浙江(義烏)商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業市場,成就商業地產”為宗旨,專業致力于商品交易市場、專業批發市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經驗豐富的高素質專業人才,還邀請了商業地產界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發展目標是打造民營經濟研究院行業研究所品牌,并成為國內商業地產研究……
長沙大市場群業態分布困局顯現亟待破解
7月15日,為深入調研長沙物流產業發展的最新現狀,省政協經濟科技委員會主任吳金明一行及政協委員30余人,前往灣田國際實地考察,并召開商貿物業產業發展座談會,就商貿物流專業市場業態如何實現合理布局等提出建議。
長沙大市場群北城集結首發 業態分布困局顯現亟待破解
7月15日,為深入調研長沙物流產業發展的最新現狀,省政協經濟科技委員會主任吳金明一行及政協委員30余人,前往灣田國際實地考察,并召開商貿物業產業發展座談會,就商貿物流專業市場業態如何實現合理布局等提出建議。
與會專家在首先考察了灣田國際的運營與建設情況,對于灣田國際所處的長沙北城的湘江區域運營商貿物流產業的所具備的優勢給予了肯定。隨后的座談會上,與會專家們也針對長沙超大型市場集群密集分布,業態交叉,未能形成協同發展等問題提出了諸多建議。
市場現狀:新興商貿大市場北城聚核
在國家、省、市經濟結構調整、轉型升級的背景下,擴大內需、刺激消費成為經濟增長的最大動力源。
國務院批準的長沙市城市總體規劃,以及長沙市城市商業網點布局規劃(2005-2020),明確進一步加快商貿物流產業發展,二環線以內專業市場,要結合城市規劃改造逐步調整至三環線以外;并從2014年起,三環線以外地區將逐步形成11個消費品專業市場集群。市政府出臺《長沙市中心城區市場外遷和提質改造三年行動計劃實施方案》,明確要求在2015年前基本完成中心城區商品交易批發市場外遷工作,標志著市委政府在加快商貿物流產業集群發展,打造長沙經濟轉型升級邁出了最為堅實的一步。
2014傳來的最新消息是,為了加快發展長江經濟帶正式成為國家戰略,《洞庭湖生態經濟區規劃》獲國務院批復。對湖南和長沙而言,長沙北城的發展是連接洞庭湖區域、進入長江經濟帶,釋放“一帶一部”開放優勢的新引擎。
就區位而言,長沙北城總攬水運、鐵路、公路與航空綜合聯運及保稅區等全面優勢,天然的區位優勢注定長沙北城是布局和發展商貿物流產業的最佳選擇。位于北城湘江區域灣田國際商貿物流園正是其中最先起步的行業領軍者。
灣田國際項目距離年吞吐量500萬噸的霞凝新港僅1公里距離,距離黃花國際機場、武廣高鐵僅30分鐘車程。毗鄰長沙新火車貨運北站,京廣鐵路橫貫南北,石長鐵路連駁東西,武廣高鐵橫跨東南,接通芙蓉北路,接駁繞城高速,緊鄰長常高速、月亮島大橋,與國道、省道相連,快速抵達周邊市州,確保物流、人流、資金流、信息流的大融合,輻射中南。
專家們在實地考察了已經運營近3個月的灣國?國際一期之后,對于灣田國際的經營現狀也給予了高度評價。隨后,專家們也針對長沙專業市場群的未來發展給出了許多建議。
把脈市場:提升區域協同加強業態導流減少浪費
長沙作為湖南的省會城市,地處中南樞紐之地,水、陸、空等交通條件非常優越,歷來是商賈云集的商貿重地,當下,長沙正面臨城市中心老舊市場群提質外造的時代背景,專業市場集群化發展的強勁勢頭下,在長沙以灣田國際、金橋國際、高嶺國際、安沙商貿物流園、等超大級專業市場為代表的商貿物流產業項目均已“遍地開花”。但由于各大市場實際運作中業態布局的并不算合理,一場慘烈的惡性競爭也已經出現苗頭。
與會專家指出,僅僅以上述四大專業市場集群為例,灣田國際規劃用地5000畝,金橋國際11000畝,高嶺國際7800畝,安沙商貿物流園15000畝,累計規劃面積近40000畝,總投資上千億元,遠超武漢漢口北市場群的17000畝和昆明螺絲灣市場群的19000畝規模,占長沙市11個專業市場總規劃面積的比重高達65%;加上已經基本建成的金霞現代物流園,總量更是巨大。
但是,由于這四大市場分屬望城區、開福區和長沙縣,地方政府和開發建設主體沒有建立順暢的溝通協同機制,缺少全市一盤棋的全局意識。
長沙市主城區市場群外遷引發的巨大商業發展機會,使得各區縣政府和投資商都想搶占長沙市內中心城區專業市場外遷的先機,承接馬王堆、三湘南湖、高橋、紅星等專業市場外遷,打造就業、稅收增長的新項目。城內的雨花區和芙蓉區,也想就地改造或轉移區內專業市場,區縣關于項目的競爭和投資主體之間的競爭更加激烈。
在長沙市政府商業網點規劃中確定的《市場群業態導向一覽表》上,灣田國際所在的丁字市場群業態規劃為建材、化工、家居,金橋國際所在的望城經開區市場群業態規劃為建材、家具、百貨、服裝、農產品,高嶺國際所在的金霞經開區市場群業態規劃為家居、日用小百貨、紡織服裝、生產資料、副食品及健康產業,安沙現代物流園所在的安沙鎮市場群規劃業態為建材、工程機械、農產品。上述四大項目,除高嶺國際外,均規劃有建材家居業態。即使沒有建材業態規劃的高嶺國際項目,在實際建設和招商過程中也布局了建材業態。這也意味著,業態布局上,新興大市場城出現市場同質化競爭幾成定局。
當下的現實情況是,對比四大市場的建設速度,以灣田國際速度最快,目前已經率先完成了一期陶瓷、板材、化工、石材等業態的建設,并于2014年4月26日一期所有業態2000余家商戶盛大開業,近百萬平米的倉儲配套也率先建設完畢,同時二期的陶瓷、五金水暖等業態開發建設也全面啟動,整體建設速度已然領先于其他兩大專業市場。而其他三大專業市場在業態布局上也同樣規劃了很大一部分用于承接同類型業態。
開發建設方各自為陣,最終大量建設重復的同類型產品。對城市資源和社會資源的巨大浪費,與長沙建設兩型社會、城市提質擴容相違背。倘若不及時調整,將出現四個市場的建材家居業態都無法做大做強,完全喪失集約效應的優勢。
在座談會上,針對這一情況,專家們也呼吁,政府需求及時進行剛性的業態導流,避免不必要的同質化競爭,提前預防新興市場之間陷入惡性、無序、同質競爭的困境。
專家建言 : 科學規劃 合理布局
在實地考察和現場座談之后,與會專們提出了關于科學規劃城北商貿物流專業市場、引導業態合理布局的建議
首先是科學規劃專業市場布局,避免市場同質化競爭。
建議政府對需轉移的業態進行分類導流,各大市場在業態布局上要各有側重和特色,優勢互補,形成合力,避免出現同區域不同市場,重復規劃承接同一業態的狀況出現。保障長沙全城一盤棋,科學合理、集約節約地布局產業和項目。
建議由政府主導,邀請區縣、專業市場投資者、經營戶、專家學者等各界人士,對《長沙市專業市場布局規劃(2013-2020)》方案進行重新梳理。根據現有規劃方案,11個工業品交易市場中,有5個市場業態布局中有建材和家居,有4個明確有建材業態,有3個包括百貨、紡織服裝業態。建議建材專業市場集群保留目前以已經開業的灣田國際為核心的丁字市場群和望城經開區市場群2個(以湘江為界,東、西各1個),取消或減少其他市場場群中的建材業態的規劃。
其次,對于大市群的建設規模,專家們也認為,新市場群的建設過程中,也應該嚴格規劃控制和土地審批,確保規劃落地,形成集群效益,避免“圈地閑置”的出現。
建議在盡快形成規模效應和集群效應的同時,充分考慮市場容量,適當控制土地供應規模和節奏。只有在投資強度達到70%、剩余土地不足30%時,方可供應下一階段用地。這樣既可避免大量土地資源閑置浪費,也鼓勵開發速度領先的市場,配套資源能夠得到優先保障。
此外,專家組還提出,應當建立更高層級的調度機制和跨區域、跨部門聯席會議制度,統籌協調專業市場集群的規劃、建設和運營。建議通過成立高規格、跨部門、跨區域的專業市場統籌協調領導小組,堅決打破行政區劃壁壘和部門壁壘,快速推進中心城區市場外遷和外圍專業市場建設。 “一枝獨秀不是春,滿園春色才是春”,只有打造出各大專業市場的特色,才會出現百舸爭流的繁榮局面。
最后,專家們認為,在新興市場群建設的過程中,有必要采取政府引導、市場運作、典型示范的方式,對各大專業市場中建設速度快、運營符合“兩型社會”要求的現代化專業市場,加大支持力度。比如灣田國際,積極建設符合兩型社會發展要求與未來發展趨勢的專業批發市場集群,全力打造第五代專業市場的同時,率先成為首批承接長沙三環內建材裝飾市場外遷的首選最佳承接平臺及專業市場示范基地。建議市商務、規劃部門加強指導,將其作為建材專業批發市場集約發展示范項目和專業市場搬遷的示范試點單位,全面承接南湖、高橋、馬王堆等專業市場建材類批發商搬遷,形成專業批發市場轉移升級示范效應,然后逐步推廣到其他新建專業市場,全面促進長沙專業市場的提質升級。
點擊次數:1777