何其琛：進攻還是防守 商業地產路在何方？

　　這一切只是中國樓市盤整期發生在商業地產領域的一場場博弈而已。最終，抄底者是跑贏大市還是黎明前倒下，時間會證明一切。
　　“我們其實也沒有什么新奇的舉動，不過是經濟危機的時候出手，經濟好的時候獲利。這個時候大家都不太拿地了，我們拿地可以挑肥揀瘦了。”大連萬達商業地產研究部副總經理楊澤軒表示。
　　而萬達集團董事長王健林此前也向媒體表示，今年將繼續逆市擴張，萬達全年買地計劃為12-15塊，投資額估計在200億元左右。
　　抄底者來了嗎？
　　大腕的抄底早在去年年底時就已開始。決意主攻商業地產后，金融街在去年12月以16億元的價格收購了美晟國際廣場，聯合之前收購的石景山與復興門地塊，金融街共為商業地產支付了46億多元。但對于抄底一說，金融街的相關負責人并未認同，聲稱地塊的競購是公司正常的土地儲備策略。
　　經濟危機來了，大部分企業收緊銀根過日子，國內地產商對于“抄底”商業地產并沒有太大的興趣，除卻資金上的因素，他們更多在專注自身的發展以及保持良好的資金流，對這些大型商業地產項目保持謹慎態度。
　　萬達依靠第三代產品的開發，很好的解決了資金循環的問題，又受益于前期幾百萬平米商業資產的累積，日子相對輕松。而隨著56億元公司債的獲批發行，金融街在資金方面也顯得更為寬裕。兩者同時擁有了抄底商業地產的實力和機會。
　　3月初，SOHO中國獲得中國銀行北京分行100億元授信融資金額時，潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)就直言，將加上公司現有的100億元存款，用于北京和上海新項目的收購。他認為,目前不少優質的商業地產價格已經下跌一半，越來越多的核心地段項目在市場上急于出售，正是極好的收購時機。
　　與大腕們不謀而合，一些嗅覺靈敏的外資基金也開始重新進入國內伺機抄底。年初以來，參與國內一線城市商業地產收購的國際地產基金逐漸增多。馬來西亞百盛集團宣布以11億元價格收購北京雙全大廈，開設大型商場；幾個月前剛收購上海長壽商業廣場的黑石集團最近新成立了商業管理公司，管理內地地產投資……
　　4月21日，摩根士丹利、美國最大零售地產上市公司西蒙地產集團及深國投商用置業有限公司，也公開了他們在多個二線城市合作投資建設購物中心的計劃，投資總額超過30億元。不少韓國、中東地區的外資也組建了商業地產基金伺機抄底，新加坡ARA集團更表示看好內地樓市，預計其2009年的投資將超過100億人民幣。雖然外資地產基金的入華速度明顯加快，但相對國內地產商，外資基金的表現仍相對謹慎，對商業地產的收購并沒有達到高潮。在第一太平戴維斯物業顧問有限公司助理董事胡建明看來，“這些再度進入中國的境外基金已表現出了新的投資特點：首先，零售集團不斷選址開店，投資行為異常活躍。其次，二線城市的投資重新成為熱點。第三，投資回報率要求沒那么高了。“對于一線城市的優質商業，收購標準只要求能達到6%-8%的年回報率就OK，境外基金的要求已經更加理性。”
　　市場尚在調整當中。商業地產的全面復蘇有兩個標志，一是外資進入；第二是以浙商為首的投資客的信心建立。商業地產主要是以投資客居多，金融危機對投資者的信心打擊比較大，目前來說大家還沒有完全的把心放下來。
　　現在是抄底的好時機嗎？
 投資家們的思路其實并非如想象般復雜，逢低吸納優質物業總不會錯的，等待市場回暖，利潤自然會顯現出來。年初以來，北京、上海等地的商業地產都顯現了抄底風潮，經歷了一場危機之后，商業地產項目縮水嚴重，物業持有方急需出售現有物業以維持資金鏈運作。目前商業物業的價格的確處于低位，但是不是最低，還無法判斷，“掐準這個點很難，因而在目前的經濟形勢下追求的是長期利益。”鑒于商業地產對金融危機的反應有一定的滯后效應，消費力在未來一段時間將會走弱。市場是會觸底反彈，還是繼續下探，則都有可能。“但下滑的空間有限，商業地產的機會很大。”
 接受采訪的絕大多數人同意，現階段是收購中國商業地產的好時機。理由除逢低吸納外，跟北京市場所謂的小陽春概念一樣，有些投資者是逼的沒辦法，總得找機會投資，擱在銀行里是賠錢的。
 馬來西亞首富郭令燦旗下的國浩房地產中國有限公司近日表示，出于對中國經濟的良好預期，公司計劃自今年開始對華投資48億美元，用于開發新的商業地產項目，而公司目前200萬平米的土地儲備有望在未兩年之內翻一番。
 有實力的開發商以較低的價格收購地段和設計相對優質的商業物業，從投資潛力、保值增值和資金避險等角度看都是一筆不錯的投資。同時也有觀點認為，目前并非抄底的最好時期，收購高峰期的到來前提為，一定是金融危機過去之后，至少近一年內達到收購高潮的可能性并不大。商業地產回報非常漫長，周轉很慢，需要資金集約化的大批量注入，對資金要求非常高。面對市場環境和經濟走勢的不確定性，入市抄底仍需謹慎。
　　政策面利好是否將出爐？
　　商業地產占據房地產行業構成的30%,能否追隨住宅上演“回暖”大片，關系到“救市”成敗。但到目前為止，并無有效的政策出爐。相反，北京商業地產租金稅率的提高，再次加重了投資者的負擔。
　　今年全國兩會期間，李曉林作為全國政協委員所做的提案中，建議把央行的121號文件第五條款進行調整，將商業地產限制放寬到與住宅同等水平。“房地產不光是住宅，還有30%是商業地產。現在商業地產沒有好的業績，政策對商業地產的發展不太有利，應該調整。我們拉動內需還是要瞄準那些在銀行存款的人，那些解決了住房、教育、醫療問題以后還有存款的人。那就應該出來一些好的政策，不但要他們買住宅，還要他們買商業。有些‘子彈’該放就放吧，別讓大家等著了。”
　　有消息稱，目前住房部正在對商業地產進行調研，可能在第三季度對商業地產出臺稅收、放松限外等方面的政策措施。如果從扶持商業地產的角度，目前國家應該從三個方向給予拉動。一是開發環節，國家應根據特點，考慮出臺中長期資金的相關支持政策。不管是中長期貸款、RELTs，還是別的一些扶持政策，都要考慮商業中長期特點。二是租戶環節，如果現實一點，租戶擴張開店，政府能否給予一些補貼和支持。三是從消費者終端給予刺激，例如有些城市在試點發放消費券。這三個部分，可能消費者和租戶方面對商業地產而言短期影響都不太大，現實一點的，只有開發商這塊還一直在談。
　　危機何時過去？
　　4月16日，總部設在芝加哥的美國商業地產巨頭GeneralGrowth申請破產，成為美國房地產業在這場金融危機中迄今為止最大的犧牲者。這也是美國歷史上最大一起商業地產商破產案例，商業不動產產業的隱憂因這樁破產案而凸顯，成為初嘗“復活節”的美國銀行業頭上的一塊烏云。
　　這也向人們發出警示，商業地產所面臨的國際環境依然是嚴峻的。金融危機對于商業地產的影響要比住宅市場大得多。而且持續的時間也會更長。2008年9月—10月，住宅市場的底部已經出現。而商業地產的底部，比較早的出現也得今年第四季度。
　　商業地產的“見底”將伴隨著下列癥狀：商業地產的土地價格繼續下落；辦公樓、酒店出租率、租金繼續下降，甲級寫字樓的空置率達到30%的高點，高端酒店入住率保持在50%以下；在建項目大規模的停工或延期，甚至出現爛尾樓。
　　因此，開發企業暫時不要拿包括商業、辦公在內的綜合用地。對于已經拿下的地塊，如果區域內已經供求失衡，要盡量慢些啟動；如果已經啟動的項目，也可以做一些功能上的調整，增大住宅的比例，或者把五星級酒店改成四星、三星。
　　從長遠來看，中國商業地產“機”大于“危”；然而，從具體的操作層面而言，要能從“危”捕捉“機”，則需要極強的專業經驗和資金實力。換句話說，即使商業地產真的見底了，“抄底者”也并不是人人都有資格做的。

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