專業批發市場策劃系列專題：專業市場內鋪面對返租要慎之又慎

 專業批發市場策劃系列專題：
    編者按：  目前，中國專業批發市場風起云涌，而專業批發市場成功繁榮發展又何其艱難！為了幫助支持全國專業批發市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業市場研究所聯合義烏最強勢的專業批發市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續推出“專業批發市場策劃”系列專題，對專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內容，期望通過商成專業市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業批發市場策劃系統內容。
   商興成公司是專業致力于專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的綜合性投資管理機構。
    希望我們的努力，能有助于全國專業批發市場投資舉辦者以及專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發策劃機構。

   專業市場內鋪，絕對屬于非主流的投資品種，由于很多此類市場，如華強北電子市場，通常都是只租不售，所以不要說投資客，即便連專業的中介公司人員都很少關注。業內人士對于這種投資物業的分歧也前所未有的大，唯一的共同點是，大家都認為投資專業市場內鋪，成敗只在一念之間。

　　新市場入場像賭博

　　如何投資專業市場內鋪？如果選擇成熟的市場，價格已經漲起來，愿意接手的人就很少，可以說，價格就是它的玻璃天花板。但是如果投資新興市場呢，一旦興旺起來，簡直可以說是一本萬利，升值空間大，未來的租金回報率也會又高又穩，但是一旦做不起來，就像打水漂，租不出去也賣不出去，只能握在手里等待奇跡。“你說像不像賭博？”其中兩位嘉賓都曾這樣提問，感覺成敗都只是一念之間的事情。

　　到底是選擇新市場還是成熟市場？有人認為，“既然都像賭，要賭也要賭一手，畢竟成本低，回報高，雖然風險也高”，附加條件是，真的有筆資金可能五年之內實在用不到，才可以拿過來適當做些博弈；有人建議“穩中求財，新場慎入”，但是對于成熟的二手內鋪，也擔心“好的一定不會拿出來賣，并且掛出來賣的通常也是賣不掉的”。各種糾結可見一斑。

　　如果真的投資新興市場，便要做好長期持有的準備，如果預計未來通脹保持在5%左右，人民幣每年升值8%-10%的話，嘉賓認為物業價值能夠保持每年20%-30%的上漲速度便可以長期持有，至少基本保證了資金保值。但是即便市場后期經營得很成功，在最初的3-5年，也不要對租金回報有太多期望。通常這樣的內鋪，最初單價在1-2萬元之間，即便到后期成熟時，超過3萬元/平方米，市場接受度就會降低，升值的空間不會像街鋪那樣上不封頂。

　　產權一定要掌握在自己手上

　　深圳這樣的專業市場不少，其中一部分沒有產權，對于此類物業，建議是“敬而遠之”，即便銷售人員告訴你，未來通過“登記更名”便可以在市場上自由流通，但是嘉賓們依然覺得不要在高風險的投資產品上再增加新的風險，關鍵是一旦物業被宣告拆遷，由于沒有產權保護，賠償方面也會相當麻煩。

　　對于有產權的專業市場，建議首先去核實自己準備投資的內鋪所在位置。這看上去很荒謬，但是大型專業市場的內鋪都是打通使用，一些不太規范的市場，可能就是按圖索驥，在一層樓的平面圖中，圈下一塊就算是你買下了，但實際位置在哪里，有些業主持有很多年都不甚清楚。在內鋪投資過程中，也曾出現過幾個投資者突然有天發現他們買下的鋪是同一層的同一個位置，后來才知道，因為大家都看中了那里，開發商便把這個鋪多賣了幾次。

　　“每年10個點，返租3年，前3年由開發商代為供樓”，是很多人最后決定入場的臨門一腳，但是對于有這樣返租承諾的商鋪卻最好額外多一分小心，因為通常還會有一個小小的附加條件“3年后入伙”。新興市場的房產證通常會在售出后1-2年內出來，曾經有市場采用這種方式承諾給投資者，把每套商鋪的產權證明留在自己手中，作為二次套現的抵押品，如果后續經營出現問題，三年之后，投資者可能只得到了30%的回報，但是商鋪的產權卻寫滿糾紛和債務。更有甚者，是在最初購買商鋪簽署貸款協議時，有開發商會以“銀行評估價格沒有出來”為由，把“貸款金額”一欄留白，讓投資者簽署一堆空白的格式合同，這樣未來的風險會更大，連二次抵押都不用，也許你的購買，就已經成為開發商對物業“加按揭”的籌碼，超出部分的貸款則成為了開發商的滾動資金。最關鍵是，通過這種方式處理的開發商，通常資金鏈都非常緊張，一旦市場出現波動，所有的貸款都會落在你的頭上，數字可能會遠遠超出你的預期。

　　通常是當市場不好的時候，這種返租現象會增多，當市場很好的時候，這種現象會減少。當然，很多返租是安全的，買下之后產權自己存放，然后通過委托協議的方式，委托開發商代為運營管理，這也是很多大型市場為了保持對市場業態的統一規劃，而一直采用的模式。