六大因素定位商業地產投資價值

六大因素定位商業地產投資價值
　　不同于住宅，商業地產的投資價值評估復雜的多。如何使自己的投資更有針對性、科學性，是投資成功與否的關鍵。因此，在商業地產投資決策時，筆者建議應綜合考慮地段、商業定位、商管公司、產權、開發商自持比例和租金回報這六大因素。
中國商業地產專業批發市場合同協議匯編
    全書分7部：第一部運作準備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運營管理類編；第七部官方相關類編。這幾部分涵蓋了商業地產包括專業批發市場投資開發運營的全過程，從項目調研、項目立項、項目策劃、工程或采購招標、項目廣宣以及項目銷售招商、項目運營管理等合同（協議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業地產包括專業批發市場投資開發運營全過程需要。
    《中國商業地產專業批發市場合同協議匯編》適用對象： 1、各地各類商業地產業批發市場開發投資商、商業地產專業批發市場運營商、商業地產市場管理者；2商業地產、各商場、商城，購物中心、集貿市場等；3，各級政府、職能主管部門；4，各商業地產專業批發市場策劃咨詢等機構、研究院所等機構；
   《中國商業地產專業批發市場合同協議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
    浙江（義烏）商成專業市場研究所發行 
    電話 0579 85099786
    發行QQ1615472898

　　李嘉誠的“地段說”人盡皆知，但不少人仍將地段僅局限于項目的具體方位。其實不然。地段是一個廣泛的概念，判斷一個商業地產項目是否具備投資價值時，不妨把地段細分化，具體到具體位置、生態資源、交通因素、社會因素、消費群體等多個方面。生態資源是備受南京商業市場關注的亮點之一。玄武湖、紫金山、百家湖、長江等景觀資源巧加利用， 很大程度上便形成了商業地產項目的差異化優勢。而交通因素、社會因素和消費群體等更是考量商業地產項目是否有投資價值的評估重點。是否具備四通八達，具有輻射力的交通動線，項目與周邊生活等相關社會場所的實際交通距離，商業地塊所在區域的政治、經濟、文化、歷史地位，是否有與項目定位相匹配的消費群體等將反映項目具備的人流、物流、資金流情況，決定其能否商機蓬發，彰顯投資價值。位于南站的綠地之窗項目坐擁3條地鐵，8條鐵路，是名副其實的交通樞紐，加之周邊輻射人群素質較高，“錢”景看漲，因此今年以來一路熱銷，屢屢上榜。
　　如果說地段是商業地產的王牌，那商業定位則是彰顯其價值的金牌。再好的地段，如果定位不準確，也無法成功。因此，投資商業地產時，前期了解項目的定位、業態規劃及產品規劃非常重要。商業定位若能把握住消費者心理，項目將從商業地產競爭的紅海中脫穎而出。
　　統一的形象定位和規范的物業管理能夠提升客流量，產生良好的廣告效應，使投資更加穩健。而在投資辦公型產品時，寫字樓的檔次和形象尤為重要。選擇有實力的知名企業將降低投資的風險。江寧萬達和萬達茂雖都不位于市中心，但今年來仍一直受到不少人關注，江寧萬達在12月15日，更是創造日銷50套的好成績。顯然，“萬達所至，財富所向”的金科玉律便是實力企業萬達帶動投資熱潮的典范。

　　都說細節決定成敗，在商業地產投資中也是如此。產權這樣的細節卻經常是不少投資客容易忽略的。但產權分割的情況容易造成項目后期管理艱難、租金混亂的窘境，同時也大大增加投資風險。在考量商業項目的投資價值是還需擦亮眼，留顆心。

　　就目前南京商業地產市場來看，由于資金缺乏其他渠道，開發商往往會通過出售或者是租售并舉的方式。而筆者以為，若開放商能持有商業項目的大部分比例，那么他們在規劃和運營商業項目時會更加用心，商業項目的投資價值自然穩步上升。

　　在談及商業地產投資時，租金回報是不少網友經常會咨詢的問題。值得一提的是，在分析商業項目的投資價值時，只考慮到相同區域同等商業項目的當前租金是十分局限的。除此以外，按揭貸款投資的網友還需考慮到月供款，按揭款等都需考慮在內。總的來說，租金回報能夠更加直觀地去判斷一個商業項目的投資價值，但需要注意的是，租金回報并不是一成不變的，還需我們用前瞻的眼光去考量。

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