金融海嘯引消費疲軟 莞商鋪售價最高下調50%

       許是帶動效應。這段時間以來，東莞住宅銷售市場持續看好，沉寂已久的商業地產也一度經歷“小陽春”。對此，有觀點認為，不排除與住宅地產所激發的消費信心有關聯。
      但一場金融危機引發的消費疲軟市場，也不可避免地帶來商業項目租售價格的大幅度下調。還有，商業地產所遭遇的資金鏈難題也并不是信托資金出臺能夠完全解決的。
      商業項目售租價齊降
      “目前我們項目還沒有動工，我們在考慮是否要做一個大型的商業廣場”。2月23日，坐落于西平地塊的一直未動工的項目開發商如此對記者表示。
      伴隨著這段時間住宅銷售態勢的持續走好，景湖時代目前明顯加快了開發進程。光大地產營銷總監趙洪亮告訴記者，該項目落成后，將包含一個大型的購物廣場。僅一路之隔，四環路的另一端，中信商業廣場已經封頂。
      此外，伴隨著東莞會展中心與第一國際之間的豐泰廣場、東莞大道的臺商大廈、金盈大廈等項目進程的加快和落成，“今明兩年商業地產的供應量將會面臨比較大的銷售困境”。一直關注東莞商業地產發展的某業內人士如此告訴記者。但這并不意味著商業地產目前陷入困境。
      一如住宅地產的銷售態勢，商業地產這段時間也在經歷“小陽春”。“去年我們接待了50批客戶，大概只有5套的成交量，成交率還不到10%；這段時間每18批客戶中就有8套成交量，成交率近50%”，說起這段時間的成交情況，豐碩廣場的銷售員臉上掠過一絲欣慰。該銷售員告訴記者，這段時間以來，投資商業物業的投資客明顯增多，據她分析這是“股市變好解套了一部分資金”的緣故。
      盡管如此，依然沒辦法掩飾商業地產面臨的供求關系失衡的局面。作為房地產發展的風向標，很多時候，上海商業地產所面臨的問題，正是全國商業地產的縮影。相關數據顯示，今年1月，上海寫字樓供應量為19.17萬平方米，成交面積為9.17萬平方米，供需比為1：0.48，且連續第七個月供大于求（供需比一直保持在1：0.5左右）矛盾突出。
      這種情況同樣在東莞上演。中原地產提供的一份數據也顯示，去年新增寫字樓面積14.16萬平方米，成交面積7.32萬平方米，供求比重為1.93：1；去年商鋪成交面積為20.81萬平方米，與供應相比供求壓力突出。
      業內人士告訴記者，從需求方面來看，在全球經濟危機的影響下，一些企業迫于節約成本考慮，紛紛削減辦公用房預算，甚至向次級商務區或非核心寫字樓搬遷。
      供求關系的另外一方面，便是售價和租價的持續下滑。
      “去年某商業項目開盤價格為15000元/平方米，后來在市場急劇下滑的前提下，該項目價格下調為7500元/平方米，下調幅度為50%”。一不愿意透露姓名的某業內人士如此告訴記者，他表示，從去年去年來看，一手住宅價格的不斷下探，也直接影響了商業項目的價格體系，“商業項目售價下調幅度超過3成。”相關數據顯示，去年寫字樓全年成交均價為8102元/平方米，6月份以來價格持續快速下探。商鋪方面，去年成交均價為12550元/平方米，與前年相比下降了19.67%，中原地產營銷總監楊波認為，去年商鋪物業月度成交價格受個盤影響大，但從全年成交價格的走勢可以看到，商鋪價格一路往下行。
       從租價來看，“去年中心區域寫字樓價格下調10%~20%”業內人士如此表示。
       市場需求還將萎縮
       一場金融海嘯，寒風吹冷國內消費市場。
       繼去年全球第三大家居零售公司，英國翠豐集團旗下的百安居宣布在內地關閉4家門店，并將新店計劃放緩外，日前，百安居萬江門店將要撤出新華南mall·生活城的消息也塵埃落定。另外，根據媒體報道，進駐上�；春Ｂ�15年的日本伊勢丹百貨，也于去年結束營業并撤出上海；百佳超市在上海的旗艦店也宣布在去年底正式歇業；全球排名第二的便利零售品牌OK便利店在東莞的12家店鋪，也全部關店。
      中原地產商業總監王志輝表示，金融危機爆發后，許多商戶因不堪經營壓力，紛紛退租，有些甚至連押金都不要，淡出零售行業。
      盡管這段時間以來，商鋪銷售表現出可喜的一面，但業內人士告訴記者，從今明兩年來看，伴隨著存量商鋪和新增供應量，東莞商鋪銷售面臨較大挑戰，作為開發商，有可能會采用降價、售后包租等形式打開局面。從另外一方面來看，整個經濟基本面尚未完全恢復，因此，市場需求還將萎縮，部分高端零售物業開店計劃受阻。
      遭遇資金鏈難題
      這段時間，房地產進入十大振興規劃被媒體炒得沸沸揚揚。盡管這一說法并沒有得到國務院的正面回應，全國人大常委會原副委員長、中科院研究生院管理學院院長成思危甚至在事后表示“這是媒體的誤讀”，但此前根據某媒體報道的規劃內容中提到的，商業地產將獲得更大金融支持，這也從側面反應出：商業地產也同樣面臨著資金鏈短缺的難題。
      北大房地產金融研究中心主任馮科在博客中寫道，現在商業地產面臨最大的困難不是泡沫，而是缺乏金融支持。
      與住宅地產不同，住宅一般通過銷售回籠資金，再者，在銀行貸款方面，住宅可以提供15年、20年甚至更長時間的貸款周期。王志輝表示，在東莞，商業項目貸款5成，年限是10年，這一點驗證了馮科的觀點。馮科在其博客中表示，商業地產通常需要15~20年的周期來回收它的成本，商業地產的盈利主要不是靠銷售而是靠租賃。但國內銀行大量提供的是兩年以內的信貸，很少提供15年、20年的長期貸款。以長期運作和經營為主的商業地產開發商資金鏈難以得到滿足。
      全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任朱凌波接受媒體采訪時表示，尚不能做到對長線運作的商業地產項目進行有效監管和風險控制，是致使銀行鮮敢涉足商業地產領域的主要原因。因此，開發商不僅在資金壓力巨大的項目開發前期找不到貸款支持，即便是在項目的經營階段也找不到合適的金融產品。
      這一點與中國房地產職業經理人聯盟秘書長陳云峰的觀點不謀而合。他表示，商業地產本質上為金融產品，需要金融行業的強有力支撐，而今一場不期而遇的金融危機，正讓商業地產發展經歷挫折。
      商業地產在銀行貸款方面遭遇較大瓶頸，很多人想到了REITs的出臺。早前，某網絡的市場調查顯示，認為REITs出臺能解決商業地產融資瓶頸的人士為47%。
      對此，中原地產營銷總監楊波也表示，作為經營性資金，REITs的出臺為商業地產的發展帶來一個利好，她甚至認為“這可以在一定程度上促成商業地產項目的成交量”。
     也有不同的觀點，認為，即使REITs出臺，也不可能完全解決商業地產所有的資金問題，它對于持有大型商業物業的套現、大型連鎖擴張企業可能會立竿見影，但對于中小企業和開發類產品可能收效甚微。
      王志輝表示，從商業項目運作情況來看，大多數本土發展商都是以租賃為主，再者，大多數開發商不是單一開發商業項目，許多是與住宅一起開發，“資金鏈短缺是不容爭議的問題�！�
     小戶型寫字樓發展空間受限
     房貸新政的實施，引發消費者進入觀望潮，住宅銷售市場也因此長時間陷入銷售困境。疲軟的市況，讓一部分開發商深為憂慮，尤其是一些以小戶型為主打產品的開發商，為了尋找銷售突破點，在去年一度刮起小戶型變臉寫字樓的旋風。
      根據記者了解，去年，君悅2046、卡布斯廣場等樓盤都有修改規劃，變成寫字樓。這一現象因為“住改商”的松綁而帶來深刻影響。中原地產相關負責人表示，“住改商”的松綁對中小型寫字樓造成影響，大小寫字樓都面臨了尷尬處境。據他介紹，由于住宅做商業的情況一直隱性存在，很多小戶型寫字樓租金已經與住宅租金相當或者更低。這個政策出來后，以小戶型為主的寫字樓市場會更小。