城市運營與商業(yè)地產之關系

　  不難預見：21世紀全世界的兩大產業(yè)奇觀，一是美國的高科技；二是中國的城市化；城市化問題是中國當今最大的產業(yè)課題，而城市化運營則是科學地解決中國城市化進程的有效方式。
　　部分地方政府為了短期的政府利益竭力經營土地，部分開發(fā)商為了短期利益，而不顧城市未來的運營而盲目的開發(fā)項目，造成社會資源的分配不均衡。
　　政府的功能和角色、開發(fā)商的功能和角色、城市運營（運：資源的整合分配，營：科學經營）。
　　一、關于城市運營
　　城市運營總是把城市化率聯(lián)系在一起，中國的城市化率為46%，每年以1％的增速遞增，發(fā)達國家為70%以上。
　　城市運營就是把城市作為重要的國有資產來經營并增值。其實質，就是以市場化的手段和法律允許方式進行城市綜合資源的優(yōu)化配置、整合、開發(fā)、控制。比如土地、道路，河流、山脈、建筑等硬的資源，還有自然環(huán)境質量、生態(tài)、人文、歷史以及城市居民的素質和精神面貌等一些軟的資源。城市運營是考驗政府運營能力，資源優(yōu)化整合、集約利用資源是關鍵。
  　中國加入WTO，中國經濟逐步融入世界大舞臺，中國城市也加入世界競爭，城市運營已到了一個關鍵時期。
　　中國城市化發(fā)展大致分為三個階段：
　　①建設階段：1949-1978即城市建設，是計劃經濟的大躍進時代；
　　②管理階段：1978-1992即粗放型管理城市，是在國家行政指令下解決運作的；
　　③運營階段（初級階段）：1992年至今（其中大連是首個城市運營的城市），城市定位、核心競爭力、產業(yè)先進建設、資源優(yōu)化配置等問題。
　　二、關于商業(yè)地產
　　商業(yè)地產是為各種零售、餐飲、娛樂、休閑等提供場所的房地產開發(fā)形式；從經營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等開發(fā)形式。商業(yè)房地產的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產如Shopping mall項目，可以達到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產，其經營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式。未來商業(yè)地產的發(fā)展趨勢：開發(fā)模式國際化；運營模式專業(yè)化；融資模式證券化。
　　商業(yè)地產現(xiàn)狀：全國人均商業(yè)面積已經達到0.9平方米，發(fā)達國家為人均1.0-1.2平方米；但商業(yè)地產空置率較高，開發(fā)模式和商用物業(yè)的需求存在著很大的問題：建筑設計替代了專業(yè)商業(yè)規(guī)劃，開發(fā)商或政府部分已替代專業(yè)商業(yè)招商運營機構健康的商業(yè)地產操作流程應該是前期——招商——運營！所以中國商業(yè)地產形勢不容樂觀，隨著分割銷售，售后包租的退出歷史舞臺，統(tǒng)一經營，只租不售，將是商業(yè)地產的主旋律。
　　三、城市運營與商業(yè)地產之間的關系
　　1 城市化是商業(yè)發(fā)展的前提和基礎
　　“商業(yè)地產”與“城市”相提并論至少我們可以找到構詞上的理由：“商業(yè)”可以簡化為“市”，地產可以具象為“城”，僅僅從詞語結構上看，商業(yè)地產就是城市的一個全息投影。眾所周知沒有工業(yè)化就沒有城市化，而沒有城市的發(fā)展也就無從談起商業(yè)的變革。城市化是商業(yè)發(fā)展的前提和基礎，反之，商業(yè)也是城市化的推進器，每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)，都是以一定的城市形態(tài)變化為前提；同時商業(yè)的變革與發(fā)展也使城市的面貌與文化發(fā)生著巨大的變化。
　　城市化就是商業(yè)中心的建立和商業(yè)模式開發(fā)過程，商業(yè)結構不均衡，影響了城市的發(fā)展比如南京和寧波，新街口與天一廣場成為城市唯一主要商圈，限制了第二個商圈的發(fā)展，加大了城市運營成本，阻礙了城市發(fā)展。
　　按照西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律與人均GDP的關系，當一個國家和地區(qū)的GDP在1100美金以下，城市化水平在25%以下時，商業(yè)處于與農業(yè)經濟相匹配的原始狀態(tài)；當人均GDP從1100到2000美金，城市化在45%以下時，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農業(yè)時代的廟會、地攤、集貿市場，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障；當人均GDP從2000到4400美金時，為適應城市的發(fā)展，商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)質的飛躍，多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)應運而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等當人均GDP在4400美金以上，城市化水平在70%以上時，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如SHOPPINGMALL、旅游地產、商務地產、物流等綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)，這一代商業(yè)成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進步的新動力。
　　比如杭州隨著國民經濟的發(fā)展和產業(yè)結構優(yōu)化調整，從原來的武林廣場—延安路—吳山廣場“啞鈴式”單一商圈，發(fā)展成西城廣場，濱江星光大道等商圈并重，緩解了城市交通壓力，減少城市運營成本，促進城市健康發(fā)展。
　　但防止一些小城市盲目開發(fā)新區(qū)，盲目造城運動，反而新區(qū)發(fā)展不起來，老城市也缺少改造，而導致老城區(qū)變非洲、新城區(qū)變歐州現(xiàn)象。所以我們在城市規(guī)劃的時候要根據(jù)實際情況協(xié)調老、新城區(qū)的發(fā)展。城市逐步向外界發(fā)展，所謂：“東拓、西擴、南進”等戰(zhàn)略早城市的相關作用，它是和經濟相關聯(lián)的。
　　雖然中國在2003年的時候人均GDP突破1000美金，但一些發(fā)達地區(qū)的指標已超過4400美金，從商業(yè)熱點城市的分布看，現(xiàn)今出現(xiàn)的商業(yè)浪潮基本符合現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展規(guī)律，但如果簡單地拿西方的發(fā)展規(guī)律來對應中國的現(xiàn)實，就難免犯刻舟求劍的錯誤。除了按部就班的商業(yè)業(yè)態(tài)，一種全新的商業(yè)地產正在中國城市化的特殊背景下應運而生，我們把它叫做“城市化動力引擎型商業(yè)地產"。"
　　商業(yè)模式，經營模式，業(yè)態(tài)結構，在快速的發(fā)展和變革，但離不開經濟水平和產業(yè)結構；所以它有自然規(guī)律，經濟發(fā)展水平速度決定城市化和商業(yè)模式。
　　如果說在前工業(yè)城市時代，商業(yè)提供給城市居民的不過是滿足基本生活需要的簡易零星商業(yè)；在工業(yè)城市時代，滿足生活便利的規(guī)模型商業(yè)出現(xiàn)；那么到了后工業(yè)城市時代，當?shù)谌�產業(yè)逐漸成為城市的主推動力時，滿足城市功能、發(fā)揮產業(yè)交流作用的商務會展綜合型商業(yè)也將誕生，而這最后一個階段所催生出來的商業(yè)形態(tài)早已超越了一般意義上的商業(yè)地產范疇，其本身所具備的城市功能也遠遠超過了商業(yè)功能。這也是城市化引擎型商業(yè)地產與其他商業(yè)地產的本質區(qū)別地方，也是它之所以有極大的號召力和想象空間之地方。商業(yè)地產推進了商業(yè)從簡單的功能需求向多元化、市場化、個性化的方向發(fā)展。
　　2 商業(yè)地產對城市運營的作用
　　城市運營作為一個剛剛破題的概念，仍然有很多人持懷疑態(tài)度，始終認為經營城市是政府的事情，企業(yè)不必要也不可能插足，很多房產開發(fā)商的眼光仍只局限于住宅和商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，這反應了一種新經濟形態(tài)產生背后的矛盾。其實反之，商業(yè)地產對整個城市的運營來說起著舉足輕重的作用。因為商業(yè)地產它體現(xiàn)的是一個城市、一個時期階段性的特點和繁榮的程度，它代表了一個城市的形象，是一個城市的“名片”，它是整個城市經濟和商業(yè)發(fā)展的中樞。優(yōu)秀商業(yè)物業(yè)的增加能夠增強城市的流通力，同是現(xiàn)代購物中心與商業(yè)步行街也是重要的旅游景點，有利于增強城市吸引力和輻射能力。由于零售業(yè)是架設生產和消費的橋梁，商業(yè)地產在解決社會再就業(yè)方面都具有重要作用，因此商業(yè)地產成為城市運營的重要內容，是城市文化、和諧社會的重要組成部分。
　　3 城市環(huán)境決定商業(yè)地產的形態(tài)
　　有什么樣的城市就有什么樣的商業(yè)地產。我們應該看到，在未來二三十年的時間里，城市化始終是中國區(qū)域經濟發(fā)展的主旋律，隨著經濟的高速發(fā)展，人口和資金不斷向中心城市集聚，如何提高城市競爭力成為地方政府的必修課，由此而帶來的城市產業(yè)升級和功能拓展，城市的區(qū)域分工與協(xié)作，中心城市輻射半徑的不斷擴展，以及區(qū)域經濟一體化、國際化的必然趨勢，所有這一切，都注定了傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)難以適應中國城市化飛速發(fā)展的形勢。
　　總而言之，現(xiàn)在的商業(yè)地產項目已經從單體的開發(fā)轉到整體功能的開拓，立足于整體開發(fā)，研究城市合理的布局、區(qū)位的優(yōu)勢，研究如何從人氣、地氣與商氣的發(fā)展，建成一個創(chuàng)造財富的商業(yè)項目，這是商業(yè)地產發(fā)展進入新階段的標志。但是站在國際商業(yè)地產發(fā)展的角度上來看，我國商業(yè)地產的發(fā)展階段仍是比較“初級”的，我們現(xiàn)在所最需要做的工作就是設法促進商業(yè)與地產更加有效地融合。

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