社區商鋪投資“4看”

    社區型商鋪以其自身投資少，回報相對穩定的特點而受到投資者青睞。但是，也有專家指出，上海部分地段出現了商鋪的過度集中的現象。那么在投資這類房產時，投資者需要注意哪些問題呢？今天，我們就一起來討論這個問題。
　　商鋪分類
　　投資者對商鋪的投資選擇主要分三個方面：小區商鋪投資、專業市場投資和大學校區周邊商鋪投資。有研究分析，社區商鋪投資總額低、風險小，收入回報穩定，而位于大型成熟社區內的商鋪更是具有長線的投資價值。
    與臨街商鋪不同，社區商鋪的消費者主要來自于社區內部，因此對整個小區居住氛圍的依賴比較強，這也是大型成熟社區的商鋪成為搶手貨的原因。
　　一般情況下，人們說到商鋪投資就會將其與回報率緊密地結合在一起，回報率也因此成為不少人投資商鋪的首要標準。但是，當一個專業的投資者看上某一個商鋪的時候，商鋪現時的投資回報率并不是其最為關心的，投資者更為關心的是該商鋪所在地的人流量、消費力、發展前景等。因為商鋪的投資回報具有長遠性，一個商鋪從買入到收回投資可能需要幾年甚至更長的時間，在此期間商鋪的投資回報率是會隨著時間的推移增高或降低的，現時的回報率不具備代表性。
　　對于發展商而言，將商鋪養熟才賣固然能賣出好價錢，但對于投資者而言，此時的價格已走高，因此，一些眼光獨到的投資客和商家早已將目光瞄準一些銷售良好的規模型大盤，開始放長線釣大魚。
不能盲目追捧
　　一位從事社區商鋪投資分析的資深顧問認為，投資社區商鋪，小區的發展前景自然是眾多投資客所關注的重點，小區商鋪投資由地段、主力店、發展商、投資時機、人氣和消費力等因素來決定投資前景。一些素質好的樓盤，加上位于城市的未來發展方向上，這也就為商鋪的長線投資價值增加了籌碼，其小區商鋪即使目前的年收益率未能達到7%，但如果投資者看好其未來的升值潛力，即使是4%左右的年收益率也是可以接受的。
    小區商鋪投資，隨著近幾年新建小區的增多，而被廣大投資者看好。其購買動力主要看好居住戶的潛在消費能力，特別是一些方便居家生活的日常用品店鋪十分看好。但需要提醒的是，由于是小區商鋪，它面對一些小區內興起的購物中心的強烈競爭。一些專業投資人士提醒，不要單純從居住了多少人這個角度去看其消費潛力，而應從恩格爾系數去分析，也就是說，如果一個小區居民的構成，其吃穿消費在日常開支中所占比例過大的話，其投資回報的價值就應看低一些。
　　另一方面，小區商鋪與社會商業網點必須總量控制、統籌規劃。專家介紹，從經濟發展規律來看，商鋪總面積與人口密度的合理比例應是1平方米/人。因此，我們在選擇社區商鋪的時候還要考察該社區內部及周邊的商業配套大致情況，以及未來一段時間該地區的整體規劃。因此，社區商鋪的投資也不可盲目追捧。
　　社區商鋪投資“4看”
　　看周邊商業網點：大部分社區商鋪的主要功能是為本小區的業主提供日常生活必需品，周邊的商業網點越稀缺，就越能顯示出小區商鋪的價值。
　　看前景：上海有許多小區都在新開發的城區，新區的商鋪有一個升值的過程，也就是從生鋪到熟鋪的過程。隨著小區的入住戶數和常住人口增加，小區慢慢成熟后，商鋪的投資價值才會越高。
    看人流：小區商鋪的服務對象既可以是小區固定的客戶群，也可以是小區外的城市居民，服務受眾面較廣，特別是臨街鋪位，依靠交通和來往的人流、車流的獨特優勢，備受投資者追捧。隨著入住率的提高，郊外的大盤一般都擁有穩定的客戶群。
　　看開發商：看開發商是否善于商鋪的經營，對商戶的經營類別有無必要的規劃和控制，即如果開發商對商鋪的功能分布和用途沒有很好的規劃，投資者的風險必然加大，因此投資價值也就相對較低。小區開發商的經營理念越強，開發策略越成熟，小區商鋪的投資價值才會越高。

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