服裝飲料巨頭也來搶灘商業地產？ 石家莊被看好

    日前，龍湖地產以30.54億元的價格中標上海虹橋商務區核心區一期05號地塊，標志著龍湖地產將正式涉足上海商業地產。

　　此前，保利、世茂、娃哈哈、雅戈爾等眾多住宅開發商已紛紛試水商業地產，招商、金地、富力等也高調宣布，未來將不斷擴大在商業地產領域的投入。萬科更是發布了包括購物中心“萬科廣場”、寫字樓“萬科大廈”、社區商業“萬科紅”三大商業產品，系統描述了其進軍商業地產的愿景。

　　既有政策調控的壓力，又有“價值洼地”的吸引，房地產商紛紛轉向商業地產，似乎成為水到渠成的事情。但當越來越多房地產商蜂擁般沖向商業地產領域時，對“過熱”的冷思考一樣順理成章。

　　投資趨熱

　　據中國商業地產聯盟發布的《2010-2011中國商業地產發展報告》顯示，2010年，商業營業用房和辦公樓開發投資完成額分別達到5598億元、1806億元，分別增長34.2%和31.2%；相應的銷售額分別達到5354億元、2149億元，分別增長46.3%和31.2%。

　　對此，北京房地產協會副秘書長陳志在接受《中國建設報中國住房》記者采訪時表示，“雖然目前的數據還并不能支撐中國商業地產投資過熱的結論，但商業地產投資確實正在趨于白熱化。”而業界對商業地產的概念還很模糊，把寫字樓，辦公樓等泛商業地產也納入其中，也導致了商業地產看起來熱度又增。

　　隨著住宅限購政策的不斷“擴容”，開發商對于商業地產的投資熱情更是與日俱增。以北京為例，今年上半年已經簽約的商業類地塊合計為21塊，提供的建筑面積為339萬平方米，總出讓金為174.38億元，不論是數量還是面積上都全面超過了住宅地塊。

　　各大房企布局商業地產，隨之而來的是投資額與銷售額的大幅增長。最新數據統計顯示，8月8日～14日北京商業營業用房簽約逾4萬平方米、環比翻番；辦公樓簽約近10萬平方米，環比上漲238.39%。

　　今年以來，北、上、廣、深4個一線城市及14個熱點城市二季度商業地價全線上漲，且幅度遠遠大于住宅地塊，而二三線城市也緊隨其后。

　　“事實上，現在商業地產在人口基數規模以上的中心城市都很熱，比如唐山、石家莊，最近也開始了商業地產的熱度開發。綜合全國的情況來看，成都、重慶、鄭州、武漢和其他的一些省會城市也都在關注商業地產了。”DTZ戴德梁行商業地產服務高級助理董事王玉珂告訴記者。

　　動機各異

　　進軍商業地產已經成為各大房企的“集體動作”，但似乎動機各異。

　　其中，花樣年集團對商業地產的態度相當堅決。“對于商業的未來發展我們非常看好，早在幾年前我們就做出判斷，21世紀第一個10年可以做住宅，第二個10年就會迎來商業地產的發展高潮。”花樣年集團副總裁馮輝明如是說道，“商業地產是一個房地產公司的未來，沒有商業地產將沒有未來。”

　　根據花樣年“城市綜合體+精品高檔住宅”雙核產品的業務發展模式，其在2006年設定的商業與住宅比例是7：3，目前已上升至5：5。在2011年上半年的銷售中，城市綜合體對花樣年的業績貢獻率已超過五成。

　　看好商業地產未來發展前景，確是一些公司調整投資方向的根本所在。王玉珂認為，房企對持有型商業物業帶來穩定回報的期望是導致房地產商轉向商業地產的直接原因：“通過租賃的收益而不是通過銷售收益來實現增長，而這樣增長相對比較穩定。”

　　除主動轉型外，還有一部分企業多少是出于被動。陳志表示：從現在的情形來看，房地產的調控帶來了住宅領域的限制性措施，影響到預期的收益，所以開發商改變產品的結構和盈利模式，轉戰商業地產，迫切尋找新的利潤增長點。陳志還同時指出：“另外，不排除部分開發企業某種程度上是利用商業地產做住宅地產的開發，這也是開發商投資商業地產的一大特點。”

　　能力存疑

　　在“2011中國商業地產峰會”上，中國房地產業協會副會長朱中一指出，“多數開發企業還缺少城市商業地產的人才，尤其是最近有些企業從事商業地產開發是被動的。”

　　而這種被動的調整帶來的問題就是，一些企業并沒有做好進軍商業地產的準備，或者根本不具備相應的能力。

　　中國社區商業工作委員會會長董利在接受《中國建設報？中國住房》記者采訪時表示：“比起住宅，商業地產具有更復雜、更專業的特點，是對房企綜合實力、商業模式打造的一種考驗。加之商業地產投資大，回報周期長，做好商業地產必須要有一套完整的產業鏈和戰略規劃。”

　　在董利看來，在北上廣深等大城市，從事商業地產開發的企業大多具有融資能力，包括境內和境外上市的大公司，他們有一批專業的團隊和把握市場模式和運作模式的團隊，而中小企業的資本條件還不足以抵御風險，在市場定位，業態規劃，招商管理方面缺乏成熟的經驗，所以不主張過多的中小企業盲目跟風，涉足商業地產。

　　除資本外，這種能力還表現在商業地產的人才匱乏方面。

　　“其實，現在做商業地產人才相當匱乏，包括我們自己的需求也是非常的大，但是市場上可以選擇的人確實不多。而新人的成長肯定跟不上商業地產發展的速度。”王玉柯深有體會。

　　“在商業地產服務領域里面，我們會碰到什么問題，目前都是未知數，但是我覺得第一個問題是行業本身還不夠成熟，有一定的風險。”朱中一如是說。

　　從行業高度來看，朱中一認為，國家對發展商業地產還沒有一個指導性的文件，這既為發展提供了探索的空間，但同時又帶來許多不確定性。這其中就包括，商業地產的融資、開發、招商、運營和物業管理難度比較大，再加上商業地產資金的需求量大，投資回報時間長，如果一個環節沒做好，企業就難以堅持下去。而城市的消費能力和承載能力也是重要的因素。