東山口火車站旺地商鋪放租難

　  “大降價求出租，1000元/月起；售，20萬元/間。”

　　緊鄰東山口龜崗大馬路的珀東商業廣場門口，張貼著大幅顯眼的商鋪出租廣告，大幅降價求租的廣告張貼在熱鬧的東山口龜崗商業旺地一帶，讓過往的行人有些不能理解，但與馬路上熙熙攘攘穿梭不停的人流相比，商業廣場內冷清的場面也多少給了一分解釋。

　　珀東商業廣場是四五年前廣深莞等地興起的一批售后返租的商鋪之一。2006年，珀東商業廣場開業，開發商業主之間協定，由開發商將原本十幾平方米的相連小鋪打通，擴大到幾十至上百平方米，由開發商統一招商，業主則每個月從開發商處固定收取8%的租金回報。

　　但隨著返租到期，發展商將大商鋪又恢復成小鋪的原狀交還給業主們自行放租。鋪多租金賤，加上沒有統一管理，使得珀東商業廣場的小業主們不得不“降價求租”。

　　實際上，和珀東商業廣場的業主們遭遇相似的并非少數。記者近日從業內人士“抖料”稱，和珀東商場同期、前后興起的旺地商鋪返租都開始面臨到期及如何再出租的問題。

　　記者為此連續走訪東山口商圈、中山三路、中山五路及火車站站前路、站西路一帶發現，在中山路以及火車站站西路一帶，有多處旺地商鋪出現商鋪返租之后的“放租難”、“大降價出租”的情況。其中，東山口的珀東廣場和站西商圈的富力國際鞋業商貿中心今年年中以來都相繼陷入商場鋪返租到期、管理方撤走、小業主放租難的困局。在中山路上的中華廣場、北京路附近一帶，也不乏有商鋪返租之后難以放租的種種案例。

　　易城中國廣州公司總經理胡裕豪在接受記者采訪時指出，三四年前，在廣、深、莞等珠三角地區掀起了商鋪售后返租的熱潮，今明兩年商鋪市場將迎來商場鋪返租到期的高潮，像廣州的珀東廣場和富力國際鞋業商貿中心都相繼出現返租到期后商鋪難出租的問題，接下來還將有大批商場鋪返租到期。業主收回商鋪后如何能租出去？還能租到好價錢？或將成為今明兩年廣州商業市場需要面對的問題。

　　東山口

　　商鋪返租到期、租金大跌

　　昨天，記者在珀東商業廣場內看到，商場內大量商鋪空空如也，墻壁上卻貼滿了業主和中介代理的招租信息。甚至一些已開業的店主也在門口貼上了低價轉租的廣告。

　　記者在現場發現，珀東商業廣場首層和負一層共有229間商鋪，租出去的卻只有分布在商場入場處的19間，不到店鋪總數的10%。在商場內工作了2年的保安王先生告訴記者，只有4家店鋪是老租戶，其他都是七八月新進來的。

　　“上個月還是一萬多元的租金，這個月已經降到5000元了。”說起返租到期后店鋪出租一事，在商場一樓擁有一間18平方米店鋪的業主劉女士很心痛地告訴記者，“租客寧愿交2個月的違約金也不想再開，最后在勸說下，答應以減半價再租。”

　　擁有一間臨街旺鋪的李先生也做好了降價出租的打算。“只要租客有實力，能把店持久地開下去，降兩三千租金我也能接受。”李先生在2005年投入200多萬元一次性付款，買下一間43平方米的店鋪，5年過去了只收回約20萬元的成本。“按照每個月35元/平的物業管理費來算，店鋪空在那一個月就損失1500多塊。”李先生本來劃定的租金底線是1.3萬元/月，而現在八九千一個月的租金他也能接受了。

　　據李生介紹，2006年商場開業時，開發商將原本十幾平方米的相連小鋪打通，擴大到幾十至上百平方米，然后統一以低價招商，每個月從開發商處固定收取8%的租金回報。但隨著返租到期，發展商將大商鋪又恢復成小鋪的原狀交還給業主們自行放租。鋪多租金賤，加上人流冷清，進一步加劇了招租危機。

　　即使是在租的店主，也正在面臨去留與否的抉擇之難。“店鋪招不到承租商，人氣就不旺，就現在的生意情況看，保本很難，更不談賺錢了。”楊大姐經營的10平米的小化妝品店才三個月。

　　“廣場上面就是百佳超市和廣州酒家，還有麥當勞和東山大少KTV，應該不缺人氣才對。”楊大姐告訴記者，當時選擇在珀東商場開店，就是看中了這里地段好，結果開店至今一直在虧本，店鋪每月開銷約3500元，收入僅有1000元左右，轉租信息貼了1個多月了也無人問津，現在只能硬撐著。

　　火車站批發市場

　　站西鞋城鋪低價出租無人問津

　　與東山口珀東商業廣場的小業主們沒有統一經營規模效應相比，站西路富力國際鞋業商貿中心的業主們則是另一種困境。因為業主意見難以統一而在商鋪返租到期很長一段時期內，都缺失了生意的良機，長期的“不振”使得商場如今與周邊旺鋪相比“同鋪不同命”。

　　在環市西路地鐵五號線西村站附近，海報中自稱“站西鞋業商圈核心，第一龍頭地位，中國鞋業商貿旗艦”的富力國際鞋業商貿中心，2009年年中返租到期后一直陷于招租的困境。

　　記者在現場看到，二、三層共有37家商鋪，而出租的僅有8家，出租率只有20%，大部分鋪位空置或大門緊閉。這個地處站西鞋業商圈黃金地帶的商城，店鋪內卻門庭冷落。大樓前并無商鋪招商廣告，一樓大廳位置甚至有一半位置用作了咖啡館，讓行人很難知道上面有店鋪租售。

　　“現在不是想租多少的問題，關鍵是根本沒人租啊”。業主姚先生說到商鋪出租一肚子苦水。2005年，姚先生一次性擲出100多萬元買下一間約40平方米的二樓店鋪。2007年收樓后的頭兩年由開發商按每月260元/平方米的租金返租。“包租給開發商時，最高每月還拿過10000元的租金，可是2009年返租到期后，至今3年了，我的店鋪只租出去過一次，而且租了不到兩個月，租客連押金都不要就走了。”姚先生很納悶，同樣是站西商圈的環球國際商貿中心步云天地的租金卻高達300元/平方米/月，“而且還租不到鋪，我這里低租金低到每月40元/平方米都沒人要。”

　　遭遇同樣困境的還有鄭先生。鄭先生在2007年花260多萬才買下一間套內面積只有31平方米的店鋪，2009年至今只出租過一次，還是以每個月50元/平方米的價格租給別人做倉庫。鄭先生告訴記者，前幾年有一家香港公司想要整層包租15年，“第一年租金免費，之后每月的租金也低至40元/平方米，這樣的條件讓業主根本統一不了意見，就不了了之了。”鄭先生分析說，店鋪出租難與商場管理不善有很大關系，“按照合同要求，一樓大堂本應做鞋類展覽用，現在卻出租做起了餐飲，進出商場還要向保安登記，很難讓人知道這里還有店鋪。”

　　中山三路

　　中介稱近半商鋪遇同樣尷尬

　　地處繁華地段的中山三路同樣未能“躲”過店鋪出租難的困境，據相關中介公司介紹，中山路中華廣場一帶，有近半商鋪出租“遇冷”。

　　中華廣場西側的金蒂濠商業城分上下兩層，主營潮流服飾、皮具和精品百貨。與一樓的熱鬧擁擠相比，二樓只有零星的幾位顧客。“二樓大約有40%的商鋪空置一年多了，都沒租出去。”金蒂濠商業城管理處的金先生告訴記者，現在商鋪的租金只是剛開業時的一半，每個月的低至200元/平方米，仍然有大量商鋪閑置。“200多間檔口，只剩下10幾戶的老租戶。”金先生分析說，近幾年整個經濟環境都不樂觀，加上商圈東進之后，中山路的人流已不如從前。為了讓租戶能長久地經營下去，金先生稱管理處還會給租戶適當地提供一些建議。“比如有人想開女裝店，我們會建議說最好賣30-40歲這個年齡段的服裝，因為她們經濟獨立，購買力強，相比之下生意會好做些。”

　　熟悉廣州商業地產的易城中國廣州分公司總經理胡裕豪告訴記者，中山路中華廣場一帶有近半商鋪空置。“特別是二三樓的商鋪，因為廣東人習慣在首層消費，消費習慣與生活習慣是相通的，像廣州的騎樓，樓下做商鋪，樓上住人，很多人還不習慣上樓消費。”華騰地產的一位工作人員告訴記者，有100多家商鋪業主在華騰放租，但是兩三個月了卻只租出去不到10家。

　　專家支招：統一經營還應成立業主委員會

　　對返租鋪來說，返租期滿往往成為商鋪能否持續經營的一道坎。胡裕豪認為，商場如果沒有統一經營而放任小業主各自放租，必然會令商場定位混亂、管理不善而生意冷清、租戶走失、租價大跌，甚至陷入放租難的困境。要改變返租到期商鋪的困境，最關鍵還是需要引入經營管理方，對商場作出統一定位和統一經營管理，才有可能讓商場走出困境。

　　另外，對于散賣業主而言，業主能否齊心協力也關鍵。他建議，小業主要成立業委會，在返租期滿前就由業委會招聘經營商，繼續對商場進行統一招商、統一經營，通過專業機構的統一經營管理繼續做旺商場，這樣才能保障每個小業主的利益。