商業地產或成美金融業復蘇“軟肋”

    盡管近期的系列數據顯示美國房地產業出現復蘇跡象，但商業房地產領域目前不但沒有起色，而且似乎正在惡化。從業主到房產投資公司經理，從行業分析師到美聯儲掌門人伯南克，近期無不表現出對這一領域的特別關注。 
　　商業地產疲態盡顯
　　美國房地產調查機構RCA公司的報告顯示，截至6月底，全美有5315處商業地產項目或斷供、或喪失抵押房產贖回權、或破產，這一數字較去年年底翻了一倍還多。
　　格拉布埃利斯房地產收益基金高級投資組合經理杰伊表示，幾乎商業房產市場的所有部門——酒店、商鋪、廠房、寫字樓目前都面臨經營困境。他預計這一市場重新找回增長機會“大概需要兩、三年”。
　　寫字樓和廠房的表現最差。最新數據顯示，由于商業經營活動萎縮，今年第二季度美國寫字樓空置率升至15.9%，超過去年同期的13.2%，并觸及四年來最高點，同期房租則下降6.7%，創七年來最大跌幅。
　　“除非有低的可笑的房租，否則當前的環境下，寫字樓住戶不會輕易更換住地。”前美國商業地產巨頭——美國固定資產公司投資總監哈里•瑞迪表示：“這掩蓋了資產的實際價值。”
　　酒店和商鋪也是重災區。分析人士預計，除非個人旅行和商務活動恢復正常水平，否則酒店經營狀況短期不會恢復。商鋪的經營狀況則取決于消費經濟何時回暖，而目前的狀況是一些零售商正在申請破產或清算，其他的則在陸續關閉經營不佳的店鋪。
　　貸款違約沖擊銀行業
　　美國加州房產市場研究機構FAC公司27日公布的一份報告稱，今年美國有接近1650億美元的商業地產貸款到期。鑒于目前商業地產市道不濟，租用率下滑，不少分析人士擔心該領域的貸款違約出現惡化。據統計，截至7月8日，全美存在斷供、違約、業主破產等問題的商業物業價值已超過1080億美元，而在過去的一年中，商業貸款拖欠率已增加一倍至7%。
　　目前美國商業地產規模高達6.7萬億美元，占美國國內生產總值(GDP)比重的10%以上，而這一領域隱現的問題也已引起多方注意。美國國會聯合經濟委員會主席馬洛尼本月表示，商業地產市場是一枚“滴答作響”的定時炸彈，可能引發美國大型金融機構第二輪資產損失。他指出，到2010年底，商業地產抵押貸款借貸方需要再融資約7000億美元，這一“迫在眉睫的危機”可能導致銀行損失嚴重、購物中心和酒店被迫破產，阻礙實體經濟復蘇。
　　美聯儲主席伯南克在國會作證時也表示，曾折磨住宅市場的困難可能同樣降臨商業地產市場，即大批房產喪失抵押贖回權，借款方將難以從銀行和證券市場獲得再融資。他警告稱，新一輪違約現象可能出現。
　　這些擔憂并非多余。二季度財報顯示，摩根士丹利已對其170美元的商業地產投資組合減記7億美元，而富國銀行在商業地產領域的壞賬數量激增69%至76億美元。這兩家銀行正是美國寫字樓、商業及工業地產最大的貸方和投資者。摩根士丹利首席財務官凱勒爾表示，至今尚未看到“商業地產隧道盡頭”的亮光。
　　美國小型區域銀行受創更為嚴重。24日，又有7家區域銀行宣布倒閉，這使得今年以來美國銀行倒閉總數躍升至64家，其中一大禍因便是巨大的商業地產貸款損失。美國有關機構19日公布的一項測試結果顯示，全美940家中小銀行在商業地產貸款方面的損失到2010年年底將達1000億美元。
　　美國城市土地研究所研究人員認為，美國銀行正在假裝沒有任何問題發生并延長貸款期限，但除非銀行有足夠的資產和收入，否則將無法承擔如此巨大的損失。
　　“警報解除”尚需數年
　　全美地產經紀商協會(NAR)上月公布的一項指標顯示，由于經濟衰退和商業地產信貸嚴重吃緊，美國商業地產活動將在未來6至9個月內繼續下滑。不過多數業內人士警告稱，商場、酒店和寫字樓的業主正以“驚人的速度”拖欠貸款，商業房地產市場預計未來三年都不會觸底。
　　德意志銀行行業分析師帕克斯預計，今后幾年商業地產貸款支持證券共計損失可能高達900億美元，區域和地方銀行的建設貸款虧損高達1400億美元，且需要數年商業地產行業才能觸底。
　　帕克斯表示，美國商業房地產價值已經從2007年的最高峰下降了近50%，房租價回升到當時水平可能要等到2017年，而建筑價格也將通過6至8年才能恢復。他同時強調，目前市場狀況不僅沒有穩定，而且處于最嚴重的惡化時期。“此前的泡沫仍在影響房產市場，我們看到目前的情況就像上世紀90年代，甚至更糟。”

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