景德鎮國貿廣場二期招商方案

    一、 景德鎮城市經濟發展的歷史演變
    景德鎮市是中外著名的瓷都，制瓷歷史悠久，文化底蘊深厚。陶瓷業的發展貫穿其歷史發展過程中，成為其歷史發展的一條主線。
    1、從歷史的發展來看，景德鎮市是一個以陶瓷為資源的資源型移民城市。由于景德鎮陶瓷業的興盛，帶動了周邊地區乃至全國人口向景德鎮市的集聚。史書記載景德鎮市“集全國名窯之大成，匯各地良工之精華”。也就是說早在古代景德鎮市的人口就是以外來移民為主，隨著陶瓷業的不斷發展，分工越來越細，陶瓷業的專業技術越來越專門化，進一步增大了景德鎮市地區的勞動力在數量和品種上的供不應求。流入景德鎮市的人口不斷增加。同時，隨著陶瓷市場的不斷完善，來往的商賈也越來越多，景德鎮市的人口數量就隨著陶瓷業的興旺而增長,成為當時的“四大名鎮”之一。
    2、解放后，景德鎮市成為一個以陶瓷業為主的單一型輕工業城市，主要貿易也以經營陶瓷為主。由于數千年一成不變的傳統陶瓷業主宰著景德鎮市的工業發展，從業人口已經接近飽和。由于景德鎮陶瓷產業的小而散的分布狀況，使其在生態環境、耕地資源和經濟效益上付出巨大代價。據有關研究表明：由于鄉鎮企業過于分散，用地規模增加了1/3，能源利用率降低40%，基礎設施投資增加20%-30%，行政管理費用增加80%，人力資源增加1-2%，最終表現為資金利潤率比相對集中降低20%左右，并對規模經濟和集鎮建設造成空間上的困難。非農業產業不同于農業的根本性特點是：農業可以分散，非農產業、特別是現代非農產業必須要集中，空間上的集中會產生規模經濟和集聚效益，非農產業和人口向一定的空間范圍的集中就形成了城鎮化。然而，城鎮化水平達到了一定規模的景德鎮市卻在陶瓷業為主的工業生產中遠沒有達到與之相匹配的規模經濟集聚效應。陶瓷產業的單一性以及缺乏發展生產過程中及產前、產后的社會分工，形成了一種自給不經濟的落后狀態，于是在陶瓷產業的市場中，景德鎮日漸勢微。城市失去積聚作用，城市規模擴張也就此停滯不前。
    3、改革開放后，隨著相關制造業的興起，部分農民投入工業生產活動中，城市規模開始穩步增長，而同時私營的陶瓷業發展很快。近20年來，整個景德鎮市的產業結構和布局發生了變化，引入了汽車、家電、化纖、飛機等新的工業行業，重工業有很大的發展，輕工業逐漸衰退，陶瓷業的地位相對下降。國有陶瓷產業的發展進一步惡化，相反私陶作坊的出現愈演愈烈。到2001年，景德鎮市已經成為江西省的重工業基地，產業結構發生了巨大的變化。從現狀的產業結構來看，重工業的發展遠超過輕工業的發展。以瓷立市是景德鎮長遠發展的根本所在，關鍵在于如何利用瓷都品牌。傳統的陶瓷生產工業景德鎮已經不具備優勢，要繼續發揮陶瓷業的優勢，陶瓷生產方面應該以工藝瓷制造為主，這才是景德鎮陶瓷生產的強勢所在。對于陶瓷的品牌使用，應該轉向陶瓷文化旅游的重點上來。未來工藝陶瓷業和陶瓷文化旅游將成為景德鎮的兩大支柱產業。
    二、 景德鎮的商業及商業地產的機會。
    隨著21世紀的到來，在國家中西部大開發的宏觀經濟背景下，作為長三角、珠三角以及福建省的經濟共同腹地的江西省的國民經濟開始步入良性快速發展軌道，景德鎮的國民經濟也進入了一個發展的黃金時期。未來幾年，在國家開發銀行貸款的支持下，隨著景德鎮現代城市大框架的構建和景婺黃高速公路和景婺常高速公路建成通車，旨在成為區域性中心城市的景德鎮的商貿流通業面臨著巨大的歷史發展機遇，與之相匹配的商業地產業面臨的相同的歷史發展機遇。但競爭將是激烈的。現階段的景德鎮商業發展狀況總體上處于起步的初級階段，具有如下特點：
    1、 陶瓷貿易在整個商貿流通業中占有相當大的比重,地位較為突出。
    2、 商業地產市場初步細分（如里村已經形成的工具機電市場），專業市場局部發展超前、甚至過剩。比如豪德建材市場已經能夠滿足景德鎮市未來三到五年內對于建材專業市場的需求.中國陶瓷城、錦繡昌南、新都民營陶瓷工業園、國貿廣場以及為數不少的臨界鋪面在陶瓷流通領域展開了激烈的基本上是同質化的競爭，這為數眾多的面對陶瓷的商業地產如不能在多種層面上進行創新和細分結果將是相當的慘烈。
    3、 珠山中路作為景德鎮當前最為繁華的商業中心，其功能存在缺陷（在汽車已經進入普通家庭的時代，無法提供足夠的停車位），商業業態相對單一，基本上以單體營業面積較小的專賣店為主構成，缺乏上規模、上檔次的現代商業龍頭商業主力店如：大賣場（如好又多、沃爾瑪、家樂福）、現代百貨店（如太平洋百貨）、電器大賣場（如國美、蘇寧、燦坤3C店）。這是景德鎮商業地產的未來最大商

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