FANNY.T：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展三大掣肘

　　必要條件：建筑品質(zhì)需提升
　　美國(guó)紐約大學(xué)邀約國(guó)際頂級(jí)商業(yè)地產(chǎn)專家范妮.江(FANNY.T. GONG)認(rèn)為，無論是從后期商業(yè)氛圍角度還是從建筑專業(yè)角度看，一個(gè)好的建筑設(shè)計(jì)才能夠引來好的商業(yè)。此外，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)化程度，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)起到?jīng)Q定性作用。
　　一般來講，從設(shè)計(jì)到最終的建設(shè)，一般有七個(gè)步驟需要遵循，第一個(gè)步驟實(shí)際上是關(guān)于基地的規(guī)劃，第二個(gè)是關(guān)于項(xiàng)目的整個(gè)進(jìn)度的安排，第三個(gè)是關(guān)于方案改概念的設(shè)計(jì)，第四個(gè)是關(guān)于擴(kuò)充的設(shè)計(jì)。第五至第七都是施工圖的制造和招標(biāo)，然后進(jìn)入最后的施工。在這些步驟中，商業(yè)地產(chǎn)更多的應(yīng)該考慮什么樣的建筑才是最針對(duì)和最適合商業(yè)經(jīng)營(yíng)的。最突出的是可達(dá)性。用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的建筑須盡可能多地考慮到不同人群的需求，將建筑的可達(dá)性最大化。如商場(chǎng)應(yīng)盡量少設(shè)入門臺(tái)階、預(yù)留專用的殘疾人通道、充分改善周邊的環(huán)境規(guī)劃，使公交車站、地鐵站與項(xiàng)目零距離互動(dòng)等等。
　　當(dāng)務(wù)之急：金融手段多元化
　　美國(guó)紐約大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院主任戴維德.拜德森(David Balderson)介紹，在紐約這樣一個(gè)大的金融中心，實(shí)際上有上千億美元的流動(dòng)資金在世界各地尋找適當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)。中國(guó)已經(jīng)成為全球化經(jīng)濟(jì)當(dāng)中重要的一部分，很多大資金和投資機(jī)構(gòu)都打進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。但是如何進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，實(shí)際上對(duì)美國(guó)的投資商來說是需要有戰(zhàn)略眼光和戰(zhàn)略部署的，最重要的是渠道不暢，不知道怎么進(jìn)入。
　　他指出，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從金融的角度來說，還是一個(gè)銀行體制的系統(tǒng)，融資的基本渠道都是從銀行進(jìn)行貸款。在八十年代末，美國(guó)和日本也出現(xiàn)同樣的問題，那時(shí)候主要靠銀行體制支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)，但實(shí)際上經(jīng)濟(jì)危機(jī)來房地產(chǎn)泡沫也是從那種情況下開始的。從未來看，尋找長(zhǎng)期回報(bào)的金融方式，同其他的投資商分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)去尋找好的管理機(jī)構(gòu)共同經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，應(yīng)該是未來的趨勢(shì)。從這方面看，期待基金盡快進(jìn)入中國(guó)。
　　最大疑慮：物業(yè)體系欠專業(yè)
　　除金融渠道外，外國(guó)投資機(jī)構(gòu)選擇投資對(duì)象時(shí)比較擔(dān)心的另一個(gè)核心問題就是物業(yè)管理體系的不健全和從業(yè)人員專業(yè)度的欠缺。
　　一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的最終成功，需要建的好、賣(租)的好、經(jīng)營(yíng)的好，這已經(jīng)成為眾多商業(yè)地產(chǎn)商的共識(shí)。而經(jīng)營(yíng)的好壞則很大程度上取決于物業(yè)管理，于是商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理被重新加以審視。戴維德教授舉例，美國(guó)一家知名開發(fā)商，在1996年曾經(jīng)花7個(gè)億建了一個(gè)商業(yè)大樓，由于優(yōu)秀的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的介入，去年底的大樓價(jià)值已經(jīng)達(dá)到了20億。
　　中國(guó)物業(yè)管理體系，需要從主管部門和物業(yè)管理公司之間權(quán)、責(zé)、利的明晰入手，增強(qiáng)法律判定標(biāo)準(zhǔn)和支撐，并在物業(yè)服務(wù)的細(xì)節(jié)上下功夫。

點(diǎn)擊次數(shù):740