領頭羊試水商業地產 沈陽綜合體大戰升級

　  國內“住轉商”成趨勢，萬科、中海加入商業地產市場競爭

　　2011年，房地產行業最為熱門的詞匯除了“調控”，就是商業地產。

　　在國家宏觀調控的背景下，以萬科為首的國內一線品牌開發商先后表示將涉足商業地產領域。而這些大腕們似乎對二線城市頗為關注。9月，中海與萬科在沈陽似乎已率先展開行動，他們將目光盯向了沈陽的商業項目。

　　風云再起

　　大腕在沈開發新戰場

　　9月，中海寰宇天下80萬平方米的商業項目亮相。除商務公寓產品外，還有甲級寫字樓中海廣場、購物中心環宇城。值得一提的是，寫字樓、購物中心部分將由中海自己持有。

　　而今年下半年，萬科新項目明天廣場的規劃中，除北區的住宅產品與部分商業外，南區被規劃為商業區，包含了公寓與寫字樓兩種產品。

　　兩家行業領頭羊房企在沈陽的行動，似乎都表明了自己“住轉商”或“住商并行”的意圖。而據中海地產相關人士透露，今年，中海已成立專門負責商業地產的部門，并已進入沈陽、珠海、南京、天津等多個城市操作商業項目。而萬科的首個商業項目也早已啟動。

　　競爭加劇

　　沈陽綜合體已經扎堆

　　“房企選擇沈陽這樣的二線城市，一方面因為一線城市的商業地產相對飽和并且開發成本高，而在二線城市試水，可以住商并行，降低風險，即使有損失也是可控的。”精誠集團精圖企劃策劃總監李昂分析說，“而在沈陽開發商業地產也將面臨一個問題：綜合體扎堆上市。”

　　不難發現，萬科與中海在沈陽的行動更趨向于“住商并行”，業內稱之為“住宅保底，商業突破”，其寫字樓、公寓產品均與住宅項目一起開發，因而也可視為綜合體項目。

　　而在沈陽，據李昂介紹，正在開發建設的綜合體項目至少有30~40家。僅金廊沿線就有華潤中心、市府恒隆廣場、裕景中心、佳兆業中心、新華天璽等多個大體量的城市綜合體項目。而在鐵西、大東以及渾南的新興商圈內，也有龍之夢、萬達等商業地產領域的大腕。

　　加上在沈陽試水“住轉商”的萬科、中海，綜合體在沈陽已是多點開花。而在開發綜合體的大軍中，顯然也不乏資金實力強、運營經驗豐富的商業地產領域大腕，中海、萬科要分一杯羹顯然不易。

　　出路何在

　　精準定位服務上用心

　　“商業地產不是簡單的住宅+商業，后期運營更需要經驗和資金支持。”香港聯祥市場總監何祥俊認為，“商業地產涉及的問題更多，也更具專業性。”

　　而作為商業地產領域的新兵，“住轉商”的萬科、中海既有優勢又有劣勢。“這些大品牌的基礎好，資金實力強，抗風險性好，綜合體項目多以住宅小區為中心，客戶基礎好。”李昂分析，“而其劣勢則在于項目多在非城市中心主流地段，商業運營的成本較大。”

　　“城市中心的綜合體要在高端性上下功夫，而由住宅轉商的開發商可在社區服務上精心定位，在運營品牌上與中心的綜合體進行區分。”李昂表示。未來這些大腕究竟誰能笑傲江湖？我們拭目以待。

　　本報記者 劉軼南

　　商鋪投資：

　　啥樣的更有潛力？

　　地下商鋪、臨街門市、大商業外鋪、社區底商……

　　今年以來，各種各樣的商鋪類型呈現在投資者眼前，而隨著地理位置、商鋪類型、門檻高低的不同使投資方式也日趨多樣化，那么投資者該如何選擇適合自己的商鋪呢？

　　中心地段

　　有機會就存在風險

　　地段、地段、還是地段，這個房地產的取勝法則用在商業地產上也一點不為過。縱觀市場中街名滿天下、中街九龍港、中街新地、太原街新天地、沈陽國際汽車城、北一路萬達廣場、千姿匯等各種琳瑯滿目的投資商品，這些商鋪的地段都坐落在中街、太原街、鐵西等中心地段，產品以地下商鋪、臨街門市、下沉式商業為主，面積不等，但單價都在1萬元以上。

　　點評：沈陽市房地產研究所研究員周世昌表示：“今年以來隨著沈商業地產的增加，各種新增的商鋪量也越來越多，且大部分都處于已成熟的商圈中，提升了商鋪的使用價值和投資價值，因此受到青睞。”

　　據了解，要想在這幾個地段投資，選擇一個中等面積的鋪位，投資者手頭的閑錢一般都在60萬元左右，有的甚至上百萬元。周教授談到，商鋪投資的訣竅之一就是“看客買鋪”。哪里的消費能力高，哪里的商鋪投資就越有價值。

　　沈陽建筑大學房地產研究所副所長劉寧博士提醒道，有機會就存在風險。商業街的旺鋪優越在于其商業氛圍、穩定的客流量，決定了該類商鋪的運營收益水平較高。不過，商業街商鋪的投資回報率高，其風險也會相應增加。

　　非中心地段

　　要對項目本身做考量

　　隨著城市中心土地面積的不斷縮減和郊區社區的不斷開拓，郊區化發展的趨勢已經成為一種必然。

　　“受歷史發展格局的影響，人們習慣于在傳統的市中心建商業地產，但實際上，目前中心市區的大型商業地產項目已經漸趨飽和，而市郊還有著很大的開發空間。因為有市場就有需求，有需求就有動力。”沈陽豐澤房屋開發有限責任公司總經理耿輝談道。

　　道義榮信財富廣場、陶樂新天地、華強城、億豐東北五金建材品牌中心、1克拉生活廣場、順豐新未來、保利溪湖林語等，在開發的這些項目中，主要以專業市場商鋪、社區底商為主，商鋪面積不等，投資總價至少在40萬元上下。

　　點評：“沈陽目前的商業地產主要集合在市區，非傳統商圈相對薄弱，新發展起來的大型居住區是商業地產發展的新空間，是未來發展的趨勢。”沈陽市房地產研究所周世昌教授表示。

　　劉寧提醒廣大的投資者，尤其是地段不是在成熟商圈的商業地產項目，單槍匹馬本身就是一種風險。

　　汪輝工作室總經理汪輝說，投資者在投資時要對項目本身做考量，第一是地段，第二是價位，最后要看這個城市的發展預期。

　　本報記者 楊孟渝

　　數據很單純，

　　沈陽挺熱乎

　　國家統計局公布8月份全國70個大中型城市住宅銷售價格指數，遼寧的二線城市錦州丹東首次出現降價，沈陽住宅同比漲幅為6.4%。

　　對于這個數據的背后隱喻，我想是這樣的：相對于日漸擁擠的沈陽城市中心區域，二環外已經成為沈陽新房供應的主力戰場，不限購的二環外也呈現外地購房客涌入購買，業內人士就此指出，“6.4%的增幅應該是二環外的貢獻較大，另外，沈陽房價本來就不高”。

　　至于丹東，雖地處三線，但因依山傍水的難得且寶貴的自然資源，房價早于2005年就已啟動，比其他三線城市早3年；而且這幾年漲勢一直迅猛，在限購風聲和政府主動壓制的情況下，出現回落，也是正常的反應。

　　而另有消息說，近期沈陽的房價漲幅全國最高。在這個大家都在回避“漲幅最高”的時候，沈陽“突出表現”，令人擔憂。事實上，剝離這個“最高”的外衣，我們會發現另一個秘密：在這些年里，曾一度被認為經濟發展較緩的沈陽，經過十余年的產業調整之后，經濟結構越來越趨于合理，單一的工業城市印象越來越被人們淡忘，一個充滿活力的沈陽已經得到國人的認同；與此同時，十年來沈陽的城市格局也在發生著深刻的變化，區域性中心城市的功能得到了進一步的加強，商業、科技產業、金融服務業越來越受到重視，進而成為沈陽城最活躍的幾個產業元素。從這個意義上說，“沈陽住宅同比漲幅為6.4%”這一數據佐證了這樣一個道理，那就是沈陽的城市聚合力越來越大了，對周邊人群的吸納和輻射能力也越來越強了。

　　“沈陽的抗打擊能力，遠在遼寧其他三線城市之上。”資深財經評論人劉長杰認為，這不僅體現在房價的走勢上，也體現在城市整體經濟長久平穩運行的過程中。

　　城市經濟仍將繼續大步前進，這是大勢所趨。至于其他依附于城市經濟這一大勢上的產業，比如房地產市場，那就是“健康+穩定”或“穩定+健康”（別嫌這個組合使用的頻率太高），更直白更東北的說法是“沈陽的房地產市場，還是挺熱乎的”。