物業稅“歪打”商業地產 或加劇行業困難

　　繼年前的輿論熱炒后，空轉六年無果的物業稅老話題日前在全國兩會代表、委員提案議案的高聚焦中被再度引爆。
　　全國政協委員、財政部財科所所長賈康向全國兩會提議，在房地產保有環節開征房地產稅這樣的財產稅，減少房屋空置率和投資、投機行為。
　　九三學社中央的提案也指出，經過6年多的“空轉”試點，物業稅改革思路已經形成，房地產數據庫、評稅軟件已經建立，征收物業稅的基礎條件已經具備，目前已是開征物業稅的合適時機。
　　全國政協委員、國家統計局原局長李德水也建議，適當的時候開征物業稅。
　　在紛紛蕓蕓的各式建議下，物業稅京深商業地產試點先行的設計方案也據傳出爐。住建部和國稅總局相關高層人士都公開宣稱：鑒于目前房價居高不下的狀況，今年年底前，物業稅有望在北京、深圳等城市針對商業地產進行實征試點。
　　但偏偏是“商業地產先行”的實征設計方案，引發最多的爭議和質疑。為抑制住宅高房價出發而設的物業稅，為什么避重就輕“錯位”轉向商業地產?
　　接受中國商報記者采訪的業內人士、專家都認為，商業地產如果成為物業稅試點的先行者，是物業稅設想的本末倒置，只能證實物業稅推行阻力過大。
　　顯然，目前盡管物業稅探討火爆，但對于物業稅如何可行、何時可行等實質性問題，有關各方還未形成清晰明確的統一認識與政策思路。如此而言，物業稅的開征或許依然還將長時期流于爭議和空談。
　　試點為何商業地產先行
　　“物業稅選擇商業地產試點開征是完全調錯方向了!”在中國商報記者耳邊響起的這種明顯大唱反對意見的，并不是某一個人的偏激，而是接受中國商報記者采訪的所有專家和業內人士所無法抑制的“集體表達”。
　　對于中國而言，物業稅的征收也并不是一個新鮮的話題。早在2003年，“物業稅”就被中央政府相關政策文件屢屢提及，當年5月，財政部和國家稅務總局即分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏等多地開展了房地產模擬評稅試點工作(即所謂的“空轉”)。不過，截止到目前物業稅已“空轉”6年卻仍是懸而未決。
　　過去幾年內，幾乎在每次房價暴漲的階段后，物業稅都會被當作調控房價的“最有效殺手”被呼吁和熱議，但從來都在最后淪為炒作一場的空談。
　　去年年底，因為房價的過快上漲，所有人都預言新一輪調控是勢在必行。而財政部稅政司副司長王曉華在一次財稅論壇上公開的表示，目前物業稅開征“從技術上看是可行的”。輿論解讀為物業稅開征在即的官方信號。而日前兩會上人大代表、政協委員對于物業稅的熱議，更是把民眾對于物業稅的期待推至高點，物業稅實轉似乎漸行漸近。
　　但出乎很多人預料的是，被認為是“遏制高房價利器”的物業稅會首先拿商業地產“開刀”。
　　畢竟，眼下社會公眾對于飆高房價的詬病主要還是突出在住宅地產，而“商住倒掛”已是不爭的房地產行業現實。
　　首先提出向商業地產征收物業稅的是在北京兩會期間提交物業稅開征提案的北京市政協委員、中央財經大學稅務學院副院長劉桓。他表示，目前稅收方案方面的試點工作已經趨于成熟，寫字樓、商鋪、酒店式公寓等商業地產可作為物業稅的第一階段在今年末開始征收，而后三年是豪宅，然后再視情況在五年左右后將居民的經營性投資性房產(第二套及以上)納入稅基。
　　此后，住建部和國稅總局相關高層人士都公開宣稱：鑒于目前房價居高不下的狀況，今年年底前，物業稅有望在北京、深圳等城市針對商業地產進行實征試點。而更多人大代表、政協委員甚至知名的分析人士等都紛紛附和建議先向商業地產試點征收物業稅。
　　這對于商業地產業界人士而言，大感“突然”外就是困惑和不解。
　　“不明白政府的意圖是什么?”萬達商業地產研究部、萬商俱樂部主任楊澤軒在接受中國商報記者專訪時直言，商業地產本身的賦稅已經很重，而住宅的投資成本要比商業低很多，從操作合理性而言，物業稅不應該先從商業地產征收。
　　目前，就寫字樓和商鋪而言，持有成本包括租金12%的房產綜合稅加上5.5%的營業稅。
　　而讓楊澤軒擔憂的另一層面原因還在于，“去年金融危機沖擊的陣痛期還未過去，突然的從商業地產征收只會加劇行業的困難。”
　　恰恰是因為商業地產的低迷持續，全國政協委員、林達集團董事長李曉林還向全國兩會建議政策放寬商業地產，把商業地產產權從50年提升為70年，鼓勵一部分投資住宅的資金投入到商業地產發展中。
　　“此時若再征收物業稅，無疑是雪上加霜。”李曉林說，商業地產可以促增長、保就業，還可以活躍市場，刺激消費，征物業稅會打擊商業地產。在其看來，向商業地產征收物業稅最終還是會轉嫁到物價上面由商戶承擔，從而可能抑制內需消費。
　　房價調控“見山不是山”
　　實際上，在中國商報記者的采訪中，所有接受采訪的人士都肯定物業稅的征收勢在必行，對于房價的打壓也會有所作用。關鍵在于推行時間、稅率及執行的方式。
　　諸如上述商業地產界人士反對的意思其實只在于眼前商業地產的行業現狀更應該施行“養魚”的鼓勵政策，而不是首當其沖地被調控，更不應成為高住宅房價的“犧牲品”。
　　不愿意具名的商業地產業內人士說，我們只能揣測，政府若先拿商業地產開刀，只是“避重就輕”的減少推行的阻力。而這是當前影響政策進程的決策層最擔心的問題。“物業稅如果對所有住宅都開征，不僅會更為復雜，也勢必激起老百姓極大的不滿。”
　　賈康認為，物業稅涉及到一個復雜的稅收體制，我國的稅種基本上是針對流轉環節，比如房屋的買賣上，而針對保有環節的稅種基本上沒有。國外的稅制體系則完全相反，稅收主要針對保有環節，很少針對流轉環節。因此，針對住宅的物業稅涉及到整體稅制的改革，如果不對現行稅制體系進行改革，對住宅開征物業稅將存在較大的困難。
　　全國工商聯房地產商會商業不動產委員會主任朱凌波在接受中國商報記者采訪時介紹，商業地產多為機構投資者，產權明晰，經營持有型物業普通老百姓涉足小，征收對整個房地產市場的震蕩會比較小，也是政策選擇商業地產小切口推進的目的。“政府也是借由對商業地產的試點加強對樓市宏觀調控釋放的信號。”
　　在朱凌波看來，目前傳言的北京和深圳可能作為第一批試點城市也不無道理。“物業稅試點首選北京、深圳跟城市的發達程度有關，同時，北京、深圳的監管、市場透明度在全國而言也很有代表性。”
　　不過，即便如此，業內認為商業地產先行試點征收仍是物業稅調控政策的“本末倒置”。
　　“調控的棒子顯然打歪了。”業內人士認為，物業稅調控從商業地產試點而放松對住宅市場的豪宅、多套住房投資者的調控，對于“打壓高房價”而言無疑是徒勞的。在某知名房產論壇近期推出的一組在線調查中，接受調查的2000多名網友中，認為物業稅從商業地產試點能夠遏制高房價的有733票，表示懷疑的則有1650票。
　　對于商業地產物業稅先行是政策“避重就輕”的穩妥說法，向全國兩會提交要求征收物業稅的全國政協委員、財政部財科所所長賈康實質上表示認同。他在接受中國商報記者采訪時表示，他對于物業稅實征方案的具體設計更為合理，是強調先向豪宅和獨棟別墅、豪華公寓征收。
　　同時，賈康也表示，對商業地產征收物業稅勢在必行，但開征物業稅也不會加重商業地產的稅收負擔。按賈康的介紹，目前商業地產負擔的土地使用稅和房地產稅合并后約占房價的1%左右，物業稅的稅率也基本可定在這個范圍。“開征物業稅后會取消這兩項稅收，總的稅收負擔并無大的變化。”賈康說，物業稅的意義主要是規范稅制，推出一套基本模式為下一步征收起到示范和修正作用。
　　不過，這樣的方式在一些業內人士看來就更無必要。“把土地使用稅和房地產稅這些稅種合并起來改個名，有何意義?”但相比無意義的“雞肋”做法，最令業內擔心的是，物業稅最后會變為原有的稅收不減卻反而增加一項新的稅收。
　　業內人士計算說，“即使按照1%來計算，一個兩三百萬的臨街商鋪每年就至少要交兩三萬元的物業稅，這最終又將攤到商戶，以后商鋪出租難是顯而易見的。”
　　去年底，由于經濟的復蘇回暖，稍為滯后的商業地產也開始凸顯復蘇跡象，寫字樓、商鋪租金都開始止跌企穩。但突然而至的商業地產物業稅顯然會再次沖擊商業地產市場。“目前商業地產持有型物業比重越來越高，而現有政策對前端的金融融資渠道還未放開，卻又在后端加重稅收，無疑將影響商業地產市場長期的健康發展。”朱凌波說。
　　縱 深
　　物業稅短時期或仍“呼之難出”
　　在一些人士看來，商業地產先行實征物業稅其實是物業稅阻力較大的最好側面折射。從此角度延伸，諸多人士還是不看好物業稅近期即將試行的預測。
　　“物業稅的進展還將長期處于輿論討論和爭議的階段”，朱凌波說，在國家對房地產市場開發前端可以施行的土地、金融、保障房等政策一一落實和加強之前，政府不太可能出手物業稅這樣一個“調控效應最滯后”的稅收政策。朱凌波注意到，目前國家也沒有安排任何一個部委機構來推行物業稅的試點，包括全國兩會上政府工作報告也并沒有提及物業稅，之前甚傳將在全國兩會上討論物業稅的環節至今也沒有出現。
　　楊澤軒也同意這樣的觀點。他認為即使政府決定推行物業稅也會安排出一個過渡期，不會突然實行高額的稅收，會考慮現有稅收的接軌。
　　賈康說，物業稅遲遲未能出臺，一個很重要的原因就是地方政府不支持，土地出讓金作為預算外收入的主要來源，占地方財政收入的1/3，甚至是一半以上。對彌補地方財政赤字、支援地方經濟建設，發揮著不可替代的作用。一旦征收物業稅，土地出讓金就不能一次獲取，財力本來就不雄厚的地方政府可能不堪重負。
　　正是受這一利益矛盾的影響，關于物業稅的稅基、稅率、房產估值評價標準等具體問題目前還在討論議定中，成為征收物業稅的最大障礙。
　　目前地方政府中公開表態愿意推行試點的城市還只有重慶。全國人大代表、重慶市市長黃奇帆在全國兩會上公開表態提出重慶可先行進行試點，并提出將主要針對高檔住房征收“特別物業稅”。他認為，只有這樣，才能讓房價回歸理性。不過，業界認為，黃奇帆的積極做法或許多還是在于想借用物業稅的改革為重慶做形象推廣。
　　而諸多人士心知肚明卻很少擺到臺面上論說的另一大阻力同來源于政府官員自身的利益相關。一位專家曾直言：中國的房子多在誰的手里?除了富人，恐怕就是官員。有許多官員，收入并不高，但是房子有N套。
　　朱凌波認為，雖然輿論對于物業稅問題的熱議正在升溫，但對于物業稅如何可行、什么時間推出、效力怎樣等諸多方面的實質性問題，有關各方還未形成基本一致而又清晰明確的認識與政策思路，而開征物業稅的法律程序問題也毫無很快解決的跡象。不過，朱凌波認為，當前業界的探討、爭議本身也是物業稅推行的理論試水。

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