市中心專業市場提檔升級已成定局

“專業批發市場策劃”系列專題   
   編者按：  目前，中國專業批發市場風起云涌，而專業批發市場成功繁榮發展又何其艱難！為了幫助支持全國專業批發市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，中國市場投資網、商成專業市場研究所聯合義烏專業批發市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續推出“專業批發市場策劃”、“專業市場批發市場資訊”系列專題，對專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內容，期望通過商成專業市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業批發市場策劃系統內容。
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　　“每天清早3點就起床發貨，忙碌一天居然沒有賺錢，感覺生意是越做越迷茫，很想有人來指引，今后的路該怎么走？”在朝天門批發服裝多年的伍毅告訴筆者，他在朝天門批發服裝已經10多年了，也算是見證了重慶專業市場發展的變革。

　　伍毅感嘆，隨著電子商務對商貿物流全行業的沖擊，傳統服裝批發行業也難逃一劫，客源萎縮量相當大，這也導致生意大不如前。從當年門庭若市到現在無人問津，也只要了三四年時間，伴隨員工工資上漲、鋪面租金年年上漲等諸多原因，現在做生意壓力相當大，自己也經常和行業人員探討到底該怎樣走出困境，也非常希望有專業人士能給商戶支招，怎樣才能走出現今窘境。伍毅表示，現在不僅僅是生意難做，老市場的生活配套、物流運輸也是相當不方便，老朝天門市場每日的擁堵也是讓他非常頭疼，并且現在隨著主城內環以內貨車限行等諸多因素，運輸成本也是水漲船高，以前一個貨車就可以搞定的事情，現在要分3~4次分別運輸才能做完，太累，也太貴，老專業市場已經難以承載現代商貿物流的發展，武毅表示，很想換個環境把生意做大做強。

　　聚焦

　　是搬還是不搬

　　在朝天門做生意的眾多商戶眼中，到底搬還是不搬成了目前各個新興專業市場面臨的首要問題。在朝天門做家居飾品生意的徐雯最近購買了一套位于主城核心區外的鋪面，這在徐雯周圍的朝天門商戶朋友看來并不算明智：“還不一定要搬嘛。”但徐雯卻很堅持：“肯定是要搬的，現在朝天門的交通太惱火了。”徐雯家住石馬河，每天把車停到北濱路居然之家，然后坐401到朝天門，在這里做了幾年生意，她開車到朝天門的次數卻屈指可數。

　　徐雯與她的小伙伴們代表了老市場商戶的兩種觀點——搬或不搬，成了老市場商戶的不同聲音。同樣在朝天門做生意的張欣表示：“電商興起后，生意越來越難做，朝天門的租金沒降，還一直在上漲。”張欣說5年前他一年能掙20萬元，現在收入減少了四分之一左右。有數據顯示：從2000年至今15年間，老朝天門批發市場的月租金從30元/㎡漲至600~800元/㎡，超過20倍的租金增速。除了租金，朝天門市場的倉庫也是讓各大商戶非常頭疼，貨物雜亂堆放、貨車不能進場拉貨、搬運費用節節上漲等諸多問題，讓在老朝天門做生意的商戶感受到生意愈發難做。

　　但朝天門地處都市核心地段的便利性和人流量在短期內是遠在郊區的新興市場不可比擬的，且專業市場所在地的政府部門為留住市場也不遺余力，出臺各項措施提升專業市場硬件和軟件環境，這進一步加劇了搬遷矛盾。

　　實際上，在重慶主城核心區的180多個大中型專業市場中，僅有朝天門、觀農貿這樣的國字號市場在帶頭搬遷，如今朝天門市場外遷也有了爭議。其他地處鬧市區、交通擁擠的市場，如西三街水產市場、渝中區的外灘摩配交易市場、八益建材市場群、陳家坪機電市場群等都還看不到搬遷跡象。由政府主導的大型綜合市場和專業市場外遷并沒有完全強制搬遷，如何主導是個難題，各方利益博弈難纏，強制搬遷方案難以定奪，市場外遷時間遙遙無期。

　　縱深

　　同質化和重復建設問題嚴重

　　筆者在調查中發現，近幾年重慶主城核心區新建的專業市場中，不乏盲目和重復建設的項目，比如位于盤溪的忠河建材市場，由于定位重復且運營方面的問題，生意清淡的狀況一直沒有得到改善。這樣的例子在重慶近年新興的專業市場中并不鮮見，一方面要爭奪即將搬遷的位于都市核心圈的專業市場資源，另一方面盲目求大導致的“吃不飽”以及后期的運營不力導致的商戶逃離等問題，成為擺在各個主城核心專業市場營運者面前的一大難題。此外，一些專業市場外遷區域對立項引進的專業市場科學論證少，出現了盲目引進專業市場的問題，比如渝北龍溪鎮，各類建材市場扎堆，市場定位沒有形成差異性，同質化現象嚴重。

　　據有關調查顯示，重慶主城區和二環沿線地區的鋼材、機電、汽摩、建材家具市場十分飽和，競爭非常激烈，市場同質化傾向和重復建設比較嚴重，導致二次招商困難，造成了專業市場的部分空置，或遲遲未按照預計時間開工修建，形成土地資源浪費。

　　觀察

　　認清市場變化才能認清市場未來

　　“重慶專業市場正向2.0時代邁向3.0時代。”重慶領域盛景董事張鑫分析，重慶專業市場發展歷經三個階段，從最早商戶自發式形成市場的1.0時代，到集中式商貿物流批發市場，如朝天門批發市場、凱恩國際家居2.0時代，再到今天集約式以重慶華南城、重慶朝天門國際商貿城等多家專業市場出現的3.0時代。專業市場代代革新，也是時代賦予專業市場的特殊使命。在現今內環貨車限運、城市交通擁堵等諸多因素影響下，原有城市核心專業市場已經難以滿足商貿物流的要求，專業市場提檔升級變革已是必然。張鑫表示，除了打鐵還需自身硬的優勢之外，相關職能部門的配合區域配套建設，也是現今專業市場發展的關鍵。

　　據悉，《重慶市十二五發展規劃》制定了建成長江上游地區商貿物流中心的目標。總投資近500億元，規劃面積33平方公里的重慶西部現代物流園區，緊鄰沙坪壩西永鐵路中心站和團結村鐵路編組站；而已在全國布局8城的商貿物流領航者——華南城選址巴南區南彭貿易物流基地，預計總投資超200億元打造1350萬平方米專業市場集群，依托在建的重慶東南鐵路環線樞紐站和重慶—東盟國際物流大通道，將極大促進重慶商貿物流行業的轉型升級。

　　當一座現代化商貿物流園區具備上千萬平方米的容量，便可以集中很多產業，無論是對周邊還是對原有的城中村，以及對整個城市的升級都有很大的幫助。另外，還要思考如何將項目策劃到能跟政府利益一致；如何不斷創新，不斷為客戶去創造價值，只有這樣，才能繼續發展。對于商戶而言，也有了一個把專業市場作為立身之本的場所。

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