商業地產獲利必備十大要素

  “專業批發市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業批發市場風起云涌，而專業批發市場成功繁榮發展又何其艱難！為了幫助支持全國專業批發市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業市場研究所聯合義烏最強勢的專業批發市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續推出“專業批發市場策劃”系列專題，對專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內容，期望通過商成專業市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業批發市場策劃系統內容。
   商興成公司是專業致力于專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的綜合性投資管理機構。
    希望我們的努力，能有助于全國專業批發市場投資舉辦者以及專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發策劃機構。
　　商興成公司是專業致力于專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的綜合性 投資管理機構，為客戶提供優質而專業的服務：
  項目定位 顧問咨詢 招商銷售 運營管理
  建筑策劃 規劃編制 全程代理 投融資金
  可研報告 市場研究 高層論壇 人員培訓

經過與商業地產一段時間的接觸，以及閱讀了部分相關的報刊雜志報道以后，發現今天的商業地產開發或多或少都存在著這樣或那樣的問題，制約著這片市場的發展成熟。針對于此，在這里提幾點簡單粗淺的認識，相信各商業項目在實際開發運作中，會發現更多更關鍵的要素，這里的十點，僅供拋磚引玉罷。

一、地塊素質要過硬

相比較住宅地產，商業地產的開發對地塊條件的要求無疑是更高的，這幾乎成為商業地產開發成敗的前提性因素，所以在選擇地塊的時候有必要引起充分的重視。

比如土地：位置一定要好，最好是在傳統商業區域或靠近交通要道。因為在人們長期的消費習慣沉淀下，已經形成了一定的消費思維定式，某塊地方就是做什么的或不是做什么的，在人們心里有時候已經有了根深蒂固的認識，與其改變這種認識，另外開辟一塊處女地重新引導人們接受，當然不如就近在傳統商業區域開發，能夠收到立竿見影的效果。再比如區域消費能力：周邊地區要有足夠的消費群體以及購買能力。對此，國外的商業開發已經形成了一套相應的體系，區域內人口達到多少、人均可支配收入超過多少才能開一個多大規模、什么檔次的商業消費中心都有明確的參比規律，當這些基礎的條件都不能滿足時，項目的開發無疑是有很大風險的。又比如交通：要求一定要流暢、方便，要有盡可能多的交通工具存在。對于中國農村有句話說：要想富，先修路；對于商業項目，同樣可以說：要想旺，道路暢；這是不言自明的道理。

此外，我們知道，一般大型連鎖店在選址時都有嚴格的要求，比如店址與市中心的距離、市場需求趨勢、周邊人口密度、客流車流、停車設施、交通條件、建筑狀況、使用年限、規劃限制、周邊店鋪數量、規模等等，只有這些基本條件符合了他們的要求，他們才會考慮是否進駐的問題，可見，項目地塊的質素高低徹徹底底影響著以后的招商及存活問題。

二、確定項目財務分析與目標

商業項目在開發伊始，就應該根據開發商自身的實力確立相應的財務目標。包括根據開發商能承受資金壓力的大小確立商鋪租售的比例、租售的時機以及資金回籠的速度等，以保證開發商獲取利潤的最大化。對于大型商業項目，商鋪租售的比例和租售的時機把握不當都將會在很大程度上影響商業整體的運營能力，實際的贏利能力，甚至導致整個項目的運營失敗，所以說，一個合理的財務目標是持久運營大型商業項目的基礎性因素。