商業地產未來的敵人

　　空置率自然是商業地產的最大敵人，沒有足夠的招商，就不會產生足夠的租金收益，買家就會止步于商業地產的售樓處，那么，商業地產的黃金未來就只會停留在商業計劃書的紙頁之間，REITs就更是空中樓閣了。
　　那么，是誰導致了空置率的增加？隨著商業地產開發的各個環節被不斷檢討，人們可以在博客文章和專欄評論里列舉出越來越多的“罪魁禍首”：管理不善，缺乏經驗，住宅式開發思維，散售，市場定位雷同，市場供應供過于求，經濟環境波動，股市下跌財富效應消散，乃至甲型H1N1病毒擴散、交通擁堵、極端天氣頻繁出現、太太嚴格控制財務預算等等。
　　開個玩笑，別當真。但是，當一個事情變得糟糕時，找個理由去解釋它是再自然不過了，這已經成就了無數的“商業地產口頭解決方案”提供者。然而，對于一家已經在商業地產市場浸淫多年的公司而言，除了應付上述常規敵人外，它還必須為未來敵人的出現儲備彈藥。
　　未來的敵人也許是淘寶網，以及一系列像淘寶網那樣靜悄悄、卻大口大口蠶食商業地產份額的追隨者。至少，你不能對它視而不見。
　　近日，筆者和一位主攻商業地產的公司高管聊天，后者談及公司現在的業務拓展時說，公司前段時間派出一組人馬專門去杭州淘寶網調研，主要觀察網絡銷售目前的規模，主流用戶群的消費習慣，以及網絡商店的成本優勢等。
　　調查結果令人吃驚。比如淘寶網，根據淘寶網今年1月13日公布的數據顯示，2008年淘寶年交易額為999.6億元，成為中國最大的綜合賣場。這相當于2008年每一個中國人在淘寶上平均消費了80元，相當于青海省2008年全省消費品零售總額的4倍，海南省2008年全省消費品零售總額的2倍，新疆維吾爾自治區2008年全區消費品零售總額，重慶市2008年全市消費品零售總額的1/2。而據預測，淘寶網今年的目標年銷售額為2000億元。在此之前，中國最大的零售冠軍是國美，它花了20年時間將銷售額從零提升至1000億元，而淘寶網只用了5年。
　　同時，淘寶網的銷售額一大副產品是創造了一個巨大的物流市場。相關數據顯示，2008年，淘寶網為中國快遞物流企業帶來了30.66億元的收入，快遞量超過3.5億件，并以每年將近200％的速度增長。一份權威的調研數據顯示，至2009年6月30日，淘寶網的日交易量已達到了400萬個包裹，其中75％的交易是通過實物的快遞來傳送的。2008年電子商務活動的包裹量達到5億件，約占中國郵政公司在內的所有快遞行業1/3的業務量。
　　這是什么概念？有“新中國第一店”美譽的王府井百貨大廈去年創紀錄的銷售額是120億元，如此類推，淘寶網的年銷售額已經相抵十個王府井百貨。令商業地產開發商更緊張的現象則是，正是在網絡銷售倍速增長、使用習慣漸成潮流的推動下，一些大品牌也開始主動聯姻淘寶網。新華書店、聯想、寶潔、優衣庫、戴爾等主流品牌紛紛在淘寶網開設旗艦店。筆者毫不遲疑地相信，主流品牌網銷化將粉碎商業地產招商的最后一道防線和心理屏障。裝修豪華、價格昂貴卻反應遲鈍的專賣店將在與網絡的競爭中敗下陣來，因為，網購更便宜、更時髦、更有上帝的感覺，點點鼠標就可以，也許還更加環保，有利于減少碳排放。
　　顯然，這卻是一個正兒八經的屬于商業地產商的噩夢。不管是散售的商業地產，還是持有型商用物業的開發商，假如竣工開業的商場總是在下班時間門可羅雀，再忠誠的投資者都會拋棄他們。他們需要看到即時的租金收入，物業升值是一個后天的故事，并不是每一個投資客都有足夠的金錢。人們每個月被銀行從按揭帳戶上凈劃走幾萬元甚至幾十萬元資金的感覺并不美好，更何況，不缺乏金錢的投資客還得有額外的耐心。
　　然而，我懷疑有多少開發商真正意識到了這個未來的敵人帶來的長期挑戰。大量的購物廣場還在興建，而且一個比一個豪華。萬達已在全國興建了21個購物中心，寶龍以商業地產運營商的概念成功上市，卓越置業正是在大量持有型物業的底氣下，拒絕接受資本市場給自己的估值，潘石屹的SOHO中國未來將有數百億元的商業資產待價而沽，如果他們都忘記或者忽略了網絡商店在招商上面帶給商業地產腹部的重重一擊，那么，疼痛是難免的，也許還會有人因此休克。
　　給筆者提供觀念貢獻的上述高管說，雖然，這樣的疼痛感會在以后到來，而且會逐步先體現在一二線城市或互聯網相對發達的城市，三線城市還感受不到，同時網絡也永遠不可能替代實體商店，如同無法替人呼吸一樣。但是，卻絕對可以重創后者。
　　因為，這是互聯網時代的商業地產變革，用戶體驗、速度、成本、長尾效應都會對開發商一擲千金的投資行為產生很難預測的影響。至于影響幾何，空的不說，單舉一例，北京三里屯的太古廣場已經明顯感受到了這樣的疼痛。
　　為什么是這個位置地段都上佳、裝飾風格很現代、APPLE和ADIDAS中國旗艦店均設于此的太古廣場呢？它的疼痛感來源是：雖然人氣頗旺，但是銷量一般，一言以概之：適合拍照留念，卻不適合掏錢消費。而太古廣場消費最好的是餐飲，所以，太古廣場的同行才會抱怨說，他們應該在設計之初把餐飲業態的面積考慮的更大一些。
　　餐飲為何這么有對抗互聯網的能力？因為吃飯、喝咖啡是互聯網無法替代你完成的，中國郵政不支持快遞一杯熱騰騰的拿鐵，你必須得親自動手。事實上，這正是商業地產在面對網絡銷售沖擊時應該采取的防御姿態，如果能夠解決互聯網所無法完成的任務，你就對淘寶網有了免疫力。
　　現在，你對商業地產這個未來的敵人有了初步印象吧，它最厲害的武器是奪走你之前最不會擔心流失的客源，還順勢培養了一批80后、90后的忠誠消費者。假如有一天，一個90后頭腦里認為大品牌天生就應該在網店里銷售時，想一想那一天，商業地產的夢境該有多恐怖。當然，它也有自己明顯的硬傷，那就是不提供熱咖啡和約會場所，所以，假如你想從事商業地產開發，給你個建議——也許你應該從加大商業面積中的餐飲比例開始，你應該更注意大量排風口的位置了。

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