房地產企業被迫轉型 商業地產成主攻方向

    在中國房地產調控的背景下，地產開發商可能被迫轉向商業地產。
　　此輪新政調控下，地產開發商面臨著生存和轉型的壓力，可能被迫轉向商業地產。當住宅市場已聚集了大量高風險資金，當開發商已經到了轉型的十字路口，新的房地產投資渠道正在形成，處在政策“孤島”上的商業地產，旋即成為焦點。有業內人認為，以前開發商業地產是開發商多元化策略的一部分，是為了建立穩定現金流而采取的合理財務策略，因而目前可能是被動的選擇。另外，未來住宅地產中保障房比例增加，地產開發商在住宅地產的投資占比會下降，所以從長遠來看有開發商面臨著生存和轉型的問題。
　　繼萬科、華潤等房企大佬之后，中糧近期也高調地對外宣布了其向商業地產進軍的消息。6月23日，中糧置業高調宣布未來5到10年，在全國拓展20個大型商業地產項目大悅城，總資產將達到700億元規模。6月24日，中糧集團在上海半島酒店對外宣布，旗下中糧置業整體收購的上海大悅城項目將于今年年內滿鋪后正式迎客。未來，包括住宅、工業地產和酒店在內的地產業務擬進入統一融資平臺，實現整體上市。根據中糧集團的戰略部署，未來5~10年，該集團將在全國拓展20個大型商業地產項目，總資產達到700億元規模，占中糧集團總資產的30%。
　　事實上，中糧對于商業地產的關注早在去年年初就有所體現。2009年年初，中糧集團就正式提出了打造“全服務鏈的城市綜合體”的戰略，全力發展以大悅城購物中心為核心的城市綜合體，將大悅城品牌進行全國復制。此前，業界一直盛傳中糧集團內部正考慮將住宅業務和商業地產業務再度合并，即中糧地產和中糧置業將進行重組。但隨后中糧地產發布公告對此加以澄清，表示中糧地產目前僅擬作為中糧集團整合住宅地產業務的平臺，沒有將集團商業地產業務全部注入的計劃。
　　“目前，房地產轉型的出路之一是通過行業整合，淘汰一部分開發商，之二是向商業地產轉型。”有專家這樣認為。同時該專家也指出，中國商業地產發展的正常軌跡也到了它應該成長，應該出現重大轉型的階段。這個階段重要的標志是華潤、保利、招商等地產開發商已經開始進軍商業地產，尤其是已經上市或者即將上市的房地產開發商。在產業結構調整上，出現的重要的“三七”規律，把持有物業、資產性物業調到30%，把住宅降低到70%，這是符合未來中國資本型運營的規律，包括像萬科這樣的，即使很保守也調整到“二八”比例，這是行業發展成熟的標志階段。
　　值得注意的是，雖然開發商希望增加商業地產的比重，但是投資商業地產并不容易。因為商業地產的復雜性遠遠高于住宅，需要具備的投資知識也要較住宅高深。經營者要在未來商業地產中占據一定地位，非一日之功，這是需要有萬達地產那樣韜光養晦的長期堅持才能開花結果的。但不管怎樣，未來的商業地產的開發空間還存在著上升空間，卻是業界普遍承認的事實。

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