商業地產發展過快 中關村正遭遇陣痛

　　8月12日下午，在北京炙熱的太陽下，中關村街頭依然熙熙攘攘，像往常一樣，這里正上演著多年如一日的擁擠和忙碌的故事。只是，來往的人群可能并沒有意識到，中關村看似平靜的背后卻是暗流洶涌。
　　日前，海淀區政府發布了《關于加快推進中關村西區業態調整的通告》（以下簡稱《通告》），活躍在中關村西區的電子賣場、商場、購物中心、餐飲等業態被列為“不鼓勵發展業態”，取而代之的是鼓勵科技型和創意產業落戶，調整措施分為鼓勵、限制和淘汰三條線并行。一場大調整不久即將展開。
　　業界認為，《通告》是政府對中關村商圈所存在問題表示不滿的一種表態。值得深思的是，3年前，中關村還被業內笑稱為“三缺一”（只有寫字樓、住宅，缺乏商業配套），如今卻又為商業配套過多、業態混亂而急迫整改，中關村正遭遇商業地產發展過快帶來的陣痛。
　　“中關村的發展走了一個極端，前幾年商業零售和寫字樓項目放量過猛，規劃上又有所缺失，與‘中國硅谷’的定位背離，導致規劃者須為當初的‘激進’買單。”一位業內人士接受記者采訪時直言，中關村西區的業態調整將經歷一場長期的戰役和痛苦的過程，“須付出時間和成本的代價，而能否如預期調整好也是未知數”。
　　地產與科技博弈
　　中關村西區東起中關村大街、西至蘇州街、北起北四環路、南至海淀南路。在這方圓之地，匯聚了包括海龍、鼎好、科貿、e世界等在內的12家IT電子賣場，以及至少5家購物中心，這里還有工作人員約8萬人，日均人流量達10余萬。
　　過度集中的零售業、交通的擁堵、同質賣場間的惡性競爭……中關村這個中國IT零售市場發源地，被視為“中國硅谷”的地方如今正在因一系列沉疴飽受詬病。
　　“目前中關村西區的業態比較混亂，多種業態并存，電子賣場重復建設現象嚴重，商業所占比例偏高，科技金融特色不突出，與中關村西區的發展定位還有較大的偏差。”海淀區區長助理傅首清對媒體坦承。
　　中關村不得不謀變。根據《通告》，中關村西區未來將發展成為以技術創新與科技成果轉化和輻射為核心，以科技金融服務為重點，以高端人才服務、中介服務和政府公共服務為支撐的創新要素聚集功能區。
　　戴德梁行華北區商鋪部董事張家鵬對記者表示，中關村西區這幾年過度鼓勵商業地產發展，規劃不到位，導致了業態混亂、部分賣場經營不善等狀況，整改勢在必行。
　　事實上，翻開中關村的發展歷程，避不開科技與地產之間的博弈。
　　早在15年前，海淀區政府還在為“沒有像樣的寫字樓”而懊惱。上世紀90年代初，當北京大學推倒南校墻辦起電子商業街之時，商業的躁動就開始在中關村彌漫開來，是時，形成于上世紀80年代的“中關村電子一條街”已擁有民營科技公司5000多家。但是，這些電子商業街生意紅火的同時，也具備著“散、亂、差”的特質。
　　如何改變這種格局，成為海淀區政府關注的首要問題。據業內人士回憶，借鑒美國硅谷的發展模式，1995年海淀區最終認可了招攬、培育IT企業總部及研發中心的解決方案。但現實是，中關村彼時還拿不出像樣的寫字樓，一度導致喪失了不少世界知名科技企業進駐的機會，這讓政府下定決心，蓋出優質寫字樓。
　　由此，地產開發浪潮席卷中關村，并一直持續至今。當時，海淀區房管局下屬的企業海開地產為主力開發企業，擁有的土地儲備超過百萬平方米，而且絕大部分用于開發寫字樓。
　　在隨后的蓬勃發展中，中關村顯示出了強大的“孵化”功能，培育出聯想、方正、四通等一大批知名企業。中關村在北京乃至全國，已成為“高科技區域”的代名詞，并吸引了眾多跨國企業的關注。“中關村西區”作為“中國硅谷”的核心迎來了最輝煌的時期，也迎來了地產業的高速發展，電子賣場、購物中心、寫字樓呈井噴式發展。
　　但是，高速增長的商業地產只在拉動GDP上起到了大作用，卻并沒有為中關村西區高科技的發展提供助力，反而將大量中小科技企業擠出中關村。值得一提的是，美國硅谷模式之所以成功，就在于對高科技弱勢群體的支持，而中關村卻陷入了地產與科技如何博弈的迷局。
　　“中關村地價的走高導致租金跟著水漲船高，中小型創業企業在中關村很難生存下去，不得不外移，這與中關村作為‘中國硅谷’的定位很不符”。中國城市商業網點建設管理聯合會副秘書長董利表示，現在反而很多研發型企業都進駐到上地區域，一是上地租金成本相對低，二是該區域已經形成研發的區域環境。
　　業內人士指出，相當長一段時間，中關村已經演變為以出讓土地、環境資源，以市場吸引資金、技術投入換取經濟增長的發展模式，而以大量的創新科技成果走向市場來帶動經濟發展的局面并沒有出現。
　　轉型的代價
　　如何改變電子大賣場的形象，實現由大賣場向“中國硅谷”的內在轉變？中關村西區的轉身之旅不易。
　　海淀區政府的計劃是，下一步將綜合運用政策、法律等手段，對中關村西區現有業態進行調整，不再鼓勵電子賣場、商場（店）、購物中心、餐飲等業態在該區域發展；逐步調整傳統商貿業規模，為高端產業發展騰出空間。
　　根據新功能定位，中關村西區未來將劃分為科技金融要素聚集區、科技中介服務區、科技型企業總部聚集區、創業產業聚集區、新技術新產品交易及展示區、配套服務區等六大重點功能區。鼎好電子商城、海龍大廈等建筑被納入“新技術新產品交易及展示區”。
　　為此，海淀區將建立中關村西區項目（企業）準入和退出機制。對使用中關村西區范圍內土地和房屋的項目（企業），具有審批權的政府相關部門應告知其本地區鼓勵、限制、淘汰類目錄內容以及了解相關政策的途徑。項目（企業）入駐后，經營內容發生變化，不再符合區域功能定位要求，須依據協議要求退出本地區。
　　海淀區政府尚未給此次調整列出時間表，但可以肯定的是，調整成功后的中關村西區才更加貼近“中國硅谷”的建設初衷。
　　“現在轉型并非易事，需付出一定代價。”張家鵬認為，調整的難度在于成本太高，包括對區域的階段性零售收入、稅收收入都有影響，而能否調整成功也存在潛在風險。中國房地產研究會副會長顧云昌也表示，中關村西區的業態調整應避免再次出現造成交通擁堵、產業與居住隔離的局面。
　　董利則指出，業態的調整應該是有抑有揚，而不是一律地冷處理，“中關村的商業整體發展不均衡，表面上看已經飽和，實際上小型商業、特色商業、社區商業嚴重不足。對IT賣場應該有所控制，但中關村的學校、社區、寫字樓群眾多，社區商業卻沒有跟上”。專家認為，長期以來，中關村西區已經形成一個IT集散地，只能慢慢引導調整，不能“關停并轉”。
　　或許，中關村西區的“商業味道”將逐漸轉淡，傳統電子賣場在IT產品零售端多年來的統治地位也將面臨新的機遇和挑戰。
　　“其實這是一個非常好的機會，2000年的時候，中關村白頤路還很窄，鼎好、e世界那一片大概有4500戶平房，聯想、四通就是從平房起家的。上世紀90年代，政府就已開始對中關村商圈進行循序漸進的升級，造成了中關村的繁榮，現在中關村的貿易額大概能達到700億~800億元。”鼎好電子商城副總經理李忠晉向記者表示，政府的每項舉措一般只是在整體戰略上做出調控，以求將中關村西區打造成國際級的高新產業基地，作為賣場或經銷商應更期待地去迎接挑戰。
　　海龍集團相關人士則表示，近期中關村零售行業暴露出來的一些問題促使政府做出這一表態，海淀區政府一直希望中關村賣場盡快實現自身升級動作，加快賣場模式轉換速度，仍然延續舊模式和因循舊思路的傳統IT賣場應該做出更多反思。
　　不過，由于在中關村發展受限，這些電子賣場已經開始集體向外擴張。李忠晉透露，鼎好已在上海、重慶拿地建店，下一步還將向其他地區擴張。而海龍電子城在石家莊的新店也于今年7月開業。

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