商業地產與城市商業發展

　　一、城市商業地產快速發展的動因分析
    從上世紀90年代中后期開始，我國商業地產進入到較快的發展階段，特別是在“十五”時期，商業地產發展速度進一步加快。這是經過20多年的改革開放和經濟持續快速發展的必然結果。概括起來，商業地產快速的發展原因主要是：
　　第一，經濟持續快速發展為其奠定了物質基礎。從1979年到2005年，我國經濟以年均9%以上的速度持續增長，國家綜合實力大幅度增強。2005年，人均GDP已達1700美元，達到了總體小康水平，使經濟增長和居民消費結構變化進入到一個新的階段。可以說，我國經濟發展，居民收入水平的提高，以及整個經濟總量的增加，為我國商業地產的發展奠定了現實的物質基礎。
　　第二，是城鄉居民消費結構快速升級的產物。從“九五”到“十五”時期，城市化的發展和居民收入水平的提高促使我國城鄉居民消費結構明顯升級，進而帶動了商業地產的發展。同時，工業化進程的推進也促進了商業地產的發展。因為，大規模生產要求大規模的消費和大規模流通，要求商業的快速發展，這就對商業地產的發展產生了較大的要求。
　　第三，城市化聚集效應，帶來地產的升級和聚集效應，也要求一些大型商業設施的發展。上世紀80和90年代，包括北京等一些大城市在內，大量的還是區級的小規模商業網點，帶有聚集效應的大規模綜合商業服務設施嚴重不足。九十年代中期之后，隨著城市化的發展和城市聚集效應的增強，對商業設施的要求更為迫切，客觀上促進了大型商業設施的發展和商業地產的增加。
    第四，對外開放的要求。90年代中期以后，國際上大型商業資本逐步進入到我國商業流通市場，外資商業企業的發展原則上不是自己搞商業地產的開發，而是他們租賃店鋪進行商業經營，這就產生了對商業設施和地產的要求。
    第五，多元資本投入商業地產的開發，促進了商業地產的發展。目前國有商業投資資金已經較少，大量是非國有的投資主體進入到商業地產開發。有一些資本是為謀求在商業領域的發展，也有一些投資是配合房地產開發項目進行的。多元化的投資資金客觀上也促進了商業地產的發展。
    第六，城市化推進以及舊城改造、新城建設促進了商業地產的發展。“十五”期間，城市化推進速度進一步加快，城市的外延不斷擴大，城區建設加快，特別是一些大城市規劃修編和功能重新定位、住宅區的大規模建設以及舊城改造，也對商業地產建設提出了新要求。
    在以上經濟發展和城市化、工業化的大背景下，中國商業地產呈現出快速發展的趨勢。不僅商業地產數量快速擴大，而且業態結構不斷變化，現代化水平迅速提高。大型百貨商場、大型綜合超市、倉儲式商場，以及類似麥德隆的“現購自運式”等多種業態發展起來。同時，象建材、家居等專業市場等也迅速發展起來，帶動了商業地產的發展。另外，商業街的開發也非常普遍。
    自“十五”開始，商業地產建設又出現了新的特點，即由單體商業地產設施的開發，向各業態聚集的大體量商業設施和大型物流設施的開發發展，且帶有普遍性。與此同時，開發模式也呈現多樣化趨勢，既有“定單式”的開發模式，也有經營權和產權分離以及開發租賃等多種模式。多種地產開發模式也促進了商業地產的開發。
    二、城市商業地產發展中存在的問題
    商業地產的快速發展有其客觀性，但是在其發展中也存在著很多問題，可概括為：
　　一是商業地產開發的無序性。不少商業地產項目缺乏科學的規劃論證，在功能定位上也存在盲目性。
　　二是盲目求大。不顧客觀實際，盲目發展大型商業地產。大體量的購物中心和商業設施越來越多，占地面積越來越大，投資額越來越高。甚至在一些幾十萬人口的地、縣級城市，超大型商業設施或購物中心就有幾個甚至幾十個。這是我國商業地產建設中突出需要解決的問題。
　　三是地產開發的系統風險增加。面對五花八門的開發模式，商業地產開發的系統風險也在增加，不僅包括開發商，還包括經營商家、后續的物業管理、商鋪的投資者，特別是包括銀行等金融機構，構成了一個風險連環套，系統風險大幅增加，只要一個鏈條上出現問題，就會帶來整個系統出問題。特別是銷售后返租型的開發經營模式，存在理多的問題。此外，大量開發商的的自有資金不足，絕大多數開發信賴于銀行信貸資金。另外，大量的土地占用等也是商業地產發展中存在的突出問題。
    三、促進商業地產健康發展的建議
    面對商業地產發展中的問題，商業地產必須謀求健康有序地發展。
　　第一，促進商業地產有序發展。即城市的商業地產開發必須納入規范發展的軌道。主要是通過城市規劃和商業網點規劃加以規范。目前，商務部要求全國地級以上城市都要進行商業網點的總體規劃，而且要跟城市總體發展規劃相一致，這是完全必要的。而且由商務部起草的“商業網點條例”也已被列入今年重要立法計劃中。網點條例的頒布，將突出解決商業網點（特別是大型網點設施）盲目建設和發展的問題。在國外任何一個市場經濟體制比較成熟的國家，對大型商業網點都有政府管理，不一定是審批或許可，但要通過一系列的社會性管制和審議、聽證制度進行規。其原因是大型的商業設施和一般的投資項目不一樣，在一個城市里，大體量的商業設施帶有一定的公共產品性質，大型商業設施對整個城市的交通流量、其它服務設施的要求，人的流動、城市噪音和污染等都會帶來很大的影響；還有可能周圍的中小商業形成擠壓，產生負面的“擠出效應”。因此，必須對其進行政府管理。
    第二，解決微觀決策主體的理性開發問題。目前，我國很多商業地產項目是由房地產開發商為主體開發建設的。在對商業地理位置選擇、商圈半徑、商圈內居民購買力水平等方面往往缺乏科學評估和論證，在開始設計時就隱含了風險。一些投資主體往往把自己項目的商圈半徑劃的很大，都想去輻射其它地區，缺乏理性開發的心態。應引導社會投資主體理性開發和建設商業地產。主要措施是提供政府及行業協會的相關信息服務，引導社會資源的合理配置。同時，微觀主體的地產開發要做好可行性研究。
    第三，商業地產開發必須要有合理的資金結構。目前，大量的商業地產開發主要信靠銀行資金，如果出現問題金融機構風險很大。因此，一方面對開發資金的結構要進行調整，同時，促進多元化融資渠道的開拓。
第四，政府在商業地產開發管理中應做到“到位”和“不越位”。政府不能直接參與到商業地產開發項目的投資中，而主要應發揮政府管理和引導作用。政府在搞好規劃、依據法律法規加強監管、公開、透明地做好信息服務。例如，把整個商業地產基本信息、供求狀況告訴投資者，使其做出理性的分析和決策，避免盲目性，減少社會上投資的浪費和損失。政府應該在這些方面到位。象北京市在規劃中明確向社會發布信息，在三環以內不再建大型批發市場，要讓投資主體了解，從而不再盲目投資。政府定好位又不越位，有利于商業地產的健康發展。
　　第五，加強政策引導。主要是進行方向性、趨勢性的政策引導。同時，對一些關系國計民生的商業地產項目，政府也需要有必要的支持，例如重點農產品批發市場的信息化建設和檢測檢疫設施的建設、大型重點物流設施建設等，政府需在國債貼息、資金支持，土地優惠等方面進行引導性支持。

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