理公司管理相結合的管理模式。這一點對我國物業管理模式的選擇有很大的借鑒意義。

　　三、啟示和借鑒

　　從以上分析可看出，其他國家和地區的優秀的物業管理是以專業化、社會化為特征，以科學化

　　和優質服務為目標，以健全的組織機構、財務制度、法制體系為保障，其做法與經驗，無疑將為我國現代物業管理研究提供很好的啟示。

　　(一)加快立法步伐，逐步完善物業管理法律法規體系

　　法制不健全、法制環境較差已成為制約我國物業管理行業健康發展的瓶頸。由于法制不健全，致使物業管理市場不規范，物業管理活動中各方主體的權利和義務不清，企業、業主及使用人的合法權益得不到有效的保護，政府監督管理缺乏法律依據，處罰力度不夠，大量的矛盾糾紛得不到及時解決，司法機關對日益增多的物業管理案件的處理無法可依。加快立法步伐，盡快建立符合我國國情的物業管理法律政策框架體系，應是我們工作的當務之急。

　　(二)逐步推進房地產開發與物業管理分業

　　經營，鼓勵物業管理企業向專業化方向發展從我國目前情況看，大約有三分之一的物業管理公司是從房地產開發公司派生出來的"父子關系"企業，這種"建"、"管"不分的體制造成了很多應由開發公司解決的矛盾和問題，推給下屬的物業管理公司。物業管理公司解決不了。必然帶來對業主的投訴相互推諉，矛盾和問題得不到及時解決。此外，物業管理市場化、專業化程度低，市場競爭能力弱，經濟效益差。

　　因此，要逐步推進房地產開發和物業管理分業經營。改變物業管理由房地產開發派生出來并依附于房地產開發的狀況。使物業管理企業真正成為自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發展的市場主體，從體制上解決建管不分產生的弊端。同時，要大力推進物業管理市場化進程。按照社會化服務與專業分工的要求，合理調整物業管理行業的企業結構。引導一部分物業管理企業明確自身市場定位。優化內部資源配置，向物業管理專營類企業發展。并力求形成"精、特、新"服務特色，實現專業化、規模化經營，降低管理服務成本，提高管理效率，增強市場競爭能力。

　　在國內，提高物業管理水平，促進物業管理行業發展的根本出路在于營造充滿活力的市場和公平、公開的競爭環境，因此，借鑒香港物業管理的招標，從源頭開始競爭，淘汰劣者，把市場機會留給管理服務綜合水平高、有實力的物業管理企業，才能促進物業管理企業向專門化和集約化方向發展，降低管理服務成本，從而使物業所有權人和使用者受益。

　　(三)通過對國外物業管理分析可發現政府在物業管理中發揮了重要作用，但政府一般不直接干預物業管理收費的具體標準

　　政府多以詳盡、完善的法律、法規規范物業管理各方面關系、人的行為與責、權、利。我國很多城市的物管收費最早實行之初采取的是政府定價，即由政府指令性地決定物業服務收費，物管企業遵循執行；后來逐漸過渡為政府指導價，也就是政府指導性地提出與當地經濟水平、物業管理水平相當的物業服務收費標準，物管企業在此基礎上根據實際情況參照執行的收費方式。隨著時間的推移，這兩種由政府參與指定或指導的物業服務價格管理模式逐漸顯露弊端。物管收費采用市場調節價是一種必然的趨勢。香港物業管理的收費就是按照市場經濟的規律，由供求雙方在市場競爭中形成的。

　　(四)物業管理企業需要培養高素質管理人才

　　在我國物業管理是一個新興的行業，由于它起步較遲，理論還不完備，實踐經驗還不多，高素質管理人才還很奇缺。現代企業之間的競爭就是人才的競爭，高素質的物業人才是企業興旺的重要保證，只有建立高素質的員工隊伍，物業管理企業才有競爭的實力，才能在激烈的競爭中立于不敗之地。

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