商業(yè)項(xiàng)目投資 必需考慮四個(gè)因素

    關(guān)于信貸政策、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，我簡(jiǎn)單地來(lái)說(shuō)一下自己的想法。對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我個(gè)人覺(jué)得，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家一些相關(guān)的部門，陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)了一個(gè)貨幣寬松政策，大幅度在今年上半年，發(fā)放了信貸，我個(gè)人覺(jué)得，國(guó)家的一個(gè)整體方向，目前是通過(guò)寬松的貨幣政策，激勵(lì)起一個(gè)中小型企業(yè)融資的問(wèn)題。我們調(diào)查下來(lái)，很多種小型企業(yè)關(guān)心的是80%人口的就業(yè)環(huán)境，為了維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，所以說(shuō)想促進(jìn)中小企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和復(fù)蘇。但是出臺(tái)了這個(gè)政策以后，進(jìn)入了我們樓市。這些跟國(guó)家有一些相差的渠道，大量的資金融進(jìn)股市樓市之后，可能在今天就不是我們說(shuō)的這個(gè)概念。未來(lái)還未見(jiàn)底，本身我們內(nèi)部經(jīng)濟(jì)的還未真正的復(fù)蘇，所以說(shuō)表面上形成了股市和樓市的繁榮。在我們目前的一些政策的引導(dǎo)下，其實(shí)我們房地產(chǎn)這一塊是一個(gè)短暫性的繁榮階段，更大的目的，消費(fèi)者是為了逃避通脹的一個(gè)方法和方向。
    對(duì)于中層房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，對(duì)于目前這個(gè)環(huán)境來(lái)說(shuō)，我剛才闡述的觀點(diǎn)是波動(dòng)性比較大，另外一塊就是，因?yàn)檫@個(gè)議題是講投資，我們今天在座的各位聊了住宅這一塊包括相關(guān)的一些話題。就住宅這一塊來(lái)說(shuō)，我看了一些搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，自己的擁有住房的比例還是比較高的。中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，中國(guó)是屬于發(fā)展中國(guó)家，在未來(lái)會(huì)有一個(gè)經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展，短期這一塊的話，目前針對(duì)這一塊的，我覺(jué)得像住宅和商業(yè)這一塊，可能要分開(kāi)談。第一個(gè)，要看趨勢(shì)，怎么看趨勢(shì)呢，趨勢(shì)可能是就目前長(zhǎng)三角這一塊，像無(wú)錫這一塊，它跟上海比較近，在這么幾年之內(nèi)，比如說(shuō)，我了解的是從2002年到2007，2008年的時(shí)候，整個(gè)上海住宅的投資它是高漲，應(yīng)該說(shuō)非常的猛烈，甚至可以用瘋狂來(lái)形容。但是到2008年，受外部經(jīng)濟(jì)的影響，中國(guó)把擴(kuò)大內(nèi)需作為促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一大動(dòng)力，在這么一年來(lái)的時(shí)間，在上海這一塊，在蘇州這一塊的話，投資量還是有一個(gè)很大的增長(zhǎng)幅度，我們蘇錫常這一塊，整個(gè)的人文背景、消費(fèi)環(huán)境，等等一些最基本的市場(chǎng)環(huán)境，我覺(jué)得就是說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)這一塊可能也應(yīng)該是未來(lái)一兩年之內(nèi)無(wú)錫的一個(gè)投資熱題。
    所以第一我覺(jué)得是看趨勢(shì)，第二看供求，投資更是如此。在五六十年代，鼓勵(lì)多生多養(yǎng)，然后導(dǎo)致下一代就是80后這一代的人口結(jié)構(gòu)是暴漲的，但是再往后走的話，整個(gè)家庭結(jié)構(gòu)是4、2、1這么一個(gè)家庭結(jié)構(gòu)，所以短期之內(nèi)，人口的優(yōu)惠政策，慢慢慢慢地縮減，住宅這一塊的話，需求并不是非常大。我們搜房網(wǎng)有一個(gè)數(shù)據(jù)顯示，在無(wú)錫當(dāng)?shù)負(fù)碛凶》康娜丝诘谋壤�還是蠻高的，上海擁有的比例大概是6：4，在無(wú)錫這是很高的。第三個(gè)就是無(wú)錫城市本身的一個(gè)結(jié)構(gòu)，無(wú)錫它可能不像蘇州和上海那么明顯。從這三個(gè)來(lái)說(shuō)，老百姓現(xiàn)在已經(jīng)擁有了房子了，這個(gè)比較明確了，房子兩套三套也不少，第二個(gè)就是改善你的需求，有兩套三套了，很大一部分人還不是那么強(qiáng)烈，第三個(gè)，人口紅利這一塊的話，就是小孩結(jié)婚。其實(shí)無(wú)錫本身導(dǎo)入型人口所占的比重并不是很大，相關(guān)的人口導(dǎo)入政策，可能并不是非常的明確。所以我是從這三個(gè)來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得住宅這一塊的話，在未來(lái)的一兩年時(shí)間之內(nèi)，可能比重會(huì)下降。如果說(shuō)房產(chǎn)要投資的話，它很大一塊，比如說(shuō)他本身家庭只有6個(gè)人，它有3套房子，它肯定有兩套是出租的。租售比的話，我們不排除房產(chǎn)的升值情況，200比1，到300比1是比較好的。從這三個(gè)方面來(lái)說(shuō)的話，住宅在未來(lái)來(lái)說(shuō)的話，有一部分的回升。
    我再談一下商業(yè)這一塊。我來(lái)無(wú)錫大概有3年了，我看到項(xiàng)目從開(kāi)工到落成，像我們的寶龍項(xiàng)目等等幾個(gè)項(xiàng)目，這幾個(gè)項(xiàng)目，單單就是從已經(jīng)開(kāi)業(yè)的，像我們寶龍這一塊，它是在新區(qū)的商業(yè)核心，我們周邊的住宅項(xiàng)目，它有這么一些商業(yè)配套，很明確的就是得到了一個(gè)比較大的提升。這是單單從消費(fèi)者買住宅這一塊。整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，辦公樓、寫字樓和專業(yè)市場(chǎng)這一塊，陸陸續(xù)續(xù)商家的進(jìn)駐，我相信這一塊的話，在我們未來(lái)一到兩年之內(nèi)可以增收的。保利原來(lái)也是銷售的，現(xiàn)在把它收購(gòu)過(guò)來(lái)，相對(duì)它剛剛開(kāi)業(yè)的時(shí)候已經(jīng)得到了一個(gè)比較大的提升。針對(duì)投資這一塊，我覺(jué)得在短時(shí)間之內(nèi)，你想投資的話，并不是每個(gè)人都可以投資的。無(wú)論是對(duì)于保質(zhì)增值還是對(duì)于未來(lái)價(jià)值的一個(gè)提升。
    無(wú)錫搜房網(wǎng)總經(jīng)理王永斌：下面我們這樣，我們?cè)O(shè)定一個(gè)話題，不一定是按照我們紙上寫的了。我們假設(shè)一個(gè)，我們對(duì)三類人進(jìn)行一個(gè)指導(dǎo)和判斷。就是三個(gè)不同的人群，第一個(gè)人群是他可動(dòng)用的資金在10萬(wàn)，第二個(gè)60萬(wàn)，第三個(gè)300萬(wàn)，這時(shí)候我們給這三個(gè)人一個(gè)大致的建議，這些人應(yīng)該怎么去運(yùn)用這些資金，我相信這些人沒(méi)有人會(huì)把10萬(wàn)，60萬(wàn)，或者300萬(wàn)放在銀行里等通貨膨脹。但是首先有一個(gè)前提，把其他的條件都拉掉了，這個(gè)人它已經(jīng)不回去選擇實(shí)業(yè)，或者他在實(shí)業(yè)上面已經(jīng)有投資了，可能就會(huì)適當(dāng)?shù)目紤]在房地產(chǎn)市場(chǎng)這方面。我們請(qǐng)各位對(duì)這三個(gè)人群適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行一個(gè)指導(dǎo)吧。首先林總吧。
    我覺(jué)得10萬(wàn)，或者說(shuō)300萬(wàn)，其實(shí)只是一種數(shù)目上的變化，最合適的看你怎么利用這筆錢，來(lái)充分發(fā)揮你的財(cái)務(wù)杠桿。結(jié)合這一塊，我簡(jiǎn)單說(shuō)一下自己的看法。如果是想投資一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，首先的看法主要是從四部分談，第一就是說(shuō)，投資，比如說(shuō)投資某一個(gè)項(xiàng)目，你現(xiàn)在投資的，第一要看的是，我們都比較清楚，是外在的，看地段，地段的話可能交通要便利，周邊要充分的能夠消化掉未來(lái)要經(jīng)營(yíng)的這部分商戶。同時(shí)周邊要比較競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。大的主要是看這兩個(gè)。
    第二看規(guī)劃，看政策引導(dǎo)，七八十年代的深圳、上海，有了大政策，都比較活躍。第三個(gè)，還是要看整個(gè)區(qū)域的大的規(guī)劃。你10萬(wàn)塊可能是一個(gè)小街鋪，如果是300萬(wàn)的話，你投一個(gè)大型的鋪位。但是主要還是看政策引導(dǎo)、政策導(dǎo)向，未來(lái)這個(gè)區(qū)域是否具備一定的增值潛力，而且結(jié)合當(dāng)?shù)卣�府的�?zhí)行力和貫徹力，比如說(shuō)你這個(gè)規(guī)劃十幾年前規(guī)劃好了，到現(xiàn)在還沒(méi)有看到苗頭，這方面也是我們要考慮的因素。這是第二個(gè)，政策很多，我主要說(shuō)大的。第三個(gè)要看開(kāi)發(fā)商這一塊，一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)的話，無(wú)論是辦公樓還是商業(yè)市場(chǎng)，還是大型的購(gòu)物中心，本身來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商前期你購(gòu)買必須考慮一個(gè)重要因素。如張總所說(shuō)的，大型超市，它是在另外一塊，街鋪或者商鋪拐了一個(gè)角就千差萬(wàn)別了。還要考慮功能布局。我舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，整個(gè)距離，橫向距離的話，一般不會(huì)超過(guò)150米左右，要把人流整合在一起。有了這么一個(gè)功能布局，它是企業(yè)的外殼，還要看有沒(méi)有內(nèi)涵，有沒(méi)有內(nèi)涵就要看你有沒(méi)有很好的業(yè)態(tài)定位。第三個(gè)要看招商能力，看起來(lái)有很多內(nèi)涵，但是你真正做起來(lái)能不能把這個(gè)東西解決掉。從開(kāi)發(fā)到營(yíng)業(yè)，最起碼是兩年。
    最后一點(diǎn)，所有商業(yè)項(xiàng)目最后還是要看它的運(yùn)營(yíng)管理能力，可能你招進(jìn)的商業(yè)都非常好，但是到后面呢，后來(lái)你做不夠三個(gè)月的話，全部走掉了。像我們現(xiàn)在的商業(yè)大廈，在兩年前的時(shí)候，它是針對(duì)普通消費(fèi)者，消費(fèi)者消費(fèi)能力的提升。第一點(diǎn)要看外部環(huán)境，第二個(gè)看政策環(huán)境，第三個(gè)看開(kāi)發(fā)商做的基礎(chǔ)性的工作和后期運(yùn)營(yíng)的管理水平。我主要是說(shuō)的大的方面，大的方面要看這些。如果這個(gè)項(xiàng)目是比較有潛力的，消費(fèi)者可以放心的去投資，這個(gè)是我的看法和觀點(diǎn)。

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