商業地產面臨挑戰 應以何種模式才能獲得成功？

    商業地產的“持有戰”
    或許，與時俱進和因地制宜才是將商業地產成功做下去的秘訣
    一貫以自己獨特商業模式成功立足于商業地產開發的SOHO中國，其早期項目北京建外SOHO近日卻面臨集體退租的困境。
    從去年至今，建外SOHO租金價格一路下滑，每平方米租金從最高時的6元/天跌至3元/天左右，降幅達50%。有知情人士透露，建外SOHO物業管理混亂，導致項目商業價值大幅下降。
    按照SOHO中國的營銷模式，項目散售后，物業所有權便歸屬于購房的業主。SOHO中國董事長潘石屹表示，從公司的股本金回報來看，物業銷售比物業出租要高得多，資金的使用效率也更高。
    但據悉，SOHO中國的模式是全部出售物業，整個商業物業因此做不到統一管理和出租，所以和周邊物業相比，租金回報相對較低。
    大量商鋪開發的同時，后續卻出現招商困難、空置率高甚至退租等經營問題。這也是商業地產面臨的挑戰，究竟應該以何種模式才能獲得并保持成功？
    在當下越來越多的地產商，譬如世茂、凱德、萬達等大公司都紛紛自持商業物業的時候，SOHO中國依然采用出售的方式。按物業類型區分，這些物業屬于商業物業，但其經營手段又是出售，所以從某種意義上說，SOHO的項目是難以定義的市場產品。
    如今，市場上的商業地產模式似乎以“持有”作為主旋律，先商業后地產，以長期、持續的收益為主。因為企業和專家一致認為，分散銷售的模式無法使商業獲得持續收益。從這個角度看，SOHO中國商業模式要解決后期經營問題，必然要向物業持有發展。
    作為商業地產中的老大哥，萬達已經邁向發展的第三階段——從第一階段將主力店低價出租給沃爾瑪等知名品牌帶來影響力，再高價出售底鋪盈利；到第二階段進入“組合店”模式，即一個項目有四五個獨立的樓，分別作為商業、超市、電影院等，通過一個室外步行街連起來做一個廣場；再到現在進入第三個階段城市綜合體模式。萬達的成功毋庸置疑，其模式雖然可以被復制，卻鮮有成功，這與戰略眼光與成功操作都有著非常重要的關系。
    一個成功的商業地產模式并不是萬能的救命稻草，關鍵是要選擇適合自己、適合實地情況的模式。SOHO模式雖然由于近期事件的負面影響，受到很多質疑，但是它也被認為是一種“神話”——經受住了全球金融危機的沖擊與考驗，在同地區寫字樓出租率大幅度下滑的情形下，SOHO中國開發的寫字樓出租率一直保持在95%以上。同時，在過去十幾年的成長過程中，銷售額的持續高速增長也是這種商業模式成功的最好證明。
    雖然目前尚不清楚SOHO中國是否會繼續自己的“不持有戰略”，但精明的潘石屹似乎不會執著于SOHO模式之下。他在近期表示，會適當地加大持有物業的比例，“但這些物業一定是獨一無二的，不可替代的資源，如前門大街”。
    與此同時，萬達、中糧等一批大型商業地產開發企業的身影也開始活躍在二三線城市，他們將以何種模式開發？是復制成功案例還是有所創新？或許，與時俱進和因地制宜才是將商業地產成功做下去的秘訣。

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