浙江(義烏)商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業市場,成就商業地產”為宗旨,專業致力于商品交易市場、專業批發市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經驗豐富的高素質專業人才,還邀請了商業地產界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發展目標是打造民營經濟研究院行業研究所品牌,并成為國內商業地產研究……
上市去。在去年,這是一句在投資人和專業市場老總間被密集提起的話語。與此相對應的背景是,國內A股市場的極度繁榮與熱鬧,上證綜合指數一度沖高到6000點以上,而到了今年,受累于全球金融危機,A股一落千丈,指數下跌到1800點,成為了全世界第二大跌幅的股市。
這個時候還言上市嗎?一道難題留在了曾經豪氣沖天的經理人面前。是及時調整戰略,還是逆市而上,更或者上市根本就是一個美麗的童話。
現在,一切都需要重新檢視。
內在渴望
“像專業市場這類商業地產,向資本市場發展是個方向。”上海國際鞋城董事長金一鳴說。
在事后業界被稱為“虹橋會議”的浙商市場全國聯合會會長會議上,金一鳴的發言代表了很大一部分市場老總的心聲:渴望通過上市發展壯大,又苦于講不了“好聽的故事”。而在瘋狂的資本市場上,一個好故事的重要性是不言而喻的。
“對聯合發展、到資本市場融資,大家都很有興趣,但我們要冷靜分析自己的價值,思路決定出路,我們要成功融資、實現資產價值的增值,必須要用一個‘動聽的故事’,來明白闡述我們的資源價值與資產增值愿景,這樣我們必須找專業的咨詢公司,在資本市場尋找適合我們這類商業業態可行的發展模式。”
或許是因為名字的關系,任有法總是被稱為“有辦法的人”。這位海寧中國皮革城管理委員會主任,正在醞釀一生之中最重大的一次計劃。“我們正在做各種準備,希望明年能在深圳中小板市場上市。”任有法說。如果一切如他所料,那么海寧皮革城將是義烏小商品城之后,又一家上市的專業市場。
“上市后融到的資金,將有助于皮革城的發展。”任有法把上市看成打造海寧皮革“王國”的一顆棋子。他最終的目標,是使海寧皮革城成為中國皮革行業的“總部商業區”,引進大型皮革企業的區域總部、皮革服裝設計的頂級高手,以及國際皮革品牌的辦事處。
“皮革城將成為海寧的雅寶路。”他說。雅寶路是北京使館區附近的一條馬路,有著中國最大的外銷服裝批發市場。
原中國小商品城集團股份有限公司總裁吳易,現在是北京百榮世貿商城的執行總裁。百榮世貿商城從2004年起在北京南二環、三環之間,建設了65萬平方米的大市場,專業市場不賣一平方米商鋪的產權,足以說明該公司的實力。
吳易說:“2002年義烏中國小商品城集團上市,我全過程參與了上市工作,像中國小商品城這樣的績優公司上市,不僅鼓舞人心,更打響企業與區域品牌。目前浙商市場各自為政、單打獨斗的時代已經過去了,只有走聯合之路,才是出路,聯合發展之路就是今后浙商市場的核心競爭力。用怎樣的上市故事來講述這種核心競爭力、用何種形式的聯合更能通過證監會的審核、聯合后的平臺如何搭建、渠道與終端如何創新……都值得探討。”
義烏市場研究專家、《走近義烏——中國小商品城探秘》一書作者許慶軍先生認為:浙商市場發展到今天,部分浙商開始尋求專業市場上市之路,有些也己開始進入實操,是這些浙商意識到專業市場的最終穩步發展要靠品牌的力量、資本的支持,也是浙商市場發展到今天的明智選擇。現在的問題是如何去走好這一步?而這里卻又有很多不是令人棘手的問題。
上市困惑
浙商市場全國聯合會副會長王會明是70后,他開發的黑龍江牡丹江市浙中裝飾材料市場今年已經有效益,擬今年10月開業的金華浙中建材城占地198畝,建設面積為24萬平方米,總投資約6億元。他說:“金華浙中建材城資金壓力還不小,我打算賣掉一塊營業房。”像王會明這樣持有大部分市場產權的市場,走聯合之路沒有產權問題。其實市場上市,產權是道難逾的坎。
據悉,永康中國科技城也想走上市之路,但因為市場大部分商鋪產權賣掉了,作上市推介的券商與風投公司認為大部分產權不由市場主辦者控制,固定收入來源少,上市之路頓顯艱難。浙商市場不少舉辦者往往只出租商鋪與只賣使用權,這舉措以前有利于市場穩定與繁榮,現在在上市之路中又能把握先機。
蘇州中國國際服裝城董事長吳振武說:“我在上市問題上已經碰了釘子,2003年開始,我們就想在資本市場融資,找了五六個殼,落實了兩三個,當我們一談定,往往被人高價取走。如果我們建立了聯合投資公司,就更有實力爭搶殼資源。還有,上市公司要闡述經營理念,也就是前面幾位老總提到的要講‘故事’,目前有的市場租金回報與房價比,可能會顯得低得多,這樣的故事難以打動投資者,還得請專業公司來做財務分析。”
“根據集團未來5年的發展規劃,預期集團總毛利潤達到35億元,預計上市時家飾佳集團的市場估值將在千億水平。”身為浙商的上海家飾佳控股(集團)有限公司董事長兼總裁王張興透露說。
目前,家飾佳擁有“家飾佳建材”、“元旦百貨”兩個知名品牌,在專業市場物業經營和商業零售物業經營方面已取得一定地位,但離王張興千億上市企業所應具備的品牌實力要求仍有不小差距。
“我不是開發商。”在王張興看來,與通常意義上的開發商投資完全不同,家飾佳幾乎所有的投資都是通過收購現有物業實現的,而非購地建房的開發模式,其投資利潤的獲取,則來自于對投資物業的升級改造和優化經營。
“去年,家飾佳集團的總毛利潤約為2億元,今年預計將達到4億元。”王張興表示,未來5年內,集團的毛利潤率將繼續快速增長,利潤的主要來源分為兩部分,首先是手中持有的大量優質商用物業的租金等經營收入,其次則是一部分用于收購包裝后出售的物業投資。
王張興透露,集團上市的時間目前定位2011年、2012年前后。在此之前,家飾佳將展開新一輪的擴張,不斷通過以收購為主的方式進行全國布點,第一階段為完成在全國省會城市的項目布點,以購物中心為主,單體體量在10萬平方米左右。
再造“小商品城”
廣州市一直是小商品傳統的集散地,后來被浙江義烏趕超了,并帶旺了浙江的配套生產企業,小商品城股價高達近100元。廣州市現重新規劃,在沙太路這個傳統的小商品集散地、貨運場打造類似于義烏的華南小商品商貿城。
現時在沙太路上勢頭最猛的是天健集團經營的“天健裝飾城”,單占地面積就逾60萬平方米,等于1.5個天-安-門廣場大,現有商鋪幾千間,鋪位只租不售,年交易額超100億元,預計在2010年之前完成市場改造,年交易額將達到400-500億元,是廣東省重點扶持升級改造的大型建筑裝飾材料批發市場。
在廣東的高速公路上、出租車的車身廣告上,到處可見“天健裝飾城”的大幅廣告,天健裝飾城正以國際五金采購中心為起點,分期進行全面升級改造,計劃于2010年之前改造成國際五金采購中心、木業交易中心、品牌裝飾材料展貿中心、大宗裝飾材料產品批發市場、商務寫字樓、倉儲中心、物流中心、加工中心及家居生態公園等九大功能區,最終將天健裝飾城打造成華南至大的裝飾材料商貿中心、價格中心、信息中心、物流中心,猶如又一個小商品城,成為全國“現代裝飾材料的航空母艦”,帶動廣東整個裝飾、五金、水族材料、油漆涂料產業蓬勃發展,在這里占據一個小小的鋪位就能做全世界的批發生意,這樣的鋪位是相當搶手的,發展前景非常美妙。天健裝飾城升級改造將投資巨大,需要融資,那么天健集團會否考慮旗下的殼資源美達股份(000782)呢?天健集團1998年就開始經營天健裝飾城,5年多前收購美達股份,從天健集團和天健裝飾城高層的言談分析,思維相當活躍和前衛,美達股份這個殼資源不好好利用,真有點可惜。
廣東天健裝飾城位于廣州市沙太路,緊鄰105國道和環城、京珠高速,距廣州火車站、白云國際機場均20公里,為未來地鐵沿線物業,完善的交通網絡,暢通全國,實乃商家必爭之地,而廣東的裝飾材料、家具五金、裝飾五金產業已在全球打響了“中國制造”的名聲,中山小欖的鎖具、潮州彩塘的不銹鋼、南海大瀝的鋁型材、南海丹灶的日用五金、開平水口的水暖衛浴五金、“中國燈都”中山古鎮的燈飾等赫赫有名,天健裝飾城有著強大的中高端客戶群體,正成為全亞洲規模最大、最具發展前景的國際化裝飾材料集散基地,是華南至大的裝飾材料商貿中心、價格中心、信息中心、物流中心。專業市場最成功的地方就是做到國際化,足不出戶就有全球的客商找上門,動輒一單批發生意都上百萬元,再貴的租金,企業也愿意租。
“天健打造國際五金采購中心,不是簡單造一個市場,而是要做行業領軍,做區域產業發展的強力推進者,為廣東乃至全國裝飾材料行業帶來全新的理念、先進的管理模式以及全方位的信息。”天健裝飾城總經理梁金安這樣描述這一專業市場“巨無霸”的定位。可見天健集團梁氏家族的思想一點也不落伍,還十分國際化,在當今價值注入成為市場主流,全流通時代帶來的市值放大效應,都激勵大股東通過注入優質資產、集團整體上市等方式將自有資產逐步證券化,從而獲得流動性溢價。天健集團收購了美達股份5年多時間,旗下的天健裝飾城猶如又一個華南小商品城,美達股份無疑正面臨一個大機遇。
美達股份是國內錦綸行業龍頭企業,公司切片和紡絲能力均居國內第一位,由錦綸6切片制成的纖維具有高耐磨性、耐疲勞性、染色性好等特點,主要用于工程塑料、尼龍衣物、精密部件、精密機械零件制造等。但錦綸行業對天健集團來說是外行,天健集團最賺錢的資產一直沒注入,留下很大的想象空間。美達股份是深滬股市最便宜的股票之一,比很多瀕臨破產的*ST股票都低,大股東天健集團正謀劃又一個華南“小商品城”,美達股份未來表現值得期待。
商業地產驛動
近年來國內一些商業地產傳出要 REITs(房地產投資信托基金)上市,在一場名為中國連鎖商業暨商業地產發展高峰論壇上,瑞思資本董事長王世渝指出,商業地產要長足健康發展,必須借力 REITs,它是金融跟房地產結合的最佳產品。
王世渝指出,商業地產最大的特點是:一個項目動輒幾萬平方米,投資金額往往超幾十個億。如果開發商自己拿錢去建設,那資金使用的效率太低,投資周期也太長。所以說,利用金融工具上市很迫切。
“商業地產上市比住宅地產上市更合理更有優勢。住宅地產最大的問題是什么呢?例如,你一次拿下來一千畝地,你開發、建設完成,并出售以后,這一千畝地成了終端產品,你不能再從中獲得利潤了。而且現在拿地的門檻越來越高,拿地的成本越來越高,所以住宅地產上市的難度會越來越大。”
“商業地產則不同,我在這一千畝地上建商業地產,這些商業地產包括住宅和商用物業。住宅出售之后,還可以留下商業地產(例如酒店)收租金,持續地產生利潤。”
不過和專業市場一樣,投資人更愿選擇專業公司來包裝商業地產。王世渝認為,按照現在最新的年報、半年報,按2007年中報的財務業績來看,現在商業地產的市盈率平均36倍,這個市場的融資條件是其他產品目前都比不上的。“如果說我們有3個億的利潤,你要是上市以后,按36倍的市盈率,那是100多億元市值了。”
不過,王世渝強調,做商業地產跟做住宅確實整個的業務模式都是不一樣的,上市前一定要充分準備。首先開發商要考慮上市的時候到底采用什么樣的商業模式。
王世渝說,“不能說什么都做,做住宅、又做商業地產,又做服務,還有對外投資,還有炒股票。這樣做是不行的。同時,事先一定要做好重組工作,要做改制,這是房地產開發商事先要做的。不能說這些東西沒有搞清楚,就先搞成股份公司,工作都做完了然后找券商來,那個時候一看,問題就會很多了。就拿大連萬達物業這樣的規模,上市的部分也只做酒店或者是商業地產部分,把這一部分全部打包重組到一起,不把住宅放進來。因為投資人也更愿意選擇專業的公司。”
中糧之路
“中糧集團將把商業地產作為一項支柱產業來經營,計劃經過5-10年的發展,使中糧集團的地產業務占其總資產的20%左右,約200億-300億的規模”,中糧集團董事長寧高寧日前透露,中糧集團計劃今后每兩年開發一個新的商業地產旗艦店,這些項目將主要集中于大型城市。
在中糧集團旗下的西單大悅城日前召開的招商簽約發布會上,中糧集團總裁于旭波還透露,中糧集團的商業地產業務將在未來的2—3年時間內上市,“具體上市方式還需看今后發展”。
日前招商簽約的西單大悅城成為中糧集團進入商業地產的一個標志。據悉,中糧集團已把房地產酒店業務定為集團主業之一,其商業地產綜合實力位居全國前列,到目前為止,中糧集團已經收購三個大型商業綜合體項目,總投資已經超過100億元。于旭波稱,經過一年多的努力工作,目前中糧集團的商業地產擁有西單大悅城20萬平米,朝陽大悅城42萬平米,天津大悅城50萬平米。
今年年初,中糧集團把旗下的業務劃分為九個大的板塊,其中作為集團支柱產業之一的地產酒店板塊的業務又分為三個部分:酒店、商業地產、住宅地產。寧高寧說,在商業地產中,中糧將以西單大悅城為起點,通過投資-發展-融資-再發展的模式,大概經過2-3年,使商業地產在整體開發量、整體資金量、資產數量上達到一定規模,“商業地產會構成中糧的核心資產,集團就會把這個核心資產借助上市這個資本市場平臺,回報給投資者,回報給社會”。瞄準國際上的標桿,找準定位,建立好商業模式,建立起在行業中領導地位,已成為中糧在商業地產的發展目標。
實際上,自借殼“深寶恒”將中糧地產上市后,寧高寧就確定了中糧集團進軍商業地產的目標。去年11月2日北京中糧廣場開業10周年紀念活動上,寧高寧就曾表示,未來中糧集團將以中糧廣場為核心,將商業地產打包上市。
據悉,按照中糧集團與中糧地產在業務上的分工,未來中糧地產主攻住宅和工業地產。目前,中糧集團基本確定由中糧置業投資有限公司作為商業地產業務整合平臺。根據中糧集團網站所述,中糧置業投資公司的定位是,建立有價值的商業物業。
此次招商的西單大悅城就是中糧置業旗下的一個項目,位于西單、朝陽和天津的大悅城就是該公司斥資100多億元先后收購的北京西單MALL項目、天津世貿中心以及位于北京朝青板塊的“西雅圖”項目。
而對于一直低調運作的廈門寶龍集團來說,引入美國一家私募基金的做法,意味著其上市步伐明顯加大。據了解,在獲取2億美元的注資之后,寶龍集團將在二、三線城市以每年獲取5至6個商業地產項目的速度快速擴張,并爭取將旗下的商業地產打包上市。
與大部分赴港上市的內地房企情況不同,據了解,寶龍集團僅是將運作成熟的商業地產業務上市,其未來定位并非房地產開發商,而是運營商。據公開資料顯示,該公司的開發模式是:除了將少部分面積出售之外,大部分項目均采取持有運營的方式。經歷了10多年的開發累積之后,寶龍集團名下已經擁有商業地產面積350多萬平方米。而在引入私募基金之后,預計更可以達到600萬平方米。
有業內人士認為,從寶龍集團的項目操作來看,由于地理位置通常較為理想,商業項目升值很快。將運作成熟的商業地產業務打包上市,而且是多個成熟項目,會具有很大的投資吸引力。
寶龍集團董事局主席、總裁許健康早先曾經透露,在未來3至5年內,寶龍集團每年將新增城市中心地帶項目5至6個。如果該企業赴港上市成功,將成為第一個真正意義上的內地商業地產上市企業。
從近兩年的趨勢看,國內商業地產開發商開始轉向國際融資渠道。其中,REITs(房地產投資信托基金)作為一種成熟的國外融資渠道受到市場關注,但是鑒于國內法律和市場環境問題,這一渠道受到的限制較多。從國外基金的角度看,國內商業地產的前景仍然具有相當的吸引力。因此,它們可以通過在海外的資金平臺將國內的商業地產打包放到國外上市,從而獲取國際資金支持。這一模式的代表是新加坡嘉德集團旗下中國商業地產基金。無疑,這將為國內開發商提供融資機會。此外,大連萬達在REITs上市未果的情況下,通過發行CMBS(商業抵押擔保證)的方式為自己開發的商業地產進行融資,也是市場上一個全新的操作模式。可見,現在商業地產融資渠道趨向多元化。
風投熱潮退卻
和一年前投資經理們踏破市場老總門檻的場景不同,現在,這些PE、VC們再也見不到蹤影了
“昨天還是暖日,今日已是寒冬。”蘭馨亞洲副總裁兼投資總監楊瑞榮這樣形容說。蘭馨亞洲基金介于PE和VC之間,屬成長型基金,在業界以投資“謹慎、保守”風格聞名,但即使是這樣,楊也已感覺到冷意。
境外風投們則惆悵舊日如夢。2005年底至2007年可謂是全球融資的“大好日子”。有VC向記者如此回憶當日時光:“因為整體形勢好,其時一些項目價格比較高也選擇進入了。因為當時大家的問題是如何能最快地搶到項目,不少投資機構,兩年時間不到,錢就全投完了。”
但此次金融危機可謂冰凍三尺非一日之寒。以9月15日華爾街“黑色星期一”為最新代表的美國金融風暴只是進一步升溫的爆發。今年7月,來自Techcrunch的分析文章已經顯示全球風險投資正在面臨一場“干涸危機”。
Techcrunch引用湯姆森路透及全球風險投資協會(Thomson Reuters& National Venture Capital Association)的數據指出:2008年第二季度,全球具風險投資背景的IPO、并購交易出現大幅下降。數據顯示,2007年上半年有43次,募集資金63億美元;而2008年第一季度只有5次IPO。上次出現這種蕭條的情況還要追溯到1978年,當時,整個上半年募集資金只有近3億美元。
Techcrunch稱:“創業公司中流動的風險資金如此之少,難怪全球風險投資協會把這稱為一場‘干涸危機’。事實上,在2008年上半年有42家公司打算進行IPO,不過最終只有寥寥5家成功,而在2007年上半年有70家公司成功上市。”
除此以外,風險投資靠被收購退出的道路也越來越窄。2007年上半年有169起并購交易,交易總額為85億美元;而2008年上半年,只有120起有風投背景的并購交易,交易總額60億美元,對風險投資商來說,減少了近42%。
其時,全球風險投資協會對660位風險投資家的調查顯示,出現這次“危機”主要受三大主要因素影響:易受驚的投資者、次貸危機、薩班斯法案,調查者對這三個因素的認可度分別為77%、64%、57%。
“此次美國金融風暴造成很多機構投資人有比較大的調整,所以在投資方向、策略和額度上,都會發生一些變化,VC也一樣。”德豐杰龍脈(DFJDragon)基金共同創辦人與管理總監陸景楷(Tony Luh)曾在接受采訪時向記者指出。
由于風險投資機構也有部分資金來自商業銀行、保險公司和投行,來自后續資金的恐慌以及退出困難阻止了境外風投在國內投資的謹慎。
而有國內投資界人士則告訴記者:“國內市場趨冷除以前不少項目估值的確過高外,國內目前很多行業公司銷售不如以前也是一個原因。”
“由于各種通道都在收縮,加上經濟周期,不少公司的增長率已出現放緩甚至下降趨勢。”該人士透露。
而這樣的形勢,對于市場的參與者來說,也成了一種警示。“或許是應該好好考慮,上市之路究竟好不好走。”一位曾經有過上市念頭的市場老總,在一次內部會議上這樣對自己的部下們說。
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