中國房地產市場進入拐點了嗎？

中國房地產市場進入拐點了嗎？

    預計近年房地產業會進入一個弱勢調整的平臺期，即“高位震蕩，弱勢調整”的過程。經濟觀察網 楊荇 孫含越/文 近期，杭州、常州等城市的部分樓盤采取力度較大的降價促銷，部分三、四線城市樓市交易疲軟，房價松動，引發外界對部分開發商資金鏈驟緊、房地產市場可能轉向的猜測。同時，多家銀行暫停房地產企業貸款的消息不斷發酵，興業銀行、交通銀行與中信銀行等紛紛卷入“停貸”風波。但多家銀行已陸續發布公告回應，稱未暫停房地產項目貸款，未調整相關信貸政策。市場之所以如此敏感，源于大家對于房地產未來資金鏈斷裂以及由此引發的深度衰退的擔憂。中國房地產市場進入拐點了嗎？未來走勢究竟如何？本文擬對此進行解析。

房地產市場未來走勢展望

短期來看，我們預計，2014年土地市場將延續2013年的熱度，土地成交量繼續呈上升態勢。但是，受房地產行業量價調整的影響，預計2014年房地產開發投資將略有回落。雖然2014年600萬套以上的保障房建設目標，開工量仍然較大，但隨著房地產“雙向調控”機制的逐步出臺，三四線城市房地產風險加大，以及商業銀行收緊流動性，房地產商投資行為可能轉向謹慎，行業投資步伐有所放緩。同時，預計2014年全國商品房成交均價將繼續回升，但增幅比2013年有所降低。主要原因有兩個方面：一是一、二線城市房價漲幅將有所放緩。2013年部分城市提前透支了明后年的漲幅。二是三、四線城市供應量仍然較大，人口導入速度較慢，支撐房價上漲的因素偏少，房價上漲空間不大。

中長期來看，由于中國經濟已進入減速換擋期，貨幣信貸投放將趨緩，未來一段時期全面深化改革也將加大短期經濟波動，支持房地產業快速發展的動力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關鍵要素改革逐步落實，長效機制完善促進行業環境轉變；需求方面，過去多年量價快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮化速度放慢等因素，行業風險進一步積聚，未來房地產理性回歸勢在必行。根據中國指數研究院測算，2011-2020年我國住房潛在需求達160億平方米，其中商品住宅120億平米，但由于2011年以來市場快速發展，部分需求已被提前透支，預計2014年我國商品住宅銷售面積將超過12億平方米，行業峰值或將提前到來。多重風險積聚將促使行業增速明顯放慢，長效機制逐步建立促使市場理性回歸。預計近年房地產業會進入一個弱勢調整的平臺期，即“高位震蕩，弱勢調整”的過程。

房地產市場調整對中國經濟的影響

一是房地產開發投資增速穩中有降，可能影響固定資產投資增速。近年來，我國房地產投資占全部固定資產投資比重大約為20%左右，與房地產直接相關的產業多達60余個，可以拉動上下游如鋼鐵、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產業的發展。在經濟處于增長速度換擋期、結構調整陣痛期和前期刺激政策消化期三期疊加的大環境下，一旦房地產銷售放緩或者房價滯漲，市場觀望情緒加劇，勢必會增大建筑機械、水泥和金屬、玻璃和裝潢、家具家電等工業企業庫存壓力，同時房地產行業自身的去庫存化也將延長，進一步影響2014年固定資產投資增速。

二是房地產價格波動和銷售量下行，可能影響社會居民消費總額。一般而言，房地產價格波動對消費支出的影響，主要存在著多種渠道和效應：從財富效應來看，房地產價格的波動可能直接導致實際財富的變化，影響消費者當期的消費水平和邊際消費傾向。從成本效應來看，房地產價格的波動會帶來顯著的成本效應，除了居民生活成本（如房租）之外，還會導致企業運營成本的變化，如企業房租、員工生活成本上升帶來的工資上漲壓力等費用變化。從流動性約束效應來看，如果房地產商品價格上漲，消費者可以用升值的房地產商品申請更多的貸款，獲得更大的流動性；與此相對應的是，如果房地產價格大幅下降，銀行也可能出于風險管理的考慮，對房地產商品的價格進行重新評估，同時要求房地產商品所有者提供更多的新的信用保障，從而增加了消費者的流動性約束。由此，房地產價格的波動會直接或者間接影響消費者的消費決策。在未來房地產價格穩中趨降和銷售量可能下行的情況下，可能促使社會居民消費結構進一步調整：一是高端住宅、商用房消費支出可能減少；二是中小套型商品房、共有產權住房、公租房、廉租房等消費支出可能增加；三是建材、家用電器等消費熱點進一步調整，其中，環保建材、節能家電、空氣凈化器等可能成為新的消費增長點。

三是房地產市場波動可能減緩地方財政收入。房地產對財政的作用主要體現在各項稅收以及土地出讓金方面。由于地方政府潛藏較高債務風險，非稅收入占比過高，增加了財政收入的不穩定因素，而政府債務風險將在今明兩年集中體現。再加上房地產市場的不確定性，如果今年房地產市場開始降溫，商品住宅交易環節稅費減少以及土地出讓金收入下降，則地方財政收入增長將面臨較大的壓力。

四是三、四線城市或個別房企出現風險的可能性增大，階段性、局部性可能帶來房地產金融風險。一般而言，房地產行業關聯著60%的實體經濟產業；關聯著60%左右的銀行資產負債業務；目前中國人財產保有的形式60%以上是房產。隨著房地產市場區域性分化漸趨明顯，部分城市出現價格下跌與樓市疲軟并存狀況，已引發商業銀行風險擔憂，個別商業銀行信貸政策出現調整，如興業銀行今年2月宣布“暫緩辦理部分房地產新增授信業務，停辦房地產夾層融資業務”；部分銀行在今年初，無論是開發貸還是個人按揭貸款，放款時間都出現了明顯拉長。而前幾年被廣泛使用的夾層融資、地產信托、基金子公司、私募基金、海外發債等通道，在2014年可能面臨收緊。由于開發商財務杠桿較高，如果銀行收緊房地產融資政策，開發商的現金流就會面臨較大壓力，可能帶來階段性、局部性的房地產金融風險。

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