看潛力不看收益 商鋪投資市區郊區大不同

    又是一年“金九銀十”來臨，成都房地產市場顯現出冷熱不均的分化態勢。一邊是住宅項目集體降價，依靠低價策略誘惑購房者；一邊是商業地產應市加推。住宅市場觀望情緒正濃，商業地產市場卻銷售火爆。冷熱不均，顯而易見。

但正如CRC商業地產投資顧問聯盟專家所言，市場再火，也要理性。產品再誘惑，也要看清潛藏的風險。在這個“亂市”，在這個幾乎脫離了住宅市場占據主導地位的時代，即便商業地產逐步上位，對于投資，仍要保持謹慎之心。

追求平穩高收益 投資主城區

據不完全統計，2011年1—8月，財富123會員在中心城區的商鋪成交額主要集中在400—800萬元/套之間，占到中心城區成交量的近六成，300萬元左右的投資總價占不足三成的比重。財富123會員在主城區投資的商鋪達到了到40余間，成交均價卻高達500多萬元，投資門檻已經提高到300萬元。這樣的數據，已經完全超出了2010年。但必須看到的是，在這一連串數字之間，卻隱藏著諸多風險和投資誤區。財富123聯盟資深投資會員吳先生表示，“雖然說主城區的商鋪價格要高得多，但地段價值在那兒擺起的，我就算轉手賣了也能掙錢。”另一名投資會員張先生則表示，“選擇主城區的商鋪，主要是想快速收回投資成本，掙個塊錢。”

對于財富123投資會員的看法，CRC商業地產投資顧問聯盟專家卻表示否定，且給出了相反的看法。CRC聯盟專家認為，對于主城區的商鋪來說，其區位價值和口岸相對新興區域，確實要優質得多。但正因為如此，大多數的項目所在的區域價值都相對發展到一定飽和的階段，其價格也相對維持到一個頂端的水平。因此，發展空間就被大大壓縮，升值潛力反而被壓縮殆盡。因此，對于投資者所認為的，投資主城區掙快錢的說法，是不符合實際情況的。相反，因為項目品質和地段價值都相對優質，其租金收益也更高，故更適合追求長期的高收益投資需求。

看潛力不看收益 投資近郊

隨著市場的“高燒”不退，商鋪的價格更是一漲再漲，門檻的抬升，雖然對部分大額投資者以及企業投資會員影響不大，但中小投資者卻被掃地出門。而這一部分資金則流向了近郊甚至遠郊，這一片尚處于發展階段的新興區域。

據統計，近段時間以來，以新都、龍泉、溫江、華陽等為首的近郊不斷有項目推出商鋪，一時間它們也成為商鋪投資熱點區域。此外，投資產品也逐步豐富起來，除了社區商業，像城市綜合體、專業市場、商業風情街等形態層出不窮。

CRC商業地產投資顧問聯盟專家認為，近郊商業是近一年來興起的另一個投資熱點。在主城區價高量少，投資門檻提高的當下，近郊商業則引起豐富的選擇面，以及較低的投資門檻，包括未來巨大的發展空間吸納了眾多投資客。雖然，從短期來看，近郊商業的投資收益的基數較小，增長速度也較慢，但從長遠來看，一旦區域發展成熟，地段價值的提升必然會帶來收益的上漲。

邊緣系產品 投資風險大

在商業地產火速躥紅的這一、兩年間，游離于主流投資產品，商鋪、寫字樓之外的另一些隸屬于商業地產范疇的投資產品也沾上了大環境的光，逐漸走進投資者的視野。據CRC商業地產投資顧問聯盟監測，這些產品都被業界人士稱為邊緣系投資產品，它們迎來這樣的機遇無非得益于兩方面的原因，一是商業地產實現了飛躍式的發展，甚至在一段時間內出現了價高量少，但投資需求旺盛的狀況，一部分投資需求在求購主流商業地產投資產品無門之后，進而轉向邊緣系產品。另外一個原因則是在商業地產大環境的利好之下，投資者的投資需求也開始多樣化。例如商務公寓、專業市場、農貿市場、LOFT、酒店式公寓等多種形態都屬于邊緣系投資產品。

據CRC商業地產投資顧問聯盟監測，在這一系列的邊緣系產品中，專業市場、商務公寓、LOFT甚至農貿市場都深受投資者的青睞，在財富123聯盟中表現得尤為突出。整個1—8月間，財富123聯盟約20余名投資會員入手商務公寓，共計50余套。其中，繽紛·新天地、索爾龍舟、神仙樹3號等主推商務公寓的項目成為投資熱點。同時，財富123聯盟投資者還對LOFT產品持樂觀態度，資深投資會員嚴靜女士更是一口氣分別在繽紛·新天地、保利中心以及花樣年美年廣場投資了三套LOFT產品。

相較于上述兩種邊緣系產品，農貿市場的走紅則讓業界人士略感以外。據CRC商業地產投資顧問聯盟監測，自從2009年沙西農貿市場問世以來，包括東城小居以及位于龍潭寺的富潤生活廣場等項目紛紛推出農貿市場攤位或鋪位，并且贏得了不少投資者的青睞。

雖然從市場面上來看，邊緣系產品開始走俏，但CRC商業地產投資顧問聯盟專家卻給出了自己的意見。他們認為，邊緣系投資產品投資門檻低的優勢是誘因之一，但投資者必須看到其背后的風險。其中，酒店式公寓和農貿市場的風險最大。這兩者有一個共同特點，投資門檻低，看似收益穩定，其風險之處在于后期的運營和管理。

CRC商業地產投資顧問聯盟專家建議，邊緣系產品是一個機遇，但更應當保持謹慎，切忌因為貪便宜而忽略了對項目整體、區域以及開發商甚至后期運營方實力的考量。