廣州批發市場升級改造    專業批發市場改造提升（5）

 “專業批發市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業批發市場風起云涌，而專業批發市場成功繁榮發展又何其艱難！為了幫助支持全國專業批發市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業市場研究所聯合義烏最強勢的專業批發市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續推出“專業批發市場策劃”系列專題，對專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內容，期望通過商成專業市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業批發市場策劃系統內容。
   商興成公司是專業致力于專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的綜合性投資管理機構。
    希望我們的努力，能有助于全國專業批發市場投資舉辦者以及專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發策劃機構。
 

　　如果說義烏是在一張白紙上建小商品城的話，廣州面對的則是一張已經成形的畫，904個市場，11個大型批發市場群。
　　在廣州商業界流傳著一種說法，廣州租金最貴的地產不是豪宅，不是酒店，不是中信，而是專業批發市場。這從一個側面真切反映了在廣州這個商業大都會里批發市場的紅火。上世紀90年代初，隨著皮具、服裝等專業批發市場模式的出現，廣州出現了一批做市場的民營老板，這一做居然做出了大大小小904個批發市場：流花路的服裝、站西路的鞋、一德路的海味??個個不是輻射東南亞，就是走向世界，一步步打造著廣州價格。
　　然而遍布廣州大街小巷、歷史自發形成的批發商圈正面臨著綜合規劃不強、可擴張用地狹小、配套設施不全、交通擁擠、市場主體多元化、整體推廣未到位等瓶頸。中大布匹市場群有同類小市場41家，沙河濂泉路有服裝市場17家，流花路有服裝市場16家，重復無疑給廣州批發市場的總體提升帶來了麻煩。
　　面對市政府呼之欲出的提升廣州批發市場的種種措施，廣州批發市場商會會長陳銳文表示，這是個好機會，我們要抓住利好，大干一場。
　　番禺人陳銳文做批發市場，是從南天商業城起步的，今天這個洛溪橋腳的商業城已成為全國唯一的酒店用品批發市場。他記得在1993年的時候，南天商業城開業做的是綜合型日用消費品，五金、塑料、家庭用品、勞保用品什么都有，生意真是清淡啊，1600個鋪，只有30%的進場率，有一千多個商鋪沒有租出去。于是陳銳文開始一邊考察一邊思考。從事過酒店裝潢的陳銳文，看見了酒店用品市場廣闊的發展空間，從而定下其事業發展的新坐標，于是，1999年市場轉型為專業的廣州南天國際酒店用品批發市場是全國唯一一家酒店用品批發市場。喝頭啖湯的陳銳文獲得了巨大的回報，承租戶一下子上升到1500家，尚有400余家在等待，商鋪轉手費也比初期上升了三四倍。目前陳銳文的市場已經做到了營業額50億元，他雄心勃勃地說，如果有用地、配套等政策扶持，做到150億元才是他的目標。
　　陳銳文走過的路在一定意義上是廣州批發市場龍頭們共同的道路，但相對于廣州眾多歷史自發形成的批發商圈來說，陳銳文無疑是幸運的，唯一的市場定位、單獨的經營主體等都給南天將來的提升改造提供了一個良好的空間。而遍布廣州大街小巷、歷史自發形成的批發商圈則正面臨著綜合規劃不強、可擴張用地狹小、配套設施不全、交通擁擠、市場主體多元化、整體推廣未到位等瓶頸。

　　一德路 行走在傳統的道路上

　　一公里長的一德路集中了十幾家批發市場，交通、物流、倉庫配套成困境，商戶愁傳統市場難提升；市民憂人貨混居，火燒連營
　　以前出去，外面的人都稱我們是一哥。王少波是廣州海味干果商會的會長，同時經營著海味店，這個潮汕人做海味的歷史可以追溯到祖父輩。他感慨道：幾年前，廣州的海味批發市場占全國的份額還有七八成，現在只有三成左右。雖然我們總量還在增長，只是隨著上海、廣西、武漢等海味批發市場的興起，我們的份額減少了。
　　過去的日子，在王少波看來，是一段黃金歲月。廣州一德路海味市場的歷史長達百年。1946年，一德中路甚至還誕生了廣州市咸魚商業協會。王少波算是第二批進駐一德路的商家。長時間的歷史積淀和幾代人的努力，使得一德路成為全國海味市場最響亮的招牌。這里每日車水馬龍，價格和貨品的變化影響到整個東南亞海味干貨市場。
　　十幾年來，一公里的一德路上已經出現８個海味批發市場，最大的山海城有200多個商鋪，最小的市場只有四五十個商鋪，海味干果商會已經擁有會員１１００多家。這些市場除了臨街商鋪外，大多數都是商品房的裙樓，開發商賣商鋪，商戶們大多以租商鋪為主，市場由不同業主和管理方承包經營。隨著玩具、精品、文具等市場的紛紛進駐，整條一德路的年銷售額已經高達25億元。
　　在傍晚時從高空俯視一德路口，路口擁堵的車輛和時不時穿插而過的拉貨仔會組成一幅雜亂的畫面。交通，其實不僅成為一德路附近居民的困擾，也同樣是一德路商戶的心中之痛。一到下午4點半，路口就開始堵了。王少波一臉無奈：許多商家都把倉庫放到江南大道那邊了。但總有些買幾件的小客戶，批發市場沒有倉庫還是不行啊。

　　居民憂心人貨混居火燒連營

　　除了交通、物流和倉庫配套，經營成本高也是王少波頭痛的問題，從1990年到現在，鋪租漲了起碼有七八倍吧，從2000年算也漲了15%～20%了，就是倉庫在一德路每平方米都要80元到100元，所以一德路的商家雖然都是家族生意，但是打造品牌卻很難，因為我們的營業場所會不斷地搬，哪里鋪租便宜一些就搬去哪里。這些批發市場的管理成本也很高啊，就以保安一項，每個批發市場都有十幾個至百來個保安，如果集中經營的話，就這保安一項可以降下不少成本。
　　而一德路的居民們則對2001年10月的大火仍記憶猶新。一場整整6個小時的大火，燒掉了整整一個海味市場。今年廣州市的政協委員們再一次提出提案：關于抓緊整頓廣州高危批發市場的提案。
　　委員們代表的是居民們的心聲：這里人貨混居，火災隱患極大。如和寧里長300米、寬不到3米，卻有七八成的民居被改建成臨時倉庫，干貨、文具、玩具到處堆放，間或還占路面。白天手推車在巷子里亂竄，晚上一些倉庫還鎖著門，萬一起火，連消防車都進不來，分分鐘可能火燒連營。
　　委員們指出應當看到，上述現象的出現，很大部分的原因是由現階段的交易方式決定的。傳統的批發交易，還是現貨現金現場交易，上述安全隱患的存在，很多是由于地處老城區，物流、倉儲等配套不足而導致的。建議市政府采取兩個措施：一是將整頓的權力上收，統一部署，防止部門利益作怪；二是限期整頓，提出明確的時間表，有必要搬遷的，就搬遷到場地與設施較完備的新市場、現代市場；部分該關閉的，要下決心關閉。
　　無法批量生產的海味干貨，至今保留著手工制作的傳統，而一德路在一定意義上也仍然行走在一個傳統的批發交易道路上。

　　濠畔街 直面商圈重組之困

　　同一區域有較多同類小市場，造成惡性競爭，不利于現代展貿市場的發展全球十雙鞋，廣東有其三，廣州鞋業批發市場在全國獨樹一幟。但廣州的鞋業批發市場同樣面臨著重組整合之困。
　　廣州的鞋業批發市場可分為三大板塊：解放南濠畔街、站西路鞋業交易市場商圈和廣州大道的華南鞋城。廣州最早的鞋業市場可以追溯到解放前，至今全長約650米的濠畔街鞋材專業街仍有商鋪950間左右。走在大新路玉帶濠街，這條內街招牌林立，店鋪密密麻麻一家緊挨著一家，前來批發和零售的客商很多，人頭涌動。店鋪里擺放著各式鞋類產品，大多是由合成革、布料或者少許的動物皮革以及膠水等易燃物品制作而成。整條街彌漫著刺鼻的膠水味和各種皮革的氣味。
　　像玉帶濠這樣建在市民聚居區的內街市場一直是有關部門心頭之痛，關于將這些批發市場整體搬遷的呼聲一直不絕于耳。黃智雄就是看到這個商機做金龍盤國際貿易廣場的。黃智雄可謂是廣州做批發市場的第一代民營企業家,在十年前他就在梓元崗做皮具市場,2004年,他看到老城區批發市場搬遷的呼聲,在廣園路投資了10萬平方米的批發市場。我們瞄準的就是老城區的鞋業商戶,我們有商鋪、展貿式的寫字樓、有倉儲和配套的物流,我們僅以解放路1/3的租金來吸引這些商戶,一開始招租順利,兩個月就完成了八成商鋪的招租,600個鋪全租出去了,很多商戶就是從濠畔街搬過來的。

　　搬遷說了一陣后沒有下文

　　后來一方面由于這里修路，另一方面解放南批發市場的搬遷說了一陣就沒了下文，在站西路步云天地建起來后，我們的一些商戶就流失了。現在金龍盤國際貿易廣場六成的商鋪改營服裝。但黃智雄并沒有喪失信心，他說金龍盤將啟動改造提升，這個配套齊全的批發市場符合廣州批發市場發展的方向。 　　而年交易額數十億元的站西鞋業商圈同樣面臨著提升問題。這里有些鞋城是由民宅或者舊賓館、廠房改造而成，站西路鞋城整體的規模和檔次顯然欠缺。
　　據有關部門透露，由于歷史原因，廣州批發市場以自發形成為主，政府調控市場的手段不健全，市場建設存在規模小、分布散、管理不規范等問題。
　　特別是同一區域有較多同類小市場，造成了惡性競爭，不利于現代展貿市場的發展，不利于交易結算中心的形成，不利于城市建設水平和競爭力提高。如中大布匹市場群的同類小市場達41家，造成了市場效益不高、經營秩序較為混亂，而相鄰高水平建設的廣州國際輕紡城卻未能發揮應有作用。

　　用五年時間建一批現代市場

　　前不久，廣州市政府常務會議，審議并原則通過了《關于借鑒義烏市經驗，大力推進我市批發市場整合提升和發展的工作方案》。市長張廣寧在會上指出，廣州是華南地區中心城市，是商品流、資金流、物流、信息流和人流的集散樞紐，批發市場作為這五流匯集的載體，直接關系到中心城市經濟社會發展大局。
　　至此，廣州市打造批發市場的方案逐步浮出水面。廣州市將利用5年左右的時間，升級改造33個規模較大、輻射力強、專業優勢突出、經營特色明顯的傳統批發市場為現代展貿交易市場中心；升級改造11個批發市場群成為批發市場園區；規劃新建大型進出口批發市場園區4~5個；培育批發市場及物流的上市公司。
　　為此，市區內不再批建臨時市場，不再批建現貨、現金、現場交易的傳統批發市場，同一市場群地域不再批準其他投資者建同類小型市場，但鼓勵建設水平更高的大型現代展貿市場。抓好同一區域的同類市場的園區化整合，通過成立園區管委會、股份制合作和探索連鎖經營等模式，打造批發市場園區。對于不同區域的小型市場將抓好分類整合，逐步搬遷，加快合并，鼓勵轉型。
　　總之，今后五年要以發展現代批發市場為突破口，建設一批在國內率先發展、行內名列前茅、輻射力較大、具有鮮明廣州特色的市場，進一步提升廣州價格在全國乃至全球的影響力。

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