關于京九大市場整體改造的調研報告

市、區人大代表、三里村黨支部書記   王順德
    江西京九農副產品中心批發市場（以下簡稱京九大市場），地處九江長江大橋下橋長虹北路西側，由四個專業批發市場組成，由多個不同投資主體分期分批建設的國家級大型專業批發市場（其中集體性投資主體市場2個，招商投資主體市場2個）。市場于九五年開始建設，于二00一年全部竣工開業，市場總占地面積為152畝，總建筑面積為近10萬平方米，經營門點2000余套，附設停車場7500平方米，交易鋼棚14000平方米，各類從業人員近5000人。經過近十多年的培育和發展，京九大市場已發展成為輻射面積達鄂、贛、皖等毗鄰地區的大型中心批發市場。
    該市場是原國家內貿部批準的定點市場（其中潯陽蔬菜批發大市場為農業部定點市場），市場二00七年總交易額達49.5億元，為國家提供稅收1300萬元左右，帶動了周邊的農業產業發展，為調整農業結構起到了積極作用，同時也推動了倉儲業、貨運配載、物流信息業的發展，為潯陽經濟發展提供了新的活力。
一、各專業市場的具體情況
    1、潯陽蔬菜批發大市場
    該市場于九五年八月份由潯陽區政府與三里村共同投資1380萬元興建，九六年元月十六日建成并開業，其中村里占股60%，區政府占股40%，市場占地面積為50畝（其中40畝為三里村集體用地，10畝為國有劃撥土地），鋼棚交易面積14000平方米，固定營業門面100余間，辦公用房1300平方米，服務配套用房500平方米，場內通道6800平方米，露天交易場地及停車場6000平方米。該市場是江西省農業廳定點農產品批發市場，國家農業部定點市場，國家農業部農產品信息網采集點，是省、市文明市場，省級農業產業化龍頭企業。市場交易品種主要為蔬菜、家禽、農藥、種子及農業生產資料等，產品輻射本市各縣區和湖北、安徽、江蘇、山東、內蒙、黑龍江、北京、海南等省內的吉安、贛州、南昌、景德鎮等地。二00七年交易額為近6個億，提供就業崗位近3500人，帶動農戶1.5萬戶。市場有專門的管理機構（保安、信息網絡、農藥殘留檢驗檢測）。
    2、京九副食品批發市場
    該市場屬區政府招商引資項目，由浙江永康糧油集團投資4500萬元興建，于1998年3月建成并投入經營使用。市場占地面積為50畝，建筑面積為40815平方米（其中經營門點376間（套），約12300平方米；住戶304戶，約28470平方米，停車場1563平方米）。土地性質為國有劃撥土地，沒有辦理出讓手續，房屋產權均為個人買斷。
該市場為三層建筑，一層進行批發經營門面，二三層均為住宅，主要經營品種為副食品、酒類、日雜等。房屋性質為開發性均由個人買斷，經營戶租賃（或經營戶購買）經營，給經營管理帶來很多不便，目前由區市場服務局管理，市場配有停車、保安、大型招待所等服務項目。
    3、黃氏干菜批發市場
    該市場是區政府招商項目，由香港黃氏集團投資4300元興建，于1999年8月建成并投入使用。市場占地36畝（國有土地性質），建筑面積為37000平方米，（其中經營門面466套，約34240平方米；住宅30余套，約2760平方米），產權均為個人買斷。
    該市場為主體五層、局部三層建筑，其中1-3層為經營門面，4-5層為住宅和寫字樓。房屋性質為開發商開發賣給個人，經營戶大部分是租賃經營，少部分由經營戶購買在此經營批發產品，給市場管理機構帶來很多不便，市場有保安、小型招待所等服務項目。
    4、京九五金電器批發市場
    該市場由三里村集體投資1200萬元興建（土地性質為村集體用地），于2001年11月建成并投入使用，市場占地16畝，建筑面積為10800平方米，經營門面174套。
    該市場為主體三層，局部二層建筑，一、二層為經營門面，三層為辦公 及服務用房。市場有專門的管理機構，配有保安、后勤服務等。市場主
要經營品種為五金、電器、日雜等產品。
二、存在的問題
    京九大市場經過十多年的經營使用，按照國家四部委及省、市有關部門的管理要求，結合專業批發市場的管理經營的需要，主要存在以下幾個問題：
    1、規劃設計相對滯后，功能不全，缺乏大型停車場（黃氏批發市場、副食品批發市場），冷庫和倉儲等基礎設施的缺乏，嚴重阻礙了市場的進一步發展。
    2、道路通道狹窄，不暢通，造成交通擁擠，消防通道都沒有（主要在黃氏干菜市場），車輛上、下貨亂停亂放，秩序混亂。
    3、安全隱患多，京九副食品市場和黃氏干菜批發市場屬于典型的“三合一”市場，即經營、住宅、倉儲混合在一起，存在嚴重的消防隱患，也是安監、消防部門要求取締的市場，一旦發生火災，損失非常嚴重，后果不堪設想。
    4、產權分散，管理難度大。除潯陽蔬菜批發市場和京九五金電器批發市場有專門的管理機構，產權是集體的外，其他兩個專業市場的商鋪產權均由個人所有，不便于市場的同意管理和協商培育。特別是市場的設施、設備的添置、維修、保養、更新改造的費用無法籌資，黃氏干菜市場和京九副食品市場為開發商開發產權個人買斷，由市場服務局管理，05年區財政撥款支付200余萬元對京九副食品市場的水、電、道路進行改造，增加了區政府財政資金的壓力。
    5、商品集聚度不高，市場批發經營的品種零散，專業批發市場不經營專業性品種，主要經營門面產權屬個人所有，不論經營品種只要有經營戶承租都進行租賃，造成專業市場經營品種混雜，難于產生專業性規模和輻射效應。
三、升級改造的思路
    1、在區政府的統一組織、實施、領導下，按照統一整體改造方案要求，可以采取整體改造、分批實施步驟進行改造升級，采取誰投資誰受益的原則，只要有投資實力的集團、企業、客商，不論是本地的還是區外的，都可以參與投資建設，目標是把京九大市場整體改造升級成功。
    2、為避免升級改造期間經營戶和市場客戶的流失，防止升級改造后市場的空殼化，根據京九大市場的實際情況，結合在舉辦聽證會、客商、經營戶座談會廣泛聽取、征求各方面意見的基礎上，京九大市場升級改造應分批分步驟的進行改造，統一規劃，先騰地讓原有的經營戶有經營場所，后進行升級改造，采取經營與升級改造同時進行。
   3、進一步完善現有市場的配套服務功能設施，加強對倉儲、冷庫、停車場的建設（目前市場緊缺這些服務設施），加大對市場的管理力度，嚴格按消防部門的要求配備消防設施器材，疏通所有的通道，堅決打擊取締占道經營行為。
四、升級改造的建議
   1、區政府成立京九大市場整體改造升級領導協調小組，負責承辦該市場的升級改造的實施方案、規劃設計，組織實施、協調招商等事務。
   2、及時做好升級改造的前期工作，制定好規劃、設計、拆遷、補修安置等內容的方案。特別是做好在市場內的原有商鋪和住戶產權人的思想穩定工作。制定好補償安置方案，可采取原有商鋪就地返運，原有住宅實行就近返運的原則，維護社會穩定。
   3、堅持高起點規劃，高標準建設的要求的進行規劃設計，充分考慮到符合市場的管理、經營、服務的要求，設施配套齊全。配齊停車場，包括倉儲冷庫、保安、信息網絡、物流貨運配載、食宿等功能體系。
   4、升級改造后的京九大市場要按照外埠市場的成功經驗，建議建設為三層的金框架整體大廳，合理布局經營品種和種類，使專業性批發市場的經營品種不混亂，組織有關部門到外地成功的市場考察規劃設計和管理經驗。
   5、升級改造后的京九大市場市場管理和經營體系必須健全。市場必須實行統一管理，堅決消除過去的各管一塊的混亂管理局面。建議在市場經營場所出讓方式上進行改變，采取由在本市場經營戶優先購買，保證經營戶有必要經營場地，避免出現炒房現象，成為空殼市場，影響市場的培育和管理和發展。同時采取返租式管理，由市場管理機構進行返租，便于統一管理。
   總之，通過對京九大市場整體升級改造，完善市場各項配套設施和服務體系，加強對市場的統一管理和招商力度，用2-3年的時間進行培育，努力打造誠信和諧市場，整體推進為經營戶、消費者提供良好的全方位的優質服務，促進經營戶誠信合法經營，使市場朝著規范、有序、安全、文明、和諧的方向發展，堅持一流的服務，實行規范化、網絡化、信息化的現代管理辦好大市場，搞好大流通，為潯陽區財政增收，為市民提供更多的就業崗位，為維護社會穩定、為潯陽的經濟建設作出京九大市場應有的貢獻。

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