倒計(jì)時(shí) 去秋交會(huì)上淘鋪?zhàn)?/h1>

    在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控背景下，開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。萬(wàn)科、中海、保利、遠(yuǎn)洋、龍湖等以住宅開(kāi)發(fā)為主的一線(xiàn)房地產(chǎn)巨頭，均成立了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心，大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在本屆秋交會(huì)上，不僅有華潤(rùn)萬(wàn)象城、金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中糧大悅城、復(fù)城國(guó)際、陽(yáng)光100米婭中心等多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目在此展示，而且有家居直銷(xiāo)城、汽配用品城等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)參展。

據(jù)成都市房管局消息顯示，本屆秋交會(huì)上將有40多個(gè)商業(yè)物業(yè)集中亮相，其中2號(hào)展館是商業(yè)地產(chǎn)館，將是商業(yè)物業(yè)集中展示區(qū)。此次商業(yè)地產(chǎn)館的規(guī)模為歷屆房交會(huì)最為盛大的一次。

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秋交會(huì)探營(yíng)

商業(yè)地產(chǎn)館是亮點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)可以說(shuō)是2011年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)，在本次秋季房交會(huì)上，設(shè)在2號(hào)館的“商業(yè)地產(chǎn)館”將給老百姓帶來(lái)更多的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。藍(lán)光嘉寶商業(yè)副總邵家楨告訴記者，在房交會(huì)上選擇商業(yè)綜合體，如果沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)投資的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，最好選擇品牌知名房企的產(chǎn)品。作為知名地產(chǎn)企業(yè)，在商家資源、商業(yè)營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)上都有深厚的積累。據(jù)了解，除開(kāi)2號(hào)館作為商業(yè)地產(chǎn)集中亮相外，例如品牌館的保利地產(chǎn)[9.13 0.33% 股吧 研報(bào)]，旗下的保利中心，保利貝森公館、保利198、保利心語(yǔ)等項(xiàng)目，都涵蓋不同業(yè)態(tài)的商業(yè)產(chǎn)品。

目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)較長(zhǎng)的投資回報(bào)周期，較低的租金收益率，巨額的財(cái)務(wù)成本壓力，再加上毫無(wú)松動(dòng)跡象的整體信貸環(huán)境，對(duì)眾多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一次嚴(yán)峻的考驗(yàn)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將不可避免，在此情況下，能夠自持一部分物業(yè)意味著開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力相對(duì)不錯(cuò)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，因此租售并舉的項(xiàng)目可以考慮優(yōu)先選擇。

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住宅轉(zhuǎn)商業(yè)

少量物業(yè)自己持有

商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有一個(gè)規(guī)則，商業(yè)地產(chǎn)不可以分層或分單位出售，必須堅(jiān)持只租不售，否則投資回報(bào)肯定會(huì)低到不能再低。商業(yè)地產(chǎn)大腕萬(wàn)達(dá)早在2007年就已經(jīng)宣稱(chēng)“萬(wàn)達(dá)第三代商鋪主要是持有，以后項(xiàng)目也不會(huì)再銷(xiāo)售”。隨著對(duì)商業(yè)零售風(fēng)險(xiǎn)日益清晰的認(rèn)識(shí)，以及自身資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的加強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作者開(kāi)始向商業(yè)自持的道路轉(zhuǎn)移，盡管這一過(guò)程的代價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)都可能在預(yù)料之外。

萬(wàn)達(dá)模式獲得了巨大的成功，也一度引來(lái)業(yè)界同行的效仿。然而萬(wàn)達(dá)模式對(duì)資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)實(shí)力等硬件的要求，導(dǎo)致這種模式好雖好，卻不是誰(shuí)都可以克隆。今年，嚴(yán)厲的樓市調(diào)控背景，導(dǎo)致不少住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)開(kāi)發(fā)求生存求發(fā)展，盡管都知道應(yīng)該自持物業(yè)，但實(shí)際上即使是已經(jīng)啟動(dòng)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，所持有的物業(yè)，也僅占總開(kāi)發(fā)量的極少部分，賣(mài)房子仍然是嚴(yán)厲調(diào)控下開(kāi)發(fā)商生存的主要方式。

上海同策咨詢(xún)顧問(wèn)有限公司此前就商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行過(guò)專(zhuān)題研究，發(fā)現(xiàn)除了萬(wàn)科等少數(shù)地產(chǎn)商明確表示會(huì)持有商業(yè)地產(chǎn)外，多數(shù)住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)更多是為了銷(xiāo)售。根據(jù)該公司的調(diào)查，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商考慮的仍然是出售商業(yè)物業(yè)獲利，而不是長(zhǎng)期持有。

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買(mǎi)租售并舉項(xiàng)目

投資有保障

相關(guān)分析指出，“租售并舉”能有效降低回款周期過(guò)長(zhǎng)帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)悉，一線(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)后，不少能自持部分物業(yè)，實(shí)現(xiàn)“租售并舉”。據(jù)悉，保利地產(chǎn)宣稱(chēng)，公司將一直堅(jiān)持“租售并舉”，保利旗下的商業(yè)項(xiàng)目分兩種類(lèi)型，一種用于銷(xiāo)售快速回款，另一種則是自行持有；花樣年地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目大多屬于城市綜合體，目前自己持有商業(yè)的比例約10%-30%；截至6月30日，中海地產(chǎn)持有的投資型物業(yè)金額為146.71億元港幣，是可供銷(xiāo)售的庫(kù)存物業(yè)價(jià)值的16.61%。

資深商業(yè)地產(chǎn)投資專(zhuān)家張家大認(rèn)為，就商業(yè)地產(chǎn)本身來(lái)說(shuō)，商業(yè)才是核心，沒(méi)有商業(yè)就沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)，好的業(yè)態(tài)規(guī)劃能夠帶來(lái)好的現(xiàn)金流、人流、貨物流，能帶來(lái)穩(wěn)定的收益，投資才能掙錢(qián)。若該區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)都不掙錢(qián)了，那你投資的商業(yè)地產(chǎn)又怎么能掙到錢(qián)呢？開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)，就會(huì)在業(yè)態(tài)規(guī)劃上投入，這些投入是全銷(xiāo)售項(xiàng)目無(wú)法擁有的。萬(wàn)科、保利、花樣年、中海等開(kāi)發(fā)商的商業(yè)均有一定比例自持物業(yè)，無(wú)疑對(duì)后期的投資收益是一種保障，這一類(lèi)型的商業(yè)就可以在投資中優(yōu)先考慮。

華西都市報(bào)記者費(fèi)曉玲