淺談黃金地段商鋪投資

　　每一個城市都有一個或數個繁華、優雅的高檔商業區域，如美國紐約的第五街、日本的銀座、香港的中環、北京的王府井及上海的淮海路等，這些頂級區域通常因其極具商業價值被人們稱之為黃金地段，租金奇貴。
　　黃金地段商鋪的主要特點
　　一、介入機會極少
　　黃金地段商鋪的稀缺性決定了業主們一旦得手決不輕易出讓，因而有價無市甚至無價無市。香港中環的大多數商鋪只有在遇到一些突發事件時，才可能出現大宗交易。英資的置地廣場所處的位置正是香港商業街皇冠上的明珠，百年來這塊黃金寶地從未易主。又如2003年6月，位于上海黃金地段的靜安希爾頓酒店易主，這家1988年由香港信宜集團投資近1億美金建造的上海首家五星級賓館，也是首家全外資酒店，2001年APEC期間，美國總統布什曾指定入住這家飯店。至于此次易主的原因，據酒店管理人員說：“靜安希爾頓是周邊客房出租率最高的酒店之一，如果不是缺錢，誰會舍得把它賣掉？買家很有實力。”事實也確實如此，頂級地段商業物業的易主通常是10年也未必一遇，而且幾乎都是大宗交易，投資機會極少。
　　二、高投入但短期未必有回報
　　黃金地段商鋪一旦有易主的可能，則其不可多得的惟一性，使買方或者承租方投入的資金很高。成本高贏利的難度就大。據調查，上海淮海路一些以高價入駐的外國旗艦商店根本無盈利可言。之所以愿意承擔長期的虧損，目的只是為了企業形象--在中國上海的頂級地段擁有窗口，而盈利是這一活廣告以外的其他分店的任務。外資對頂級地段價值的這種認知和運作，的確有高明之處，這同時也說明，沒有相當的資金實力是很難在這些地段支撐的。
　　三、高回報伴隨高風險
　　說黃金地段就是高利潤的代名詞，并不為過。然而，黃金地段商鋪對經濟周期以及突發事件最為敏感。2003年春的非典時期，中國各地特別是疫區的商業中心首當其沖地成為各行業最大、最直接的受害者之一，這對以高租金獲得使用權的經營者威脅更大，而非中心商圈的社區商鋪受到的影響卻不大。
　　上海黃金地段商鋪的市場狀況
　　一、增量將盡，奇貨可居
　　根據上海市“十五”商業規劃，將調整現有中心商業區，不再新建商業中心，黃金地段商鋪的這些“存量”，由于上海國際商貿中心的城市定位而顯得日益金貴。
　　二、需求巨大
　　2002年以來，商鋪需求主要來自便利店、大型超市、連鎖餐飲、國內外品牌專賣店。而頂級地段的商鋪需求則主要是服飾、休閑等品牌旗艦店，需求旺盛。據不完全統計，新建上海襄陽路服裝市場內的商鋪年換手率不足5％，由此業主對高租金的接受是可以理解的。2000年以來上海市中心主要商業街的臨界店鋪基本滿租，新供應的店鋪租金高企，次級商業區新面世的商鋪的租金直逼甚至超過中心地段的商鋪。
　　數據表明，1999年以來上海的租金水平總體呈上升態勢。這種態勢在2002年得以持續，至2003年5月上海大多數商鋪的租金比2002年又上升了15%，主要商圈商鋪顯示出很強的產生租金能力。
　　同時上海的商鋪銷售價格也在逐年上升。據2002年的一項調查反映，參與調查的人對黃金地段商鋪的租金認為物有所值的占94%，認為租金過高但能承受的占4%，認為承受不了退租的的只有1% 。這頗能說明上海今年以來的投資者對于黃金地段商鋪的心態。
　　黃金地段商鋪投資的機遇
　　獲得黃金地段商鋪的機遇難得，更多的情況下是一種偶然。目前上海幾十年不變的黃金地段商鋪面臨重新洗牌的態勢，應看成是歷史性的機遇。對于這些地段商鋪可能的投資一般有以下途徑：
　　一、 國有資產退出
　　在過去，傳統黃金地段商鋪幾乎全部是國有企業經營，但隨著改革的深入，國有資產逐步退出非壟斷行業已成必然，這使黃金地段商鋪的出讓成為可能。因此有的是國有企業欲引進戰略伙伴，也有非國有企業或上市公司為實現戰略目標而進行的重組購并，以參股等形式介入或擁有這些商業物業，從而實現直接或間接地擁有這些物業支配權的目的。這使得長期以來無緣問津這些黃金地段的民營企業獲得了進入頂級地段商鋪的可能，前面所述上海靜安希爾頓酒家的買家便是一位浙江寧波民營企業家。
　　二、 商業規劃實施
　　新一輪商業中心街改造給外資入駐帶來機遇，如2002年上海友誼商店的重組、淮海路益民百貨整體出租給外資10年，這些都是近年來的典型案例。而正在進行中的項目也很可觀，2002年上海的南京東路請來國際著名咨詢公司麥肯錫作長遠規劃，欲建成具有世界級客流量、世界級商業收入和全球知名度的國際一流商業街。淮海路請來仲量聯行，作一期商業改造規劃，計劃引入更多國際一流品牌的旗艦店，將淮海路建成更為時尚的商業街。外資結構的優化，對于商業的繁榮和商鋪市場的發展具有重要意義。這些規劃的實施，必然給著名國際零售企業帶來新的投資機遇。
　　如瑞典家居商業零售企業宜家，1998年進入中國，在上海數年的試探性經營后，開始實施其一貫的經營模式，即買地造商場，房地產與商業一起做。與其他跨國公司如麥德龍不同的是，宜家瞄準的是位居上海黃金地段的徐家匯附近地塊，從談判策略上宜家極為精明地抓住了解決就業問題這一地方政府的興奮點，使難度極高的談判得以成功。從長遠看，能搶占如此地段，即使是再高一些的投入也是一大成功。
　　三、 企業破產清算
　　黃金地段企業經營狀況惡化，進入破產程序，此時可能出現一些投資良機。如近幾年，經常有一些公司的資產（主要是固定資產）被銀行及資產管理公司委托拍賣，因而市場上出現了一大批商用物業，這些物業并不帶負債性質，地理位置較優，其商業前景被一致看好。2002年由中國信達、中國華融兩家資產管理公司舉辦的春季廣州拍賣會，由廣東國際、安華白云、中商盛佳、古今、經貿拍賣行聯合“操刀”，這些都為心儀于黃金地段商業物業的投資者創造了進入的機會。
　　四、 突發事件
　　突發事件常常會引發投資機遇。以香港為例，1981年至1982年西方經濟危機，1998年的亞洲金融風暴。期間均出現過割價求售，被迫從黃金地段撤出的事例。而如李嘉誠等卻是在這些時期果斷出擊，戰果累累。因此每一次危機從另一角度看，均成為搶占黃金地段商業物業不可多得的歷史時機。
　　綜上所述，金字塔頂端的物業可望而不可及，黃金地段的商鋪是有價而無市，上述投資途徑幾乎只適宜大資金大企業的運作。在通常情況下，普通投資者幾乎沒有機會得到這樣的商鋪，畢竟所需資金和商業背景并不是一般中小投資者的能力所及。即使在非常時期，得到這種商鋪的機會也只是曇花一現，瞬間即失。這要求投資者有著極度敏銳的眼光和市場洞察力，以及快捷的信息渠道。

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