城市擴張下的“西進”選擇

　　上周五，本報《家周刊》針對清遠人買房時很注重區域選擇的特點，推出了一篇《東西南北中，哪里買房好？》的報道，針對清遠城市的發展定位及發展方向做了整體描述，原本只是一個拋磚引玉的話題，卻引起了許多市民的強烈反響，并在網上進行大討論。

　　不過，許多市民的困惑并沒有消除，因為在他們看來，清遠市區的發展似乎左右搖擺，早期提出向東發展，后來又提出南拓、西進，城市建設四面開花，看上去很美，但無論是到開拓較早的東城和洲心買房，還是到廣清大道以西甚至橫荷居住，商業、家居生活、交通等總有一樣不能令他們稱心。

　　因此，他們熱切渴求獲知更多關于城市規劃的詳細解讀，特別是對清遠市區各個片區，尤其是新興的新城西片區的發展規劃、發展方向進行一個詳盡的梳理。

　　對此，本報記者兵分多路，查閱了清遠歷年來的政府工作報告、“十五”規劃、“十一五”規劃、“十二五”規劃，建市后的城市總體規劃及大量原始資料，并采訪了清遠市規劃局、代建局及鎮街相關負責人，對清遠市區城市發展做了系統了解。本期開始，我們將從新城西片區入手進行系統梳理。歡迎各方提供建議和見解，可直接致電我們：15816275046；或者加入清遠觀察QQ讀者群：152524779。

　　向東向西？搖擺的城市發展現狀

　　如果把清遠建市后出臺的四個清遠城市總體規劃即1988年版、1993年版、2004年版、2010年版相對比，會清晰發現，許多市民關于清遠市區城市發展東西搖擺的說法有一定根據。

　　前兩個城市總體規劃版本中，廣清大道是發展主軸，舊城延伸至廣清大道到百嘉工業區，廣清大道東西兩側也是主要發展區域，現在的新城西片區即廣清大道以西、廣清高速以東、人民三路以北區域的道路規劃早在建市之初已經確定；而東城片區的道路規劃則在之后的歷次規劃中有大幅調整，直到去年初，東城新區二期道路規劃才真正確定下來。但實際情況是，原本和新城繁華地段小市橋南附近連成一片的新城西片區并未發展起來，向東發展在近十多年中成了城市發展主題。

　　清遠規劃局一位負責人透露，實際上早期在向西方向發展做過嘗試，即沿著北江南岸的北江三路向西進行城市建設，但效果并不明顯，反而是越過廣清大道向東發展非常迅速。“為了開發新城，市政府新址移到現在位置，連江路到北江二路一帶開發為單位集資房、公務員居住區，市域發展向行政中心走。”長期從事清遠城市規劃的清遠市建設用地規劃科副科長張國堅分析其中的原因。而事實上，新城向東發展，到2000年后甚至越過行政中心，居住區一直沿江向洲心移。

　　但是，近幾年來，城市向東擴，出現了規劃跟實際發展不一致的現象，而新城西片區在冷了多年后，突然熱鬧了起來，早期規劃的南北主干道富強路、東西走向的連江西路部分路段已經完工，該路段崛起了義烏商貿城、美吉特華南裝飾城、臥龍五洲世紀城、翔隆無色城邦等專業市場及商住項目；而反觀開發較早的東城及洲心片區，則慢了一個節拍。

　　東城片區開發較早的東城新區二期部分，除了早期的先鋒路、東城大道、沿江路、鳳城大橋北引道主干道之外，近幾年基本停止。張國堅說，東城部分道路規劃在2004年版總規中有了較大調整，到去年初才整理出來，因此推遲了開發時間；洲心開發主要是沿著北江走，而人民一路延長線到武廣高鐵路段兩邊及向南部分，屬于早期原住居民區，拆遷是個“老大難”，發展連接性受到限制。

　　此外，近年來舊城升級改造遲緩，市區和清新縣城來往頻繁，所有車輛主要由北江大橋或者鳳城大橋進入清新，造成該路段交通擁堵，于是清遠大橋承擔了主要的交通功能，北江三路、人民三路及四路承擔了一部分分流功能，新城西片區的地位日益凸顯。

　　擺脫地域限制，南拓須先“向西”

　　從現在的眼光看，新城西片區位于廣清大道和廣清高速之間，兩條道路是清遠到達珠三角通道，客流不小，物流方便，而且和市區原本連接成一片，但為何原本早在20年前完成的城西片區規劃卻遠遠落后于東城及洲心片區？除了城市本身市政建設外，這和清遠城市需求與定位有密切關系。

　　1993年版清遠城市總體規劃這樣對城市定性：“珠江三角洲的北面門戶；全市的政治、經濟、文化中心；工業以輕工業加工為主，工、貿、旅相結合的生態環境良好的現代化園林濱江城市。”2000年前后提出廣州后花園概念，在隨后的2004年版總規中仍舊沿用這一方向：“珠江三角洲后花園，以輕加工工業和旅游服務業為支柱產業的濱江山水園林城市。”

　　清遠市建設用地規劃科副科長張國堅分析，早期規劃視野主要集中于城市內部規劃，和珠三角尤其是廣州通盤考慮并不足，而且清遠周邊的交通骨架沒有搭起來，早期外圍只有京廣高速，廣清高速是21世紀前后才建好的，當時清遠作為粵北寒極，向廣州融合的條件并未成熟，因此城市規劃更多考慮的是城市內部規劃，向西動力并不足。

　　然而隨著清遠城市發展，外部環境發生了巨大變化，清遠擺脫城市空間限制的需求越來越大，向西拓展的動力越來越強烈。清遠市城鄉規劃局一負責人對此有深刻分析。

　　首先，江北的舊城區人口已經密集，但基礎設施配套無法滿足需求，舊城更新和改造面臨較大的拆遷等壓力，而江南的新城區和高新技術產業開發區的開發骨架拉得過大，存在著大量已征的未建用地和閑置空地，影響了城市空間拓展。

　　其二，作為一個以休閑、宜居、旅游為主的城市，應體現更多的對外服務功能，但近年來市區建設了大量的居住用地，缺少高檔商業及旅游服務設施的建設。

　　第三，從城市交通來說，向南，廣清高速公路和廣清大道是清遠與廣州及珠三角的區域交通要道，在2009年底開通的武廣高鐵清遠站目前還未能發揮其有效的客運作用；往東，通過清遠大道、清佛公路聯系東面的佛岡和源潭等地；往北，通過107國道與清新縣城聯系。很明顯，清遠缺乏其他高等級干道與清遠南部地區和廣州的北部地區進行聯系。

　　開發較晚的新城西片區，向南連接橫荷、高新技術開發區，一直未被開發的空間資源和空置的土地資源正好為其發展提供了有利條件；而南拓發展橫荷片區，與市中心最近的新城西片區必須得到充分發展。

　　西進：2008年迎來轉折點

　　“西進”大踏步前進，這一切在2008年迎來了轉折點。這一轉折有賴于2008年底出臺的《珠三角地區改革發展規劃綱要（2008-2020）》，規劃首次把清遠南部地區納入珠三角規劃范圍，并明確提出一些有利于清遠的條件：珠三角軌道交通網絡延伸至清遠市；廣佛同城化成為區域一體化的示范，清遠市將成為接受廣佛都市圈輻射的首要地區；并首次提出了“環珠三角區”，賦予珠三角輻射帶動廣東東西北地區和周邊地區的重大使命。

　　也許是先知先覺，在當年的3月中旬公布的《2008年清城區政府工作報告》中，清遠首次明確提出“西進”戰略，西進區域包括舊城及小市以西片區，并要求高起點、高標準地實施連片規劃、連片改造，加快改善城西“一河兩岸”面貌，明確要求完善城西道路網絡。當年發布的清城區“十一五”規劃把這一戰略與“東拓”提到同等重要地位。

　　到2009年3月公布的《清城區政府工作報告》，進一步明確了將在城西大道、107國道、人民路兩旁和武廣客運專線清遠新站廣場周邊等重點區域，科學布局，合理規劃一批上規模、上檔次的商貿物流項目，其中主要重點項目就在新城西片區的人民三路和人民四路兩旁：包括五洲商業城（即現在的義烏商貿城）、農副產品批發市場、中南汽貿城等商貿物流項目建設，帶活帶旺商貿物流業發展。同時結合“西進”戰略在該區域大力支持房地產企業發展上規模、上檔次的商住小區，著力打造一批精品樓盤，提升城市品位。

　　隨后的4月1日，清遠市政府出臺“十個一批”重點工程，將新城西片區帶入了大開發階段。其中涉及到的該片區工程主要有：啟動一批拓展新城的工程，分四個片區，包括東城片區、洲心片區、城西片區、城南片區（人民路至清遠大道部分）；啟動一批城市交通主要干道等基礎設施，拉開城市發展空間，新城西片區道路建設富強路、連江西路在列；同時建設一批大型商場，也就是已經建成的義烏商貿城、美吉特華南裝飾城、富榮農副產品批發市場等。

　　新城西片區的開發，在2009年再次迎來了更大的機遇：當年11月廣東省委省政府給清遠提出了新的三大定位“大廣州衛星城市、環珠三角高端產業成長新區、華南宜居名城”，在此刺激下，去年6月初《清遠市主體功能區規劃（2010—2020年）》出臺，提出“對接大廣佛，融入珠三角、廣清同城化”區域一體化發展戰略，并在隨后出臺的《清遠市城市總體規劃（2010—2020）》將清遠城市性質調整為“廣佛清地區次中心城市、環珠三角高端產業成長新區、華南休閑宜居名城”。對接廣佛、向南拓展勢在必行，而向西成為南拓首站。

　　隨后清城區出臺的“十二五”規劃，將“西進”戰略中的新城西片區商貿物流帶，要力爭用3到4年的時間，塑造成為面向珠三角、輻射粵北地區的商貿物流帶。

　　遲來的大發展：新城西自成一體

　　大規劃直接帶來的是大規模土地出讓，近兩年來，新城西片區以及人民三路和人民四路以南部分，成為清遠主要的供地區域。截至3月9日，該片區總出讓面積34.51萬平方米，占總成交面積的45%。而去年這兩個月成交土地幾乎全部在此區域。

　　城市建設也從2008年8月起首個商住項目碧水康橋的面市而進入了大開發階段，基礎設施建設進度超過東城和洲心片區；商業開發方面，與單純以住宅開發為主的東城和洲心片區不同的是，洲心片區相繼有商貿、住宅區等不同類型超大項目面市，儼然自成一體，形成一個獨立城市新區。

　　道路建設

　　富強路和連江西路 連接新城西和市中心

　　2008年啟動的一批新城西片區拓展道路中，連江西路和富強路（洲心段）全部完成后，將與現有的連江路對接，貫通北江路與人民路，成為新城區向西拓展的交通大動脈，自此新城西片區和市中心連接成一片。兩者總投資9億元人民幣。

　　連江西路長1977米，寬45米，雙向6車道，東西走向，建成后直接和市中心主干道連江路連接，可直接通達小市橋南、贏之城。目前該工程已經完成西段工程，還有一小部分正在進行征地拆遷工作。

　　富強路（洲心段）長1909米，寬60米，均為雙向6車道，南北走向，為新城西片區中軸，商住項目沿線依次建設，并承擔起打通人民三路和連江西路、北江三路的任務。首期已經完工，二期也在進行征地拆遷工作。

　　此外，該片區的道路骨架南北走向連接人民三路和連江西路、北江三路的還有國泰路，按照規劃進度要求預計年底爭取達到開工條件；連接鳳鳴路、廣清大道到城西大道的鳳鳴西路也將爭取在年底開工。

　　商貿

　　衣食住行購物規劃齊全

　　2009年元旦，該片區人民三路首個商業項目義烏商貿城發售，9月開業，兩年來這個總占地面積19萬余平方米，總建筑面積占16萬平方米的小商品批發市場，為該區域引來大量人流，反過來加速了該區域的發展。

　　人民四路和城西大道交界處，大量汽車4S店已經開始營業，其中中汽南方國際汽車城該項目是由深圳市中汽南方投資集團有限公司投資興建，總投資1.1億元人民幣，將以汽車銷售相關產業和遞延產業為發展方向，以汽車銷售全程服務為核心功能，目前已經營業。據相關人士透露，遠期規劃還將建有名車、跑車展廳等。

　　人民四路北面美吉特華南裝飾城將建成32萬平方米的建材城，其南面還將興建一個工業博覽城；附近將建成富榮農副產品批發市場；未來將在義烏商貿城北面規劃建成一座總建筑面積達18萬平方米的商業購物中心臥龍廣場等。

　　商住項目

　　大盤云集，綜合體開發

　　該片區房地產項目開發2008年起步，和該西片區大開發節點幾乎一致，最早的是碧水康橋。整體看該區域作為一個獨立成型的開發區域，大盤云集，以城市綜合體開發為最醒目的特征。

　　最矚目的當屬臥龍五洲世紀城，總規劃建筑面積160萬平方米，包含住宅、商業購物廣場、幼兒園等，其中僅住宅就規劃有67棟樓；翔隆五色城邦一起開發建筑面積就達50余萬平方米，遠期規劃占地面積達800畝；杰暉地產將開發總建筑面積約67萬平方米的“幸福家園”商住小區，總戶數達2144戶。此外，還有金世紀地產、恒福地產等均在此有地塊及項目。

　　清遠市建設用地規劃科副科長張國堅：

　　新城西片區 將建一座小學

　　《清遠城市總體規劃（2010—2020）》已經出臺，不過目前只是一個基本架構，確立了方向，每個片區的詳細控制性規劃現在還在組織編制，因為現在控規編制跟以往單片地塊不同，是一個整體性的控規，編制難度較大，或要等到明年才能出臺。新城西片區的部分控規也還在編制中，當然從全局考慮，該片區還要增加一些功能配套，如小學。