成都人南路綜合改造 催熱中軸線商業地產

    人南核心商務區借勢全面提升，多項商業綜合體項目迎來新機遇
    7月1日，一個讓“人南核心商務區”環境獲得全面提升的重大工程———“人民南路綜合改造工程”正式啟動。該項工程是人民南路自建成以來的最大改造工程，涉及到市政配套、道路建設、交通組織、景觀打造和綠化美化等方面，為區域內的重大商務商貿項目良好發展提供最佳平臺。整個工程預計明年4月30日完成，今年底，主輔車道及主輔分隔帶綠化改造將全部完工，人民南路新貌即將初現。記者從成都市建委了解的最新情況是，目前人民南路沿線的建筑外立面整治已啟動，四川大學華西校區逸夫樓已經進場施工，同時啟動外立面改造前期方案的還有電力大廈、岷山飯店等30多棟建筑。
    按照“國內一流的現代化商務、商業、科技、文化中心大道”的建設標準，人民南路將改造成為功能現代、市政配套設施齊全、具有地域景觀特色，并體現成都歷史傳承與可持續發展特性的“天府第一大道”。與此同時，聚集在人民南路一線的多個在建商業、寫字樓項目由于貫穿了人南中央商務區的整個核心地帶，無疑將憑借這一輪城市規劃發展契機快速上位。
    規劃
    未來
    5年400萬平方米
    “總部樓宇經濟”動起來
    作為成都人最親切的城市記憶之一，始建于上世紀50年代的人民南路起于天府廣場止于三環路，總長約6.5公里，與濱江路、一環路、二環路、機場路、三環路等重要城市干道連接，與地鐵1號線的軸線重合，是聯系成都市中央商務區和南部新區的最重要的通道，也是連接城南新區的重要經濟軸線。沿線區域分別經過了錦江、青羊、武侯三大區，自成都市確定以“二軸四片”作為中央商務區建設的目標以來，各區紛紛成立了專門的部門以推進相關建設，加大了人民南路錦江沿線區域地塊的招商引資和項目建設力度。
    成都市在《服務業規劃》中更是明確提出，到2012年，成都將加快發展商務服務業等先導產業，做大做強金融業、商貿業等支柱產業大。優化房地產業內部結構，適當提高商業地產的比例，帶動金融、信息、商貿、商務、會展、餐飲、娛樂等行業的發展……大力發展總部樓宇、現代商務商貿房產、星級酒店集群，拓展城市地下空間，合理布局地下商業及配套設施。
    未來幾年內，整個人民南路兩側地塊將通過地產開發、招商等方式，打造成一個集金融、商務、科技、文化等功能于一體的核心商務區。記者從武侯區“人民南路科技商務區建設推進辦”了解到，該區已開始逐步對轄區內人南沿線部分地塊騰籠換鳥，引入高端商務寫字樓、五星級酒店、國際社區、高檔住宅區等。據了解，現該區的人南沿線已經約有10萬平方米高檔寫字樓，該區規劃5年內擴大40倍，達到400萬平方米。如果按現在每年每平方米1000元的均價，每年寫字樓租金收入將達40億元。也就是說，預計未來5年，人南片區將有400萬平方米的樓宇經濟要動起來。
    今年3月，武侯區人南科技商務區推進辦一口氣公開了9大待開發優質地塊：在凱德置地拿下省博地塊后，64畝體育館地塊、61畝省運動技術學院、42畝省財政學校、20畝四川省機械研究設計院等已調整為商業用地，而未來這些地塊都有望建成甲級寫字樓、酒店等商業服務規劃。
    未來
    三年內力推較大體量
    高品質甲級寫字樓
    如今，依托人南路這條中軸線，城市之星、川信大廈、威斯頓聯邦大廈、匯日央擴、匯通大廈、數碼科技大廈、國航世紀中心、凱賓斯基酒店等數十座高端商務樓及五星級酒店已經投入運營。統計顯示，在落戶成都的120余家世界500強企業、4400家外商投資企業中，近70%集中在人民南路科技商務區。來自世家機構對辦公物業的最新調查顯示，2009年～2011年成都辦公物業市場的新增供應量總計約466.4萬平方米，其中2009年、2010年、2011年的新增供應量分別為124.56萬平方米、137.49萬平方米、204.32萬平方米。人民南路和東大街將分別打造成為成都的科技商務區和金融街，這兩大區域分別將在2009年和2011年推出較大體量高品質甲級寫字樓。例如，來福士廣場、華宇·蓉國府、仁恒置地廣場、中匯廣場等商業綜合體項目都即將面市。
    成都世邦魏理仕相關分析師人士認為，在城南新行政中心和高新技術產業發展及城南會展經濟的強勢帶動下，人民南路得天獨厚的口岸優勢、區位優勢、資源優勢和商務經濟發展戰略地位突出，人民南路商務區建設已被業內人士視之為成都CBD的城南商務新干線。包括東大街、鹽市口、人民南路沿線以及傳統商務區和正在興起的區域商務中心等核心投資商圈的升值空間，正在進一步拉升。有業內人士認為，隨著“人民南路綜合改造工程”的推進，人南核心商務區在未來6個月內的商業表現，足以成為成都樓市商業地產的風向標。
    本月，仁恒置地廣場建筑整體有望全部封頂，坐落于紅照壁與人民南路路口的仁恒置地廣場由國際品牌購物中心、甲級寫字樓和酒店服務式公寓三大部分組成，其位于裙樓的品牌購物中心也有望年底開張營業。仁恒廣場相關人士表示，當初選擇落戶錦江正是看中了人民南路周邊商務氛圍濃厚的優勢，此次人南改造工程讓他們更加堅定了投資錦江的信心。目前，錦江賓館已開始建設二期工程。根據人民南路改造設計，地鐵1號線車站將與錦江賓館在地下連通，人流量的增加、商務功能的加強使錦江賓館現在有了投資三期商務區的想法。錦江賓館公關策劃部相關人士表示，改造后的人民南路將會是成都商務中心區，“有這么好的機會我們肯定不會錯過。”
    2003年開業至今，人民南路上的威斯頓聯邦大廈的入駐率一直很高，成都威斯頓經營管理有限公司董事長劉忠綿認為，人民南路濃厚的商務氛圍和地理位置是吸引高端企業的原因，他認為人民南路上的寫字樓市場還有很大的發展空間。“現在我們每月、每平方米的租金均價為120元，按照現有5萬平方米的面積計算，每月僅租金收入就達到600萬元。人民南路改造帶來的商機肯定會帶動區域的寫字樓保持良好的租賃市場。”
    開發商
    抓緊時機運作項目
    政府改造僅是第一步
    剛剛以12億元的拍賣總價拿下領事館商業金融用地的保利地產成為近期進入“人南核心商務區”的又一品牌開發商。在此之前，業界仍記憶猶新的是，2006年11月，凱德置地以1780萬元/畝的價格拿下了現在來福士廣場所在的四川省博物館地塊；2007年12月，華宇地產以1530萬元/畝的價格拍得省體育館旁的財校地塊。當時，凱德置地溢價140%拿下來福士廣場用地，而華宇地塊溢價84%，這也充分說明了開發商對該區域市場的信心十足。
    “政府投資改造人民南路僅是第一步，武侯區計劃依托領事館路形成的外籍人士生活圈，建設高標準的國際社區”，保利地產營銷總監顏亮這樣向記者分析他們將要開發的地塊，“這里地處成都商務中軸線的黃金地段，是十分稀有的高端商務開發用地。從交通看，該地塊周邊有實施中的地鐵一號線，交通十分便捷；從周邊的商業環境來看，地處科技一條街的輻射范圍之內，每年有數十萬的IT人士和數千戶商家的市場容量帶動該區域商業經濟飛漲；生活配套一應俱全，區域內經濟和消費能力十分強大，商業地段優勢十分明顯。”
    華宇集團在成都備受關注的3號作品———位于人民南路的華宇·蓉國府即將在9月亮相，這也被業界視為華宇進駐城市主流開發版圖的標志。定位為復合型國際商業建筑集群，總建面約16萬平方米，由6棟高層建筑組成，集住宅、商業、酒店、寫字樓為一體的城市高端物業。據悉，華宇·蓉國府已經啟動了商業部分的前期招商工作。成都華宇總經理周繼紅表示，為了打造該項目，公司在深度的專業市調基礎上多次調整設計規劃，超出了一般的車位配置比，更提前規劃了預留建設空間。周繼紅認為，“人南綜合改造”對人南商務區形象拉動無疑是巨大的，它還將帶來更多積極的商機匯聚于此。”
    業內人士認為，人南城市建設改造的不斷推進，將會對人南商務核心區形成產生強勢拉動，人南商務區將成為投資者的必爭之地，這些地塊所在的區域也將成為未來成都最高端的商務核心。

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