武漢漢正街商戶搬遷背后的利益較量

   有著近500年歷史的武漢漢正街小商品批發市場，即將走到歷史的終點。而位于武漢黃陂區盤龍城經濟開發區內的漢口北市場集群將成為漢正街商戶的“新家”。 

　　漢口北和漢正街的置換，兩者土地與商業價值均可實現“雙贏”。然而，連日來的調查發現，就在首批2532家漢正街商戶遷入漢口北市場的前夕，搬遷工作卻陷入膠著狀態。  

　　一方面，因竣工開業的市場較少，尚難形成較旺人氣，已在漢口北購置了新商鋪的漢正街商戶不愿提前入駐坐“冷板凳”。  

　　更重要的是，漢正街搬遷并非切斷當地商鋪租賃生意財源那么簡單，以至于在貨車禁行令下出現“雖然交警在漢正街進出口設立了執法點，但只要你愿意出錢，就能順利進出”的怪相。  

　　盤活兩塊地  

　　對于武漢來說，漢正街不僅僅是一條街，它更是一個歷史符號。1979年，漢正街借著改革開放的東風，率先在全國恢復小商品批發市場，鼓勵發展個體私營經濟，成為全國規模最大、交易量也最大的“天下第一街”。  

　　據第一太平戴維斯資料，漢正街批發市場橫跨漢口78條街，總占地面積約2.56平方公里，老街集市類型 的批發市場及新增加市場的總零售面積約240萬平方米，有批發商逾2.7萬名及大小不一的批發市場100個。  

　　然而，漢正街批發市場的產品多屬于服飾、鞋類、布料、手工品、日用家庭用品、副食品等勞動密集型產品，產品附加值不高，商戶主要依靠放量來獲取利潤增長，每年向武漢市上繳的利稅總額不足2億元，單位面積土地創造的效益還不如郊區一個工廠。  

　　“如果搬出來，漢正街騰挪出來的土地，坐擁兩江四岸，土地的商業價值可與對岸多個單價地王地塊誕生的積玉橋片區相媲美，未來將是豪宅、高檔寫字樓、地標性建筑的聚集地。”中國指數研究院華中分院研究副總監李國政表示。  

　　據漢正街所在的武漢市?口區規劃：用兩年左右時間將漢正街老舊的市場、居民樓全部拆掉，近年來新修的市場保留；接下來，組建漢正街商貿旅游區，4~5年內將修建數十棟百米高的地標級大樓，吸引中小企業總部入駐。  

　　“能承接漢正街是漢口北千載難逢的一次機會。”卓爾控股董事長閻志表示，其開發的批發市場項目最開始僅售4000元/平方米，不到3年時間已漲到目前的13000元/平方米，而且大部分漢正街商戶買走。  

　　閻志認為，漢正街商戶整體搬遷到漢口北，多年積累的客商關系并沒有破裂，而且還帶動了漢口北的人氣和土地資源的升值。“未來至少還有10倍的升值空間，”閻志透露，卓爾控股因此將留超過50%的商鋪只租不售。  

　　“誰”束縛了搬遷步伐？  

　　批發市場的核心競爭力在于交易成本低，而交易成本又主要體現在運輸與租金上。眾所周知，漢正街的兩個優勢早已不復存在——不斷的火災、交通極度擁堵，以及大量的私搭亂蓋，讓漢正街成為武漢市區一個事故多發之地。  

　　相比“新家”漢口北，周邊市場進出漢正街需耗時4個多小時，而到漢口北只需2小時。  

　　漢口北作為批發市場的競爭優勢顯然大大超過了漢正街，為何政府三令五申要加快漢正街搬遷卻仍遲遲搬不動、搬不快呢？  

　　閻志在對接漢正街商戶搬遷的過程中了解到，漢口北多數市場仍處在建設期，零星的商戶難以形成聚集效應，生意確實不如在漢正街好做。閻志坦言，“但這只是暫時的，預計在明年下半年，服裝、鞋帽和輕紡三大專業市場建齊后，可承接一萬個漢正街商戶，商業氛圍很快就旺起來了，預計3年后的年銷售額可超過漢正街，達到1000億元。”  

　　而據一位知情人士李軍透露，漢正街搬遷喊了多年也搬不動，更重要的原因是一些既得利益者對整體搬遷造成不小的阻力。  

　　“八九十年代，一般只需要10萬元就能買到一個鋪子，現在翻了10倍都不止，鋪主光收租一年就能凈得100多萬元。租鋪商戶搬出漢正街后，政府給予我們鋪主的補償都是一次性的現金或物業補償總有花完的一天，哪還像現在這樣有源源不斷的租金可賺？”李軍直言。