專業批發市場策劃系列專題：買專業批發市場鋪小心“一沉百踩”

專業批發市場策劃系列專題：
    編者按：  目前，中國專業批發市場風起云涌，而專業批發市場成功繁榮發展又何其艱難！為了幫助支持全國專業批發市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業市場研究所聯合義烏最強勢的專業批發市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續推出“專業批發市場策劃”系列專題，對專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內容，期望通過商成專業市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業批發市場策劃系統內容。
   商興成公司是專業致力于專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的綜合性投資管理機構。
    希望我們的努力，能有助于全國專業批發市場投資舉辦者以及專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發策劃機構。

　　入手容易風險高

　　近半年里，記者身邊多了不少朋友在打聽城中幾十萬元/間的專業批發市場商鋪值不值得入手。從業內人士口中得知，入手專業市場鋪，除要對該專業市場全面評估分析，還需密切關注政府未來十年內對該行業、商圈的整體規劃。因為專業市場鋪不同于普通街鋪和社區鋪，街鋪和社區鋪所經營的業態無需顧及周邊商戶，而專業市場鋪的價值本身就是建立在行業商圈。如果行業商圈有變或面對轉型，由于專業批發市場鋪十分依賴整個商圈乃至全行業的商業氛圍，很可能會因為政府的某項規劃，或是商圈發展受困而趨于蕭條。

　　專業批發市場投資特色：

　　三五年做不旺 “一沉百踩”

　　目前有不少投資者關注專業市場鋪，主要是專業市場鋪面積通常比較小，投入資金不多，入市門檻低。另外，目前廣州很多專業市場已初具規模，可預計租金回報較穩定，因此對眾多商鋪投資“初哥”來說，這些基礎的元素可以有助于他們判斷商鋪的投資價值。

　　如果是買二手專業市場鋪，只要留心整個商圈的經營現狀和政府政策走向，即可判斷投資價值。但如果是一個全新的專業批發市場，就需考慮到整個商圈是否成行成市、批發市場鋪的專業化程度以及管理者后期的經營力度。尤其是新開的商場，如果經營者管理不善，在整體商場不旺的情況下，商鋪空置成本不容小覷，而商鋪向來有“一沉百踩”之說，即如果專業市場鋪無法在三五年里做旺，很容易就落魄蕭條了。

　　不過，對比其他類型專業批發市場商鋪，專業市場旺場鋪往往很少放盤，而新場鋪投資風險多，與投資其他類型的商鋪相比，投資專業市場鋪往往更考投資者的投資眼光，更要求投資者熟悉相關行業運作，人脈、渠道資源等因素更影響到投資的成功與否，是否能為投資者賺取長遠穩定收益的關鍵。

　　投資價值：

　　回報率普遍高過街鋪社區鋪

　　專業批發市場鋪租金回報率普遍高于街鋪和社區鋪，但要得到確切數據還要看商鋪的具體路段。

　　“商圈地段決定整個專業市場的商鋪價值，廣州不乏成熟專業市場商圈，比如中大布匹、站前路服飾、一德路海味、人民路眼鏡等，位于這些路段的專業市場鋪受整個商圈氛圍帶動，"成行成市"的商業氛圍令商鋪價值不斷攀升。” 據興業地產工商鋪經理勞耀洪介紹，與普通街鋪不同的是，這部分商鋪不是單純依靠轉手價來體現投資價值，而是通過穩健上升的租金回報來體現價值。

　　風險分析：

　　對行業依賴性較大 警惕“返租”

　　投資專業批發市場鋪有幾點是值得投資者們注意的，首先要了解政策的因素，或者可以說要了解專業市場“專”在什么地方，專業市場鋪與一般的商鋪相比，有一定特殊性，受政策或者政府規劃的影響較大，特別是一些新興的專業市場，如果當地政府對其產業有一定扶持，那么即便是新開發，將來前景也有一定保障。當然，目前不少專業市場鋪是位于老城區，因此需要了解其未來運營是否會受到市政規劃的影響尤其重要。

　　現在有不少總價“很吸引”的專業批發市場鋪趁“商鋪大熱”而涌入專業批發市場。需要投資者注意的是，如果這部分專業市場鋪是地處成熟專業商圈，那么投資風險會相應減少一些。如果這部分專業市場鋪是遠離傳統商圈，甚至只是某些純住宅小區的商業裙樓改建，則要格外小心。

　　由于專業市場所服務的客戶通常比較單一，在這種情況下，如何能夠脫穎而出，通常考量的指標就是它在市場上的知名度，通過品牌來吸引客源，這是目前很多專業市場走的方向，如果專業市場知名度有逐步提升的趨勢，里面的商鋪經營也會日益興旺。這往往與該項目的定位是否準確、清晰有直接關系，而部分位于老城區內的專業市場，盡管目前投資收益穩定，但硬件配套陳舊、規模小、經營管理落后，這些弊端會影響其競爭力和未來發展潛力的持續釋放，投資者也應該留意。

　　小區內租商鋪能做啥？

　　最好開飲食、干洗、便利店

　　近日，荔灣某大型社區的業主在論壇上發帖稱，其自己開工廠的親戚同為該小區業主，收樓后發現小區的配套有不完善之處，而小區也有商鋪出租，便有興趣在小區開鋪，所以想了解一下小區業主們想要什么類型的店。記者在回帖中發現，其他業主最希望新開餐飲鋪，覺得附近都沒有什么好吃的，另外有人提議開便利店、理發店、婦嬰用品店、按摩店、文具店等。

　　做飲食最穩陣

　　記者為此咨詢了專業人士。如果商鋪有飲食功能，肯定做餐飲是最受歡迎和最保險的，比如適合大眾的粥粉面店。如果沒有飲食功能的話，則建議加盟開24小時便利店，特別是常住型社區，對便利店的需求肯定很大。另外，如果該小區是高檔社區的話，也可以考慮開按摩院或者美容院。如果想開婦嬰用品店，則要看小區的嬰幼兒群體是否夠龐大，否則大多數家長往往還是會選擇在此類用品比較豐富集中的區域購買，一方面貨量比較齊全，而且價格也會相對便宜。在風險方面，經營者還要清楚了解同一社區內各行業的分布比例，避免太多同類經營產品互相沖擊市場，造成惡性競爭影響或超負荷消費。

　　如果專業批發市場商鋪沒有飲食功能，對于資金不是很充足，而且本身缺乏專業渠道或技能的小區業主來說，不妨在小區做干洗店，“反正只用收單送到洗衣公司去洗，自己鋪內并不需要購買太多工具設備，投資門檻比較低。如果做便利店，除了加盟費外，還要買冰柜和囤積大量商品，對于剛開始做的人來說，風險會相對大一些。”看來，雖然小區業主對很多類型的商鋪都會有興趣，但到底做哪些，還需看開鋪人自己擅長的方面以及資金實力了。

　　專業批發市場投資秘笈

　　勿貪便宜買“死角位”商鋪

　　俗語說“眼見為實，耳聽為虛”，投資者應實地考察商鋪的狀況，才能得出實際的價值評估，商鋪日常人流狀況、周邊商業氛圍、行業定位等都要多作對比分析，對摸準該地段實際租金有幫助。同時，考量專業市場鋪經營的狀況及管理，專業市場的消費群具有一定特殊性，經營管理是否專業將直接影響專業市場發展的穩定性，而物業公司的管理水平也將直接影響到該專業市場日后的可持續發展。

　　林永健表示，買商鋪時盡可能選擇靠近電梯、扶手梯、門口位置的商鋪，“這部分商鋪客流量最大，當然價格也會偏高一些”。對于進駐新場的買家，尤其要避免買到“死角”位置的商鋪。“死角”商鋪在已非常成熟的“老場”可能還會小賺一筆，新場的“死角”商鋪雖然價錢便宜，但很容易就成了商場其他商戶的陪跑者。合富置業商鋪專家則提醒，在選定要投資的專業批發市場后，選鋪時要留意商場裝修是否夠檔次，門面是否醒目和夠寬闊，電梯口或轉角位“7字鋪”投資價值相對較高，而對比起其他樓層，樓層越低人氣往往越旺，因此選擇專業批發市場首層、二層的鋪位對獲取長期穩定的投資收益相對更有利