研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業市場，成就商業地產”為宗旨，專業致力于商品交易市場、專業批發市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經驗豐富的高素質專業人才，還邀請了商業地產界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發展目標是打造民營經濟研究院行業研究所品牌，并成為國內商業地產研究……
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廣州芳村茶葉批發市場園區轉型升級進展情況
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廣州芳村茶葉批發市場園區轉型升級進展 情況 廣州芳村茶葉批發市場園區位于荔灣區石圍塘街芳村 大道中，以茶葉批發為主，同時經營茶具、茶工藝品、茶家 具等與茶相關的各類茶商品，占地約 26 萬平方米，建筑面 積約 35 萬平方米，2002 年被國家農業部授予“國家定點” 市場，是廣州市重點發展的五大專業市場之一，是國家“菜 籃子工程”信息報價茶葉類唯一價格信息提供單位。廣州芳 村茶葉批發市場園區現有 19 個市場經營主體，商鋪約 5000 個，經營戶約 2757 戶，其中個體戶 2383 戶，公司法人及分 支機構 374 戶， 2013 年商業成交額近 30 億元， 年稅收約 2200 萬元。 我街以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，以 科學發展為主題，以加快轉變經濟發展方式為主線，在區委 區政府的領導下，大力推動專業市場轉型升級，推進廣州芳 村茶葉批發市場園區不斷提升商貿能級， “芳村茶葉”市場 品牌日益發展成熟，影響力不斷提升，對石圍塘街地區經濟 起到較好作用。 一、廣州芳村茶葉批發市場園區的轉型升級進展情況 （一）園區規模實現了以點帶面擴張 經過多年發展，在規模上廣州芳村茶葉批發市場園區從
局限于洞企石路一帶、面積僅有 2 萬平方米的市場，逐步形 成了以芳村大道中為主干、輻射洞企石路、山村路、龍灣路、 南塘大街等的大型市場集群格局，面積增加到 26 萬平方米， 園區內各場區建筑風格各具特色，宣傳效果明顯、道路指向 明晰，成為了輻射全國乃至東南亞地區的現代化茶葉批發市 場。 （二）以“三舊改造”實現了園區規模擴張和稅源留區 受廣州芳村茶葉批發市場園區的蓬勃發展的良好影響， 周邊的舊倉庫、舊廠房業主積極主動開展三舊改造，累計近 12 萬平方米的低值場地被開發改造為茶葉市場。 我街轄內的 廣州鋁材廠有限公司、 廣州建材二廠有限公司等 “退二進三” 國有工業企業，在將公司注冊地、納稅關系保留在荔灣的同 時， 將原有廠房改造成茶葉市場， 相繼建立了華裕茶葉市場、 廣州名茶交易中心、天易茶葉市場、啟秀茶城、珀雅水岸茶 港，廣物集團將其在花地河邊的舊倉庫改造成廣物茶葉市 場，為我街增加了大量的稅收。單以出管中心計算，茶葉市 場園區為我街創造的稅收達 260 多萬元/年。 （三）通過加強政府服務提升了茶葉經濟發展后勁 我街在引導廣州芳村茶葉批發市場園區做好基礎建設 的同時，積極推動市場物業業主配合市場共同發展產業配 套，為人流、物流、資金流的集中創造條件。 1、為適應茶葉購銷的商務人流，我街通過招商引資，
引進了柏浩商務酒店、茗城旅業、荔豪賓館等旅業，滿足了 大量外地客商的住宿商務需求， 同時在洞企石路布設了 838、 91 路公交車總站，增加多個公交線路站點，方便群眾出行購 物。 2、協調交警、公路、規劃、建設、交委等部門，改善、 擴寬了廣州芳村茶葉批發市場園區的中心區、北門、南區的 出入口道路交通條件，細化停車場安排，布設了貨運場，為 廣州芳村茶葉批發市場園區提供了物流方面的保障。 3、為解決資金往來安全性及便捷問題，我街通過協調 交通銀行，在洞企石 120 號二樓開設了交通銀行南方茶葉市 場支行，以此帶動了民生銀行、光大銀行等多個銀行在茶葉 市場內開設了 ATM 交易網點，極大方便經營者、客商、群眾 的資金往來，建立了暢通的資金流渠道。 4、為解決茶商的納稅問題，我街在區國地稅局的指導 下成立了南方茶葉市場協稅護稅辦公室，聘請得力人員對個 體戶的居住證、辦理稅務登記證、納稅代征提供高效服務。 在 2013 年的荔灣區專業市場轉型升級起征點調整工作中， 南方茶葉市場協稅護稅辦公室在 3 個月內通過全面宣傳、逐 戶上門核定、逐戶化解疑問矛盾的方式，茶葉市場園區的納 稅個體戶從 86 戶增加到 1823 戶（起征點 2 萬/月） ，月度個 體戶國稅入庫稅額從 5 萬/月增長到 109 萬/月，有效而平穩 地完成了任務，增加稅收超過 1000 萬/年。
（四）通過主動引導提升了總部經濟氛圍 市場集群的發展離不開做強做大的企業集聚示范效應， 對此我街選取了綜合條件較好的廣東芳村茶業城作為茶業 總部培育區。 廣東芳村茶業城位于芳村大道中，占地 2.5 萬平方米， 建筑面積約 3.8 萬平方米，共四層，配套了大型停車場及多 個自動扶梯、觀光梯、貨梯，安裝了自動噴淋消防系統，硬 件條件在南方茶葉市場各經營主體中首屈一指。茶葉批發市 場向來是一樓的好租，一樓以上的難租，廣東芳村茶業城在 開業之初也遇到這種情況。我街在了解企業困難后，結合區 委區政府的發展總部經濟戰略和市場的自身硬件優勢，建議 該市場將二樓以上向茶葉公司優惠招租，同時積極通過招商 引資引進茶商在三樓、四樓設立公司。該措施取得了較好的 成效，至今已經有 53 家公司進駐了廣東芳村茶業城，初步 形成了較好的總部經濟氛圍。 二、廣州芳村茶葉批發市場園區轉型升級的瓶頸 （一）園區經營主體多樣化，影響統一提升經營檔次 廣州芳村茶葉批發市場園區現有 19 個市場經營主體， 業主既有國有企業、 村集體企業的自營物業， 也有民營企業、 私人老板等“二房東”承包經營物業，園區僅限于名稱統一， 各茶葉市場保持獨立的法人資格，獨立經營，獨立核算，互 相間無任何經濟責任。這造成了各自的經營目標不一，資金
投入、精力投入程度不一，對于廣州芳村茶葉批發市場園區 轉型升級的整體推進存在較大的影響。 （二）現行稅收政策難以直接體現市場轉型升級成果 1、對于茶業公司來講，由于產地在外省，銷售在廣州， 現行稅制在茶葉生產者領購及使用農產品收購發票存在隱 患，客觀上使得稅務機關難以核實監控收購對象、收購資金 往來、農產品銷售價格，導致一方面企業可以做大成本抵扣 增值稅， 另一方面又可以簽訂虛假協議， 虛增自有茶園面積， 成立茶葉專業合作社，制造自產自銷的假象，享受國家相關 稅收優惠政策，逃避繳納增值稅。這造成了部分茶業企業看 上去規模、名氣較大，但納稅額較低的情況。2011 年 1-9 月 份，荔灣區國稅局對轄區內芳村茶葉企業進行納稅評估，發 現問題率為 100%，主要問題集中在企業賬冊不健全，甚者是 企業有意不記賬，未及時在發出貨物時作賬務處理，少報、 漏報、瞞報實際銷售收入等方面。 2、對個體戶來講，因之前園區個體戶核定的營業額基 本在 2 萬元/月左右，核定在 3 萬元/月的個體戶（全部是申 領發票戶）只有 89 家，2014 年 10 月出臺的個體戶和小微企 業起征點調整到 3 萬元/月（2014 年 11 月 1 日-2015 年 12 月 31 日實施） ，導致我街的茶葉園區個體戶稅收從每月過百 萬將下降到每月不足 9 萬元。同時因為茶葉普遍是現金現貨 交易，稅務部門只能根據經營成本核算營業額，在現今的政
治經濟環境下，要大規模提高起征點達到 3 萬元/月存在相 當大的難度， 2014 年 10 月 23 日廣東芳村茶業城個體戶抗議 物業公司加租群體事件體現了部分苗頭。 （三）傳統交易模式向電商交易模式轉變困難 一方面，茶葉經營戶不論是個體戶還是公司，大部分的 交易還是習慣以現金現貨交易為主，同時因買方缺乏索取發 票的習慣，營業額無法在納稅申報中全部反映，從而影響了 商業統計及繳納稅收。另一方面，和一般的工業品不同，茶 葉品質受產地、產地產茶當年的氣候、制作工藝等多方面的 影響，不同的茶葉品質會使茶葉價格造成較大的落差，僅通 過銷售現場或倉庫的茶葉外形很難確定茶葉的價值。盡管大 量的茶業企業、個體戶試水電商，但實際效果不如人意，這 造成了電子商務交易模式在廣州芳村茶葉批發市場園區無 法得到真正推行。 （四）總部經濟受限于財稅政策難以在短期內產生效果 現有的各大茶業企業生產經營模式是把生產總部放在 產地，依照國家政策享受免稅（根據財稅字? 1995?第 52 號《農業產品征稅范圍注釋》有關規定，對合作社入股農戶 茶樹所產茶青直接加工而成的茶葉銷售，給予免稅） ，把銷 售總部（代理公司）放在廣州，小批量出貨由銷售公司完成， 大批量出貨則由產地直接運達，受限于各地的保護政策及企 業的避稅需求，要求茶業企業將總部遷來廣州芳村茶葉批發
市場園區難度相當大。 （五）多個茶葉協會（商會）并存，缺乏整合協調各社 團的政府主管部門 廣州芳村茶葉批發市場園區現有多個茶商協會，如廣州 市荔灣區南方茶葉商會、廣州市荔灣區廣寧茶貿易促進會、 廣東省茶葉流通協會、 廣州茶業協會、 廣州茶文化促進會等。 這些協會（商會）基本是聯系各自相熟的茶商、社會人員組 成的，在宣傳等方面缺乏政府有關部門的指導，難以形成合 力。 三、廣州芳村茶葉批發市場園區的轉型升級的下一步思 路 （一）以地鐵 11 號線建設推動市場經營主體準入制度 的建立 廣州地鐵 11 號線在石圍塘設站，石圍塘地鐵站擬規劃 通過輕軌連接地鐵五號線滘口站，該規劃對整個石圍塘地區 及廣州芳村茶葉批發市場園區是一個非常大的利好，能夠帶 來更多的人流、商流。建議有關主管部門建立廣州芳村茶葉 批發市場園區物業主體準入制度及標準，汰弱留強，推動各 市場經營主體加大市場環境提升力度，強化各市場統一規 劃，統一市場標識，提升市場品牌形象。 （二）推動發展論壇及行業商會的整合實現兩個轉變 建議區有關部門成立對茶葉協會（商會）進行有效整合
的部門，實行規范統一管理，運用行業、市場發展論壇、商 會的形式，引導市場經營戶適應經濟形勢，適應茶葉消費由 團體消費向家庭消費轉變、由投資消費向日常消費轉變這兩 大轉變。 （三）引導茶業企業向展貿式方向發展 按照廣州市對市場的轉型升級的要求，推動廣州芳村茶 葉批發市場園區內茶業企業發展展貿經營模式，我街計劃對 洞企石路的南方茶葉市場工藝品一條街進行改造，擬建南方 茶葉博覽中心，占地 1.7 萬平方米，將其改造為茶商總部， 配套電子交易平臺，引進有規模的茶葉公司（如廣州春光茶 葉有限公司，大益普洱廣東總代理）進駐，形成資金流、物 流等高度集中的示范性現代交易中心、企業展貿總部。
綜合服務業，商貿綜合體，專業市場策劃咨詢、整合運營 、升級改造專家
專業批發市場等商業地產策劃咨詢招商銷售運營開發投資管理機構
義烏市商興成市場投資管理有限公司
http://m.supportfidelity.com/
電話 0579 85099786 15325915356
《中國商業地產專業批發市場合同協議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
浙江（義烏）商成專業市場研究所發行
電話 0579 85099786
發行QQ1615472898
全書分7部：第一部運作準備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運營管理類編；第七部官方相關類編。這幾部分涵蓋了商業地產包括專業批發市場投資開發運營的全過程，從項目調研、項目立項、項目策劃、工程或采購招標、項目廣宣以及項目銷售招商、項目運營管理等合同（協議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業地產包括專業批發市場投資開發運營全過程需要。
《中國商業地產專業批發市場合同協議匯編》適用對象： 1、各地各類商業地產業批發市場開發投資商、商業地產專業批發市場運營商、商業地產市場管理者；2商業地產、各商場、商城，購物中心、集貿市場等；3，各級政府、職能主管部門；4，各商業地產專業批發市場策劃咨詢等機構、研究院所等機構；
《中國商業地產專業批發市場合同協議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
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《專業批發市場運營管理規章制度匯編》適用對象： 1、各地各類專業批發市場開發投資商、市場運營商、市場管理者；2、各商場、商城，購物中心、集貿市場等；3，各倉儲式商場 、各連鎖店、特許經營店、專業店等各種商業零售企業；4，各級政府、職能主管部門；5，各市場策劃咨詢等機構、研究院所等機構；
《專業批發市場運營管理規章制度匯編》約120余萬字，分電子書、紙介質兩種形式發行。紙質規格:16開，1300頁；電子書，光盤。
浙江（義烏）商成專業市場研究所 總發行 電話0579 83059667 15325915356 發行QQ1615472898
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