一降一穩：瞭望商業地產和專業市場租金的變化

    可以看到，當前國際金融危機對“三高”(高端人士、高端消費、高端場所)的影響最為明顯；對外向型或以外銷為主的企業的沖擊大于以服務國內市場為主、擁有自主品牌的企業；與老百姓生活密切相關的民生產業受到的沖擊遠低于其他產業；大中型城市受到的沖擊相對強于三四線城市和廣闊的農村市場。
　　其中，在服裝流通領域，商業地產的整體租金，與最高價格時比較已經下降了30%左右。而與此同時，專業市場的租金卻穩步上升。商業地產和專業市場租金的一降一穩，反映了特定時期人們消費能力和消費檔次的變化。
　　商業地產：降
    分店計劃緊急叫停
　　據消息人士透露，近期，CBD的北京財富中心，又痛失了一位“金主”，本來已經定好要在二期商業開設一個幾千平方米大賣場的香港某知名大型百貨零售商，緊急暫停了分店計劃，從CBD撤離了出去。無獨有偶，美美百貨從西單的首都時代廣場撤離，近期許多大品牌都開始了“瘦身”計劃。
　　根據戴德梁行的統計數據，2009年上半年，Louis Vuitton、Gucci、Burberry三家新開店鋪分別是5個、5個、2個，考慮到品牌自確認新店址至開業需12個月以上，可以看出，2008年上半年之前，大牌們的擴張意圖很是明顯，但自從金融危機肆虐后，擴張戰略已轉變為收縮。“現在高端商鋪的招商形勢不太明朗，商家入市意愿都不積極，特別是那些國際一線品牌，業績明顯下跌，母公司的效益又不是很好，甚至有品牌表示，在未來兩年內都不會再增開新店。”戴德梁行華北區商鋪部董事張家鵬表示。
　　新開商鋪人氣不旺
　　原本訂好的店鋪沒了，新開的商鋪人氣也不是很旺。2009年二季度，北京共有四個新項目開業：王府井的金寶匯購物中心、東直門橋的北京來福士廣場、朝陽門的悠唐生活廣場和崇文門的國瑞購物中心，新增建筑面積合計26萬平方米。根據搜房商鋪網的統計數據，盡管這幾個新項目的出租率都已經超過了85%，但是已經開業的部分只有60%~70%，商場人流量不大，人氣不旺。業內人士認為，不僅是在北京，全國各地最新開業的商業地產項目，招商過程都不順利。
　　租金下挫空置率上揚
　　關店、減店、退店，在品牌零售商調整布店計劃的影響下，商鋪市場平均租金下挫，空置率上揚。據中原地產商鋪部總經理蔡慧健介紹，北京商鋪市場的整體租金，與最高價格比較已經下降了30%左右，至今還沒看到明顯回升跡象。但和租金的下挫趨勢相反，根據世邦魏理仕的統計，2009年二季度北京市場空置率達到9.2%，環比上升兩個百分點，同比上升1.2個百分點。
　　不過對于未來，業內人士還是大多持樂觀態度。中原地產商鋪部總經理蔡慧健表示，根據現在經濟的發展，保8的目標肯定沒問題，隨著十一、元旦、春節這些傳統節假日的到來，市民的消費熱情會回復，商鋪市場也能走出寒冬。而戴德梁行華北區商鋪部董事張家鵬則表示：“北京仍然是絕大部分品牌的重點發展地區，這一點并未受到經濟環境變動的影響，目前可視為階段性調整，隨著經濟形勢好轉，開店緊縮的狀態將會逐步緩解。”
    專業市場：穩
    一如既往升級換代
　　盡管在席卷全球的金融危機背景下，為中國貿易流通領域做出巨大貢獻的數以萬計的服裝市場也在一定程度上受到波及，出現需求萎縮，交易額下降的狀況。但是，這絲毫沒有影響到服裝專業市場升級換代的決心和信心。
　　服裝專業市場由于其大部分市場定位在中、低端，且絕大部分市場始建于上世紀八九十年代，硬件設施落后，重建改造已刻不容緩。
　　遼寧西柳大市場、五愛服裝市場……一大批專業市場逐步走向高端化、品牌化，其扎根國內市場、滿足大眾內需、服務中低消費的基本屬性未變。專業市場硬件設施的改善、管理的升級、產品結構的變化都是這么多年大眾整體消費提升的結果。同時也是專業市場準確定位、贏得更多消費者群體的重要舉措。
　　批零兩重天
　　在近期對于專業市場的調研中，記者發現了一個有趣的現象：同樣是服裝專業市場，以批發為主的專業市場，商戶對于減租的要求并不強烈，不惜重金爭先恐后地搶奪“黃金店鋪”的場面時常涌現。上海新七浦服裝市場精品女裝區的一個20平方米的商鋪1年的租金就能達到80萬元，即便這樣，也是一鋪難求。
　　而以零售為主的專業市場，商戶因為生意清淡而要求市場方減免租金的事情屢有發生。去年12月底，北京金五星服裝市場因為要上漲租金而導致部分商戶集體停業抗議；今年2月19日，深圳寶安區龍華大浪南路一家大型的服裝城，100多名商戶集體要求減租；2月25日，海口新華北路解放商城近百家經營戶為抗議商城收租金過高，集體休市；3月4日，北京歐尚愛普服飾廣場200多名商戶以商場人流量少、經營虧損嚴重為由，聯名簽字要求管理方減免租金，在要求遭到拒絕后，200余商戶關門停業。在這些事件當中，甚至有商戶和管理方發生沖突的情況。
　　重管理講服務不減租
　　重管理講服務不減租，似乎成為當下服裝專業市場決策者不謀而合的策略。
　　山東即墨市場建設服務中心主任韓吉鵬告訴記者：“解決當前的困難，要靠拓寬銷售渠道。如果單純地只是降低租金，只會讓生意越做越差。市場需要足夠的資金來做品牌推廣。”
　　在這種大環境下，大部分市場跟商戶一樣，也面對困境。
　　“商業成本上升的壓力也影響到業主，借貸成本已經顯著上升。管理方也是金融危機的受害者，減租太多，公司一時也難以承受。”上海新七浦實業有限公司總經理徐為民也認為，“我們當然也不希望看到商戶倒閉，因為他們是我們生意上的伙伴。因此，我們希望大家一起攜手渡過這次難關。”（中國紡織報）

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