謝成龍：上海商業地產現狀與發展趨勢

　　我國的商業地產近年來依舊保持著快速增長的趨勢，在發展的同時問題也非常突出，據有關部門統計，2005年底，全國商業營業用房的空置面積已達3872萬平方米，按此推算，目前全國營業用房的空置面積已接近5000萬平米，這是一個多么恐怖的數據啊，如果把5000萬平米建成經濟適用房，按照每戶90方來計算，則可解決超過150萬人的住房問題。
　　一、上海宏觀經濟及商業地產現狀
　　上海，作為我國第一大城市，人口占全國人口的7%左右，人均收入在長三角也高居之首， 超過1.6萬元。
　　來自上海市統計局最新統計數據表明， 2007年，在上海、南京、鎮江、蘇州、無錫、常州、揚州、南通、泰州、杭州、寧波、嘉興、湖州、紹興和舟山15個城市中，有14個城市的居民可支配收入增幅超過10%，其中，蘇州、無錫和紹興三市增幅最快，超過15%；上海增幅為12.2%，接近當年城市GDP增長幅度。
　　上海人均收入的兩位數增長的速度使居民消費類型也在逐步升級，并由傳統的實物性消費開始向服務性消費轉變。調查表明，長三角地區15城市中，居民在購房和建房的支出，最高的占到可支配收入比例的33.8%，其中其中上海居民用于購房或建房的支出超過4000元。
　　根據2006年上海市零售商業網點面積調研報告顯示，2005年上海零售商業網點總面積達到3200萬平方米，按常住人口計算，居民人均零售商業面積約為1．75平方米。
　　但在第四屆中國商業地產博覽會主辦方日前發布的數據顯示，截止到２００７年底，上海商業物業總保有量約為４３００萬平方米，按照常住人口１８００萬來計算，平均每個人擁有的商業面積達到２．３平方米，這一數字甚至超過被譽為“購物天堂”的香港。
 　 從以上數據可以看出，一方面隨著居民可支配收入的不斷增加，居民的消費從以前的單純消費快速向多元化消費發展，使得社會零售總額也在快速增幅。另一方面，開發商開始盲目開發商業地產項目，獨立商業中心體量越做越大，為了快速回籠資金，在招商前就賣掉一部分商鋪，導致后期的招商和運營空難重重。很多社區底商的設置比例更是嚴重失衡，導致不少小區在入住率達到六成甚至更高的兩三年后，社區底商還有不少緊鎖大門，門口還貼著所謂的“旺鋪火爆招商”字樣。
　　按照國際慣例，城市人均商業面積基本在1.2平米左右較為合理，從這個數據來看，上海的人均商業面積已經明顯供大于求，當然，南京路上的商鋪永遠都不愁租不出去，不愁租不到好價格。但是，上海的很多小區底商卻面臨著賣不出、租不出的困境。
二、上海商業地產發展趨勢
　　根據今年1月24日的解放日報報道，上海商業地產“十一五”發展思路主要圍繞“軌道交通”做文章，具體是不斷強化“軌道交通樞紐”和“周邊社區”的建設，并加以重新調整和布局，形成兩者交融成長的格局。一句話，發展“軌交商業”是上海未來幾年開拓商業地產的“重頭戲”。
　　“軌交商業地產”發展無可限量
　　據有關部門透露，目前上海商業地產發展并不理想，主要是各要素之間配置不太“協調”。包括商業和商務集聚度配備不合理、中心城區同郊區商業發展存在明顯差距、中心城區各商業中心之間功能同質化嚴重、商業營業面積增速遠遠超過區域消費容量等。
　　為改變這種狀況，上海“十一五”將從優化商業布局、促進產業發展以及完善商務環境三方面入手，全面提升商業能級和功能。其中一大重點就是“聚焦”軌道交通，借助軌道交通的快速、便捷以及集聚效應推動上海商業地產大發展。
 　 據測，在近幾年軌道交通建設的基礎上，上海“十一五”將形成六十多個大中小型交通樞紐。考慮到今后每年將有2000多萬平方米新建住宅以及40個新型多功能社區生活中心和鄰里中心建成，上海中外環線之間將開發和建設一大批商業中心。加上每個行政區正在實施突出區域優勢產業的“一區一業”發展戰略，以此不斷擴大就業、發展經濟、集聚輻射效應以及塑造城市形象功能等，上海商業地產前途無疑是十分廣闊的。
　　利用軌交網絡編織新型商業地產
　　在上海軌道交通1、2、3、4（部分）、5號線運行的基礎上，近期隨著軌道4、6、8、9號線的加入，使上海交通格局已經發生質的變化。從過去單一的軌交“線”變成縱橫交錯的大型“網絡”，也使新興的“地鐵商業”在規模、范圍、功能上有了進一步擴展的余地。如果考慮到2010年上海將擁有13條和408公里長的軌道交通線以及每日集聚900萬人次規模，這將成為上海“軌交商業地產”巨大的“財富”。
　　目前上海已經形成徐家匯、人民廣場、中山公園和新上海商業城等為代表的多個大型地鐵商圈。這些站點已經建立起地上、地下相結合商業地產市場。尤其在軌交網絡集散點如人民廣場、東方路等，將是“軌交商業地產”“重鎮區”。
　　目前也有部分軌交地區的商業設施尚未完善，且較為分散。為此，一些地區正在全力予以發展和更新。
　　也有浦東新區正在考慮以東方路站出口兩大區域為核心，結合周邊金輝廣場、96廣場、金壁輝煌、濰坊路商業街等商業設施形成規模達80萬平方米的商業集群。
　　盧灣區圍繞軌道交通9號線以及在建的10號線等幾個換乘站點，正在打浦橋地區開發規模達52萬平方米的商業、商務設施。黃浦區一方面在人民廣場地區進一步更新泛太平洋、新金橋和百聯商城等項目的建設，使南京路西藏路地區商業面積擴展到60萬平方米；一方面在老西門地區全力發展傳統商業同地鐵商業相結合的“巨無霸商圈”。徐匯區除了更新和擴大徐家匯商業中心外，更是加快肇嘉浜路站、華山路站、南昌路站、東安路站、宜山路站等軌道交通復線站點的商業布局。同時在上海南站原有的6萬平方米商貿面積基礎上，繼續向客站南北兩個地塊拓展，努力使客站的擴散效應同徐家匯站點聯動起來，形成上海南部最大的立體軌交商業、商務綜合區。
　　進一步提升“軌交商業地產”品質
　　除了擴大“軌交商業地產”規模、功能和范圍之外，提升“軌交商業地產”品質已被提到議事日程上。最近，一批商業地產企業開始實施“地鐵商業品牌”戰略。如對軌道交通實施經營管理的申通資產商業管理公司采用市場化運作方式進行軌交商業的統籌布局。他們對各軌交板塊的商業資源進行整合，通過公開招標成功地引進68家包括佳潤FRESH、全家等在內的具有專業水準和成熟品牌形象的公司。近日，他們再次同12家中外資銀行簽訂《申通·自助銀行戰略合作協議》，目標是打造“軌道網絡銀行服務區”，為乘客提供個人金融自助服務。在打造“軌交商業地產”大潮中，“地鐵銀行”品牌也悄然興起。
   從以上的規劃可以看出，政府已經意識到了目前上海商業地產存在的問題，正在積極的調整，“軌道交通商業”在國際發達國家已經非常成熟，如亞洲的日本和新加坡，在地鐵的出口基本都有大型商業中心。
　　“軌道交通商業”作為“城市立體商業”的一部分，目前上海已經形成了徐家匯、人民廣場、中山公園和新上海商業城等為代表的地鐵商業圈，在這些地方的地鐵站點已經形成了地上、地下相結合的商業市場。
　　在浦東，軌道交通2號、4號、6號、9號線齊聚，四線換乘的地鐵東方路站，每天預計十萬人次的客流量。不過，目前該地區的商業設施數量少，又較為分散。為此，浦東新區規劃擬以東方路站出口附近的兩大地塊為核心，結合周邊金輝廣場、96廣場、金壁輝煌、濰坊路商業街等，形成商業建筑面積近80萬平方米的酒店、辦公、休閑娛樂為主的商業集群。
　　盧灣區在打浦橋地區，圍繞軌道交通9號、10號、13號線和兩個換乘站點的建設，發展了52萬平方米的商業、商務設施，這會將昔日的“下只角”打造成上海的又一商業“重點”。
　　黃浦區則在人民廣場地區加快新金橋、泛太平洋以及百聯商城項目建設，使南京路西藏路區域整體商業面積超過60萬平方米，并重點發展老西門地區的區域商業中心，將傳統的商業區與地鐵商業結合，形成新興的“巨無霸”型商圈。
　　徐匯區則在徐家匯站、肇嘉浜路站、華山路站、南昌路站、東安路站、宜山路站等軌道交通復線站點周邊大量布局商業網點，并在上海南站站內已有6萬平方米商貿面積的基礎上，加快其南北兩個地塊的開發，用地鐵商業的擴散效應將各個商業點與徐家匯聯動起來，形成商業、商務綜合區。
  “軌道交通商業”在選址上也不是那么的簡單，在上海目前已經商業面積明顯國大的情況下，更不能盲目的發展“軌道交通商業”，應在選址和開發上理性思考，通過科學的市場研究和定位，使未來上海的“軌道交通商業”能夠得到健康的發展。

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