世貿商城招商策劃方案一

    第一部分：招商策略
    招商策略：立足北京、面向全國、走向國際
    以北京為重點，在確保北京地區招商工作全面、順利開展的同時，各招商部門安排出20％的招商力量，對外地（包括外地國內產品的廠家和經營商、國外產品的國內代理、國內內銷分支等）運用電話、傳真、網絡、DM等現代化通訊手段進行招商。效果理想的情況下，在保證北京地區招商指標的同時，隨時進行調整加大外地（及國際）招商力度。
    第二部分：招商進度中的比例分配
    招商的前期階段，招商的比例計劃為：北京地區招商占60％左右；外地招商占20％左右；國際招商占15％左右；預留出5％的比例，作為機動或炒作。
    其中：北京地區招商所占比例不得超出整體的60％；外地招商、國際招商的比例可根據實際情況擴大，擴大部分可占用本地招商份額；根據招商實際情況，如果招商出現火爆，可加大預留部分的比例（例如10％）。這樣后期可通過保留精品商鋪推出、拍賣等方式提高價位水平，在項目只有同期推出的情況下，通過預留部分享受到商鋪升值的部分利益。
    第三部分：招商付款方式
    一、租金交納及優惠政策有以下三種方式：
    1、一次性交納3年的租金。從第四年起租金遞增5％；第五年租金遞增6％；第六年租金遞增7％；總體租金遞增比例不超過原租金水平的20％。
    2、首期交納5年租金的30％，正式開業前再交齊5年租金全款。從第六年起租金遞增5％；第七年遞增6％；第八年遞增7％；總體遞增比例不超過20％�？珊灦ㄗ饧s合同期為20年。
    首期就一次性交納5年租金�？色@得6年實際使用權的優惠政策。從第七年起租金遞增6％；第八年遞增7％，總體遞增比例不超過20％。除享受以上優惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機會。
    3、首期交納10年租金的30％，入駐前交齊10年租金全款。可獲得12年實際使用權的優惠政策。可簽定租約合同期為20年。如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機會。
    二、租金交納及優惠政策2（備選方案）：
    1、同上。
    2、第一段同上。
    首期就一次性交納5年租金。可獲得贈送6個月無償使用權的優惠政策。從第七年起（含第6年后半年）租金遞增6％；第八年遞增7％，總體遞增比例不超過20％。除享受以上優惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機會。
    3、首期交納10年租金的30％，入駐前交齊10年租金全款�？色@得11年實際使用權的優惠政策�？珊灦ㄗ饧s合同期為20年。如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機會。
    三、分析（以均價8.5元計算）：
    第6年租金收入：115472.04*365*8.5*1.05＝3.761646億元；
    第6年半年租金：3.761646/2＝1.880823億元；
    五年的貸款利息：17.91260億元*0.07＝1.253882億元；
    五年租金9折損失租金：17.91260*0.1＝1.79126億元；
    租五送6個月損失：1.880823－1.253882＝0.626941億元；
    租五送一年的損失：3.761646－1.253882＝2.507764億元；
   ‘租五送一’比‘租五打9折’多損失：   0.716504億元；
   ‘租五送半年’比‘租五打9折’少損失： 1.164319億元；
    從上面的分析來看，一次性交納5年租金免費送6個月對公司最有利，租五年送一年的優惠政策雖然損失最多，但比打9折只多損失7千萬，而從對商戶的吸引力卻大大增強。同時保證提前還貸提高公司的信用級別，綜合考慮利大于弊。
    注：以上方式并不是機械地推出，可視市場反應情況進行穿插，也可以在尾鋪招商過程中，對尾鋪招商的優惠力度增加時運用。
    四、租金交納方式及提供優惠政策的理由：
    考慮到項目的招商不但要符合公司的總體定位，同時還要兼顧公司的成本回收，并且回收期越短，產生的運營財務費用支出就越少，同時，及時還貸將有利于公司信用等級的提高，對將來的公司發展極其有利。上述方案一方面可以起到將缺乏實力小商戶擋在門外的作用（及抬高門檻），達到自然淘汰的目的。同時，根據‘現金是王’的原則，運用對我們影響極小的使用年限的優惠，讓利商戶，做到先期既給出優惠又不會使應收現款產生絲毫損失。
   另外，兼顧將來中心商鋪升值，我們可以充分享受到升值的利益，方案設定是為了盡量引導商戶去選擇5年一次性交納租金的方式。此方式達到的經濟效益將在附上的經濟分析內容中計算出具體的數據體現。
    第四部分：經濟分析
    一、交納（三年）租金經濟分析（理想價格）
    1、根據可出租實際使用面積按115472.04萬平方米計算；
    2、按照每層出租實際使用面積平方米計算；
    3、平均租金價格按每天每平方米9元人民幣計算；
    說明：⑴、11.29429億元的30％為：3.38829億元。
    ⑵、綜合管理費：115472.04*1.5*365*3＝1.89663億元。
    ⑶、第一年綜合管理費：6322.0941萬元。
    ⑷、保證金（按一萬商鋪，每商鋪2萬元收�。�：2億元。
    二、交納（三年）租金經濟分析（保守價格）
    1、據可出租實際使用面積按115472.04萬平方米計算；
    2、按照每層出租實際使用面積平方米計算；
    3、平均租金價格按每天每平方米8.5元人民幣計算；
    說明：⑴、10.65441億元的30％為：3.19632億元。
    ⑵、綜合管理費：115472.04*1.5*365*3＝1.89663億元。
    ⑶、第一年綜合管理費：6322.0941萬元。
    ⑷、保證金（按一萬商鋪，每商鋪2萬元收取）：2億元。
    三、交納（五年）租金經濟分析（理想價格）：
    1、根據可出租實際使用面積按115472.04萬平方米計算；
    2、按照每層出租實際使用面積平方米計算；
    3、平均租金價格按每天每平方米9元人民幣計算；
    說明：⑴、18.82381億元的30％為：5.64714億元。
    ⑵、綜合管理費：115472.04*1.5*365*5＝3.16105億元。
    ⑶、第一年綜合管理費：6322.0941萬元。
    ⑷、保證金（按一萬商鋪，每商鋪2萬元收�。�：2億元。
    四、交納（五年）租金經濟分析（保守價格）
    1、根據可出租實際使用面積按115472.04萬平方米計算；
    2、按照每層出租實際使用面積平方米計算；
    3、平均租金價格按每天每平方米8.5元人民幣計算；
    說明：⑴、17.91260億元的30％為：5.37378億元。
    ⑵、綜合管理費：115472.04*1.5*365*5＝3.16105億元。
    ⑶、第一年綜合管理費：6322.0941萬元。
    ⑷、保證金（按一萬商鋪，每商鋪2萬元收�。�：2億元。
    第五部分：招商費用預算
    招商總體費用包括人員開銷、廣告制作（包括印務）、媒體購買、管理費用等項，總費用預計在3000萬－3600萬之間，其中廣告費用是最大的一項支出，而廣告費用必須根據實際運作情況進行調整。如招商非常順利，則廣告投入將會進行靈活調整削減。
    分析：其中廣告制作費用約占8.3％；媒體購買約占66.6％；行政與管理費用約占25.1％，應占比例符合正常市場運作中的比例分配。
    第六部分：各樓層商品結構定位
    第七部分：招商準備工作及時間安排、達成目標及實施內容
    一、招商準備工作（只針對配合招商部分）：
    1、完成項目名稱注冊、以及項目標志等的CI設計并注冊。
    2、注冊中文及英文的國內域名（.com.cn）及國際域名（.com）。
    3、確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語。
    4、完成設計制作百榮世貿中心招商文告、招商樓書，包含項目功能分布及內部結構圖。
    5、完成設計制作項目效果圖的POP，3D資料光盤。
    6、完成設計制作百榮世貿中心的主體、各分體剖面模型沙盤。
    7、完成招商隊伍的建立（招聘），進行培訓及人員甄選分配。
    8、制定商戶準入標準、引入原則、操作規則等。
    9、確定公司組織機構和部門設置。
    10、招商處的籌建。
    11、招商部各種管理規章制度、業績考核獎懲制度、工作操行規則出臺。
    12、制定商戶準入標準、條件、和招商規則。
    13、制定并印制招商租賃合同、租賃申請表、登記表、相關協議、商業管理守則等。
    14、根據招商類別敦促各分部制定招商工作倒計時計劃（包括招商區域、重點目標、任務指標完成計劃等）。
    二、招商時間安排：
    招商前期準備工作階段為：2002/11/01——2003/02/10
    正式招商時間確定為：2003/02/18——2003/12/30
    后招商期暨開業慶典籌劃階段：2003/12/30——2004/04/28
    1、2002/11/01——2002/12/01 完成招商人員招聘（10天）及培訓工作（10天），同時完成個人招商指標確認并按照招商任務指標提交各自的工作倒計時實施方案。
    2、2002/11/20——2003/01/01 完成印制各種合同、文件、申請表、登記表等。完成項目標志等系列CI設計，更換識別系統（包括名片、信函、旗標等）。確定宣傳包裝概念及總體廣告用語。
    3、2003/01/01——2003/02/10 完成前期招商文告、招商樓書制作，確定招商媒體廣告計劃（包括廣告創意、制作、媒體購買選擇等）、招商各項管理費用支出預算。完成各種POP、3D vision、沙盤等的制作。完成招商部籌建工作。
    4、2003/02/10前 完成一切招商準備工作。
    5、2003/02/18 招商工作正式開始。
    6、2003/02/18——2003/03/30 配合組織公關活動，針對對象為行業協會、政府部門的；針對國際招商部分的。如有香港招商計劃單列。
    7、2003/02/18——2003/05/01 招商第一階段。
    以北京為重點的招商工作，招商比例按計劃控制在總體的60％以內。同時負責外埠招商工作人員在本地進行外地招商工作。國際招商部通過各駐華商務參贊、外商駐華代表處、國外產品在華代理機構進行招商。
    外埠招商設2個月試探期，如果反應良好，則由負責人員作出報告提交招商部，由招商部作出外埠實地設點招商計劃（包括地點選擇、招商規模、策劃廣告宣傳配合、費用預算等），報請總經理審批。于8、2003/05/01前完成所有外地實地招商工作準備。
    9、2003/05/01——2003/08/01 招商進入第二階段。在確保北京地區招商工作按計劃順利進行，并達到預期目標、回款理想的基礎上，提高要求進行市場二次開發。目標定位于增加中心商品的名、特、優、新、獨、多樣化等的內涵，外埠與國際商品在這一階段列為重點。
    10、2003/08/01——2003/11/01 招商進入第三階段。本期工作重點是拾遺補缺，針對中心的商品結構進行微調整。做到符合百榮世貿中心的原定市場定位及功能分布設計。
    根據實際招商情況制定招商收尾計劃，對招收工作未達到設定標準的進行最后突擊攻關。
    11、2003/11/01——2003/12/30 招商進入尾聲。所有招商目標在2003/12/30前責成有關分部確實完成。根據招商階段預先挑選商鋪情況、對未決定位置的商鋪策劃商戶抓號的準備工作（地點、方式、安全保障、公正程序）。
    12、2003/12/30——2004/04/28 后招商期、開業慶典。
    招商部人員縮編，部分人員轉入商業管理編制。招商整體工作做
總結，財務情況匯總報告公司董事會。

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